בקרוב תתקבל החלטת המיסוי הכי חשובה למשקיעי נדל"ן. אלה האפשרויות

"יש סימן שאלה אחד גדול - האם בתחילת 2025 חוזרים למס רכישה של 5% (מדרגה ראשונה - אל"ו) על דירות להשקעה, או לא" - כך אמר השבוע מנהל רשות המסים, עו"ד שי אהרונוביץ', תוך שיגור מסר עבה מאוד לממשלה.

● בלעדי | למרות 200 התנגדויות: מגדל של 42 קומות יקום סמוך להר הרצל בירושלים 
● ניתוח | מצפון ועד דרום: דירה ממוצעת התייקרה ב-145 אלף שקל בתוך שמונה חודשים 

ההצעה לחלץ את מדרגות מס הרכישה מהוראות השעה ולעגן אותן בחקיקה ממתינה חודשים ארוכים על שולחנו של יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, להכנה לקריאה שנייה ושלישית, אך עד כה לא נקבע מועד לדיון. המדרגות כיום עומדות על 8% עד לסכום של 6.05 מיליון שקל, ו־10% מעל לסכום זה.

בינתיים, מתקרב בצעדי ענק מועד פקיעת הוראת השעה שקבעה את שיעור מס הרכישה הנוכחי עד סוף 2024. בינואר הקרוב צפוי המס לרדת חזרה למינימום של 5%. זאת, במידה והממשלה לא תעביר את החוק או לחילופין תעביר הוראת שעה חדשה שתשמר את שיעורי המס הגבוהים יותר.

באפריל השנה פרסם משרד האוצר סוג של "פשרה" שתפתור את הבעיה באורח זמני, והציע הארכה של הוראת השעה למשך שנתיים, עד סוף 2026, אך גם יוזמה זו לא אושרה עד כה.

מנהל רשות המסים לא מסתיר את התסכול שלו מהמצב. השבוע, בכנס של ארגון הקבלנים והבונים, הוא אמר כי "אין ישיבת ממשלה אחת שאני לא מעלה את הנקודה הזו מול שר האוצר ומנכ"ל המשרד. כרגע אין ודאות בשוק. על שולחנה של ועדת הכספים מונח הצו להאריך את המס בשנתיים נוספות. אי הוודאות יכולה להוביל לקיפאון בשוק".

אהרונוביץ', ששימש כסמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים לפני שמונה למנהל הרשות לפני שנה, התבטא לא פעם על כך שלא צריך להשתמש במערכת המס כדי לעצב התנהגות בשוק הנדל"ן. לכן, הוא גם סבור שכדאי למעט בשינויים ויש לקבע את שיעורי מס הרכישה, חרף העובדה שהוא מצהיר במפורש כי "אם שיעורי מס הרכישה ירדו, רשות המסים תגבה יותר מס" (בגלל הקפיצה הצפויה בכמות העסקאות).

פער של עשרות אלפי שקלים

מס הרכישה עלה בפעם הראשונה בשנת 2015, בעקבות מהלך של שר האוצר דאז, משה כחלון, שהכריז גם בתקשורת על מאבקו במשקיעים שקונים דירות ומעלים את הביקושים ואת המחירים על חשבון הזוגות הצעירים.

העלאה של מס הרכישה על דירה שנייה ויותר, ל־8%, נעשתה במסגרת הוראת שעה בת חמש שנים, עד לסוף שנת 2020. רגע לפני תום המועד, בעיצומה של הקורונה ומחשש לשיתוק בשוק בשל המתנת הרוכשים לירידת המס בסוף השנה, הכריז שר האוצר ישראל כ"ץ כבר ביולי 2020 על הורדת מס הרכישה בחזרה ל־5% במדרגה הראשונה.

שר האוצר הבא, אביגדור ליברמן, שראה את מחירי הדיור ממשיכים לזנק, החליט שוב להעלות את שיעורי המס לרמתם כיום, כהוראת שעה עד לסוף 2024. כעת, כשהוראת השעה הזו עומדת לפוג, מבקש האוצר לשמר את המס הגבוה באופן קבוע.

בינתיים, בזמן שהממשלה בלימבו, שוק הנדל"ן נכנס לסחרור סביב השאלה האם כדאי לחכות לינואר 2025 ולהמר ששיעורי המס ירדו. על אחת כמה וכמה כשבכל הנוגע לדירות החדשות, 2025 גם טומנת הבטחה לעליית המע"מ ב־1%, וממילא גם עליית מחירי הדיור בשיעור דומה, לרמה של 18%.

בכל הנוגע למס רכישה, מדובר בפער לא מבוטל. על דירה ממוצעת במחיר של 2 מיליון שקל, ישלם כיום רוכש מס של 160 אלף שקל. במידה ויחזרו המדרגות הישנות, הוא ישלם 106 אלף שקל בלבד (5% עד שווי של 1.29 מיליון קל ו־6% על היתרה).

"חוסר ודאות בקשר למס גורם נזק לשוק הנדל"ן. משקיעים וקונים פוטנציאליים מתחילים להקפיא רכישות עד להתבהרות התמונה, מתוך ציפייה שבסוף השנה הוראת השעה לא תוארך, ושיעורי המס יופחתו", אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין.

בכל מקרה, נכון להיום הפעילות בענף הנדל"ן רק הולכת ומתגברת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביולי האחרון נרשמה עלייה של 40.5% במכירת דירות לעומת יולי 2023, ובמכירת דירות חדשות בלבד - עלייה של כ־51%. בין מאי ליולי השנה נמכרו 24,530 דירות, עלייה של 32% בהשוואה לאותה תקופה אשתקד.

למעשה, חודש יולי בנתוני הלמ"ס הציג שיא של שנתיים בהיקף מכירת הדירות בישראל, 8,559 דירות בסך־הכול, אך לשם הפרופורציות נציין כי בראייה רחבה יותר הנתונים הללו עדיין אינם גבוהים באופן חריג: הממוצע החודשי הרב־שנתי של דירות שנמכרו עומד על 8,800 דירות.

עליית המחירים תאפיל על שאר השיקולים?

לצד הנתונים הללו, גם מחירי הדירות ממשיכים לעלות, כך שרוב הווקטורים המצביעים על רמת הפעילות בענף פונים מעלה: בחודש אוגוסט האחרון עלו מחירי הדירות ב־0.9%, כך על פי הלמ"ס - עלייה זה החודש השמיני ברציפות, אשר מסתכמת בכל אותם חודשים יחד בכמעט 7%.

בקצב הזה, מדד מחירי הדירות ישלים השנה עלייה דו־ספרתית במחירים, הרבה יותר מהשינוי שיקרה או לא יקרה בגובה המס לרוכשי דירה נוספת.

מזרחי מדגיש כי את הביטוי להססנות בשוק נראה ביתר שאת ככל שנתקרב לסוף השנה. "פעם ביומיים אני מקבל טלפון מלקוחות ששואלים מה ההערכה שלי ו'האם יקבעו את מס הרכישה'. עצם זה שיש שאלות כאלה זו בעיה. במקום שהמדינה תעזור, תיתן ודאות בתחום המיסוי ותעודד עסקאות, היא עושה בדיוק הפוך. המדינה צריכה לקבל החלטה".

בוריס קפלן, מומחה להשקעות בנדל"ן, מספר כי בינתיים נראה שהמשקיעים לא עוצרים את פעילותם למרות חוסר הוודאות והאפשרות שמס הרכישה ירד. "אני מדבר עם כ־150 משקיעים דרך קבע", אומר קפלן, "ומה שאני רואה הוא שהציבור הזה דווקא נמצא בתחושה שעכשיו הזמן לעשות עסקאות לרכישת דירות, רגע לפני עליית המחירים שבוודאי תגיע בתום המלחמה.

"בתחילת השנה אולי הייתה עצירה מסוימת, גם על רקע חוסר הוודאות בנוגע לגובה מס הרכישה, אבל ברגע שהמשקיעים ראו שמדד מחירי הדירות חוזר לעלות - הם הפסיקו להמתין. הבדל של 3% במס הרכישה הוא כמעט שום דבר לעומת קצב עליית המחירים הנוכחית, כך שלאף אחד אין סיבה לחכות. הציבור מבין שהמדינה לא מצליחה להוריד את המחירים, ולכן רץ לקנות דירה כבר עכשיו".

לדברי קפלן, "אם אכן מס הרכישה ירד ל־5% בתחילת 2025, זה רק יתדלק עוד יותר את העלייה במחירי הדירות. אני עצמי יודע, על סמך ניסיון העבר, שאם מס הרכישה ירד בצורה כזו משמעותית, אנסה לקנות כמה שיותר נדל"ן".

"לא שוק שיכול להמתין לינואר"

עו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראשת מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה, מסכימה כי נכון להיום נראה שהמשקיעים לא מהמרים על ירידה פוטנציאלית של מדרגות מס הרכישה. "זה לא שוק שיכול להמתין לינואר. בשנתיים האחרונות חווינו בשוק הנדל"ן את ההשפעות של עליית הריבית, של הרפורמה המשפטית, של מלחמת חרבות ברזל ושל חוסר הוודאות הכללי שהיה כאן.

"כל אלה הובילו להאטה בשוק הנדל"ן, לעצירה ועיכובים בביצוע עסקאות והיעדר ניצול הזדמנויות. במקביל, במהלך השנה החולפת הופרחו מספר בלוני ניסוי לאוויר שדיברו בעד העלאת מדרגות מס הרכישה, ולא הורדתו. היו דיבורים בממשלה על איך משתמשים בכלי של מיסוי רכישה ומיסוי מקרקעין כדאי לווסת את השוק והתגובות לכך היו זועמות. כל התופעות האלה גרמו לכך שכל עוד אין תזוזה של המצב לעומת מה שהיה אתמול או לפני חצי שנה, אין חשיבה רצינית לעצור עסקאות כדי לבדוק אולי ירדו מדרגות מס הרכישה".

עם זאת, גם אלמוזלינו־ארנון מסכימה כי "לקראת סוף השנה אולי בכל זאת אנשים יעצרו את העסקאות, אם החקיקה עדיין לא תקודם. אבל להערכתנו המס לא ירד. אני לא נביאה, אבל אם אנשים מתייעצים איתי היום אני אומרת לאנשים ברמה של 90% שהמס לא ירד. יש המון צעדים להגברת המיסוי בימים אלה, ולכן ברמת ודאות גבוה מאוד לא יתנו למדרגות מס הרכישה לרדת".