ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "היקף הרכישות על ידי תושבי חוץ חוזר לשיאים שנצפו בישראל לפני עשור"

המדינה צריכה לגבש תוכנית חירום לאומית לענף הדיור, כדי להתמודד עם עליית מחירי הדירות המהירה. כך אמר אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, בכנס המשכנתאות של גלובס בשיתוף בנק לאומי. "תנאי הכרחי להתמודדות עם המשבר הוא להבין שאנחנו במשבר", ציין יוניסי.

● כנס המשכנתאות 2024 | אלונה בר און: "איסוף נתונים בישראל מאתגר. זו משימה שלנו בגלובס"

"אנחנו נמצאים בפער שלילי בין הביקוש להיצע, שהחל ב-2005 ולא נסגר", אמר יוניסי. "קצב הגידול שלנו עומד על כ-55 אלף בתי אב בשנה, ואם נבדוק את ההיצע, חסרות 230 אלף יחידות דיור, גם כשקורה משהו דרמטי בשוק, כמו עכשיו".

על־פי החישובים של בנק לאומי, מחירי הדירות צפויים לעלות השנה ברמה של 10%, לאחר ירידה של 2.2% ב-2023, ולאחר עלייה כוללת של למעלה מ-30% בשנים 2021-22. מדובר בנתונים לא פשוטים לשוק, בעיקר בתקופה של ריביות גבוהות. "דירה בירושלים שעלתה מיליון שקל, עולה היום 3 מיליון שקל לפחות. הילדים בקושי יכולים לקנות לעצמם דירה", אמר יוניסי.

להערכת יוניסי, כשתוכנית מחיר למשתכן ירדה מהמדף, ב-2020, אנשים הגיעו למסקנה שמחירי הדירות לא ירדו; הם הסתערו מחדש על השוק, וגרמו לעליות הגדולות. "ב-2023, השוק נכנס לקיפאון. אנשים לא קנו, אך גם לא מכרו, ולכן המחיר ירד רק ב-2.2%", הסביר יוניסי. אולם, אז הבינו הרוכשים, שהמחירים לא ירדו ברמה משמעותית, ולכן הסתערו מחדש על השוק ב-2024.

שוכרי הדירות מצויים בחוסר־ודאות, וזאת משום שרק אחוז אחד מתוך הביקושים ל-830 אלף דירות לשכירות ארוכת־טווח נענה על־ידי שכירות מוסדית (כלומר דירה להשכיר או חברות שמשכירות באופן ממוסד את הדירות שלהן) ו-99% נענה ע"י בעלי דירות פרטיים. זאת בניגוד למצב במדינות ה-OECD, שבהן 60% מהדירות מושכרות בצורה ממוסדת ורק 40% על־ידי בעלים פרטיים. התוצאה: מחירי השכירות מצויים במגמת עלייה.

"הזוגות הצעירים הם אלה שמשלמים את המחיר"

עוד מקור לתוספת ביקושים הם תושבי החוץ ועולים חדשים. על־פי ניתוח הבנק, רכישות נדל"ן על־ידי תושבי חוץ חוזרות לשיאים שנצפו בישראל לפני עשור. מספר העולים שמגיעים ארצה נמצא אף הוא בעלייה, ולפיכך צופים בבנק גידול משמעותי בביקושים לדירות מצד תושבי חוץ.

לאור המצב בו הריביות עולות ומכירות הקבלנים מצויות בשפל, נכנסו לשוק מבצעי ה-20-80. "היו בהתחלה מי שחשבו שמבצעי ההיוון הללו נעשים בעבירה רגולטיבית, אך זה לא כך", סיפר יוניסי. "כיום, עסקאות ההיוון הגיעו לרמה של מיליארד שקל מתוך סך 8-9 מיליארד שקל - וזה לא הרבה".

מבחינת משכנתאות, העריך יוניסי כי השנה תסתיים עם היקפי משכנתאות של 95 מיליארד שקל. אמנם זה גבוה בכמעט רבע מהיקף המשכנתאות ב-2023, אך נמוך בשיעור זהה להיקפים שנלקחו ב-2021 וב-2022. בהתחשב בתקופה ובשיעורי הריביות, מדובר בנתון גבוה מאוד.

להערכת יוניסי, כל זאת לא הפך את שוק המשכנתאות הנוכחי למסוכן יותר. לדבריו, העובדה היא שלמרות שיתרת תיק הלוואות לדיור גדלה בכ-66% תוך חמש שנים, יתרת הפיגורים דווקא קטנה בכ-4% ,ורמת הסיכון שנובעת מהיעדר יכולת החזר מצד לווים - דווקא ירדה.

אולם, המצב אינו אידיאלי - להיפך. "הזוגות הצעירים הם אלה שמשלמים את המחיר והם אלה שצריכים לפעול בעניינם, כי אנחנו לא בנקודת איזון. הם לוקחים משכנתאות של למעלה ממיליון שקל, וצריכים להביא הון עצמי גדול". לדבריו, נוצר מצב בו כלל המשפחה נרתמת לסיוע לצעירים להגיע להון העצמי הנדרש.

"אנו בנקודת קיצון", התריע יוניסי, ואמר כי עליות המחירים הגדולות שפוקדות את שוק הדירות הן משבר כלכלי וחברתי. יוניסי הוסיף כי המדינה חייבת לגבש תוכנית חירום לטיפול במשבר, שתנאי הכרחי למימושה היא התובנה, שאכן יש משבר כזה.

יוניסי המליץ לממשלה למנות פרויקטור אחראי שיגבש את התוכנית ויהיה ממונה על מימושה. יוניסי ציין כי בראש ובראשונה, יש להגדיל את היצע הדירות ל-75 אלף יחידות דיור בשנה. מדובר ביעד גבוה מאוד, מכיוון שהשוק הישראלי לא הצליח לייצר בשיאו בשנים האחרונות יותר מאשר 67 אלף יחידות דיור חדשות בשנה.

יוניסי אמר, כי יש צורך עוד בהרחבת הפרויקטים של התחדשות עירונית, עידוד פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, שיפור מערך התשתיות במדינה, הסרת מחסומים רגולטיביים בשוק המשכנתאות וסיוע נוסף לצעירים.