בגודל של הסנטרל פארק: המדינה הקטנטנה שהפכה לשיאנית מחירי נדל"ן

זוג במנהטן המעוניין לשכור דירת יוקרה, עם תקציב של 30 אלף דולר לחודש, היה יכול להרשות לעצמו דירה פינתית בשטח של 290 מ"ר בסנטרל פארק ווסט, עם שלושה חדרי שינה, תקרות מחופות בגובה 2.7 מטר וחלונות המשקיפים אל הפארק.

באותו תקציב שכירות למונקו הקטנטנה והזוהרת, היה עליהם להסתפק בדירה צנועה בת שני חדרי שינה, בשטח של פחות מ־110 מ"ר, עם מטבח קטן וחדר רחצה ללא חלונות, אבל במיקום נחמד על קו המים ליד קזינו דה מונטה קרלו.

נסיכות מונקו, הפרושה על רצועה תלולה לחוף הים התיכון בין העיר הצרפתית ניס לגבול צרפת־איטליה, היא בין המדינות הריבוניות הקטנות בעולם. שטחה כ־2.5 קילומטרים רבועים, קטן מזה של הסנטרל פארק של ניו יורק.

אך כאחד ממקלטי המס המושכים ביותר, היא יצרה שוק יחיד במינו של שכירות, עם תושבים מכל העולם המוכנים לשלם מיליוני דולרים בשכר דירה שנתי עבור ההזדמנות לחיות בסטייל וליהנות מהיעדר מס על הכנסה אישית ועל רווחי הון.

מונקו נמצאת בראש רשימת שוקי השכירות היקרים בעולם למגורים, על פי ניתוח שנערך במאי ושסופק ל"וול סטריט ג'ורנל" על ידי נייט פרנק, חברת נדל"ן המנתחת מגמות בינלאומיות.

 פרויקט One Monte Carlo. הקונסיירז' יטפל בהזמנת מסוק / צילום: Shutterstock

נייט פרנק בדקו את האחוז העליון של נכסים בשטח של כ־100 מטרים רבועים בערים שונות. דמי השכירות היוקרתיים של מונקו בקטגוריה זו מתחילים ביותר מ־19 אלף דולר לחודש, 36% יותר מאשר בהונג קונג, שמגיעה למקום השני, וכפליים מאשר בסינגפור ובלונדון. בניו יורק ובלוס אנג'לס, שכירויות פריים כאלה מתחילות בכ־9,200 דולר וב־8,300 דולר לחודש, בהתאמה. והסכומים האלה הם רק עבור 100 מ"ר.

משמעות ריכוז העושר במונקו היא שיש ביקוש רב לנכסי יוקרה גדולים יותר להשכרה, עם שירות קונסיירז' ושירותים ברמה של מלון, שיכולים בקלות לעלות על 100 אלף דולר לחודש.

מחירי השכירות מגיעים עד ל־280 אלף דולר בחודש עבור חלק מן הפנטהאוזים הטריפלקסים ב־One Monte Carlo, קומפלקס מגורים שהושלם ב־2019, הממוקם במרחק של כמה דקות הליכה מהקזינו. הפנטהאוזים כוללים גם בריכות חיצוניות פרטיות וצוות גינון שמטפל בעצים שבמרפסות.

למונקו רשת כבישים מפותלים, והיא מבהיקה וללא רבב, בניגוד לשאר הריביירה הצרפתית, שחלקה מוזנח. מדיניות המס הנוחה היא אולי גורם המשיכה העיקרי, אבל דיירי One Monte Carlo משבחים גם את היעדר הפשע ואת הקניות האקסקלוסיביות בבוטיקים של לואי ויטון, סן לורן ובולגרי.

בין אם הם שוכרים דירה בת חדר שינה אחד ב־150 אלף דולר בשנה, או פנטהאוז מפואר במיליונים, שוכרי מונקו חייבים לשלם את דמי השכירות מדי רבעון, רבעון מראש, יחד עם פיקדון לשלושה חודשים.

למה שמישהו יזרוק יותר מ־1.5 מיליון דולר בחתימה על חוזה שכירות - בתוספת של יותר מ־120 אלף דולר בדמי שירות שנתיים נוספים - במקום לרכוש?

שכירות בדרך לתושבות

שכירת דירה היא לעתים קרובות שלב ראשוני וחשוב בתהליך השגת תושבות, מסביר אלכסיס מדייר, שותף במשרד עורכי דין בן מאה במונקו, ה־Gordon S. Blair. הטבות מס יכולות להיכנס לתוקף לאחר שנה אחת, הוא אומר, ונדרשות הצגת הוכחה של הסכם שכירות לשנה אחת לפחות והפקדה של 500 אלף אירו לפחות (כ־535 אלף דולר) בבנק מקומי לפני שאפשר בכלל להתחיל בתהליך. אין ערובה לכך שהבקשה תתקבל או תחודש בעתיד, ושכירות היא פשוט קלה יותר, מהירה יותר ומסוכנת פחות מקנייה.

בשנת 2023 מנתה אוכלוסיית מונקו 38,367 נפשות, מתוכה רק כרבע היו אזרחים. מספר הזרים המבקשים תושבות עולה מאז שנת 2000, על פי הסטטיסטיקה של הסוכנות הממשלתית של מונקו, ובשנים האחרונות התרחב שוק שכירות היוקרה כדי לענות על הביקוש הזה. על המועמדים להתחייב לבלות זמן רב יותר במונקו מאשר בכל מקום אחר, וחידוש התושבות תלוי בכך שהרשויות הרלוונטיות יעברו על קבלות כרטיסי אשראי ואפילו ידברו עם שוערים בבניינים כדי לאמת את טענות המועמדים. יהיה קשה מאוד לזייף את דרכך לתושבות, אומר מדייר. משום כך, מקום מגורים במונקו צריך לשמש בית אמיתי.

הון של 30 מיליון דולר

מדייר אומר שאזרחי צפון אירופה, שמעמדם כאזרחי האיחוד האירופי או מדינות אמנת שנגן מאפשר להם מסלול מהיר יותר וללא ויזה לתושבות, הם בעלי נוכחות בולטת בקרב המגיעים החדשים. קרוב לתחתית הרשימה נמצאים דווקא אזרחים צרפתים, שחייבים עדיין לשלם מס הכנסה בצרפת ללא קשר לכתובת במונקו. ישנן משפחות צרפתיות שבכל זאת עוברות דירה, כדי לנצל את הטבות מס הירושה, הוא אומר.

אמריקאים חייבים מס בארה"ב גם על הכנסה עולמית ללא קשר למקום מגורים, ולכן, לדברי מדייר, הם ירוויחו הכי פחות מרכישת תושבות.

הדבר היחיד שמשותף כמעט לכל תושבי מונקו החדשים הוא עושר, אומר מדייר. עורך הדין, המגיע מדי יום מניס, מעריך שללקוחותיו הזרים המבקשים תושבות יש הון בשווי מינימלי של 30 מיליון דולר.

"רוב התושבים שומרים על פרופיל נמוך", הוא אומר, ומצביע על הניגוד בין קהל לקוחותיו לבין המבקרים ליום אחד והנופשים הלבושים בהידור. "כשאתה רואה אותם ברחוב, הם אלה שלא משוויצים".

השאלה המרחפת מעל שוק מונקו - בייחוד כשמדובר במשקיעים זרים ובמגזר הבנקאי שלו - היא האם "כלב שמירה", גוף פיקוח עולמי, עשוי להוסיף בקרוב את הנסיכות ל"רשימה אפורה" פיננסית, שתעריך את האמצעים הננקטים בה נגד הלבנת הון כלא מספקים, ותדרוש ניטור מוגבר. אך סוכנים במונקו אומרים שגם אם הדבר יקרה, הם מצפים להשפעה מועטה על שוק הנדל"ן למגורים.

קונים במכולת באיטליה

תושבים חדשים אולי לנים במונקו, אך הם מנצלים את אזור דרום צרפת, הידוע בנופיו האידיליים ובאוכל המצוין שלו, ואת הקרבה לצפון איטליה, שם הם עשויים לערוך קניות במכולת - אם הם עושים קניות במכולת. זוג אחד, שנמצא בתהליך של רכישת תושבות במונקו, אומר שהם שוכרים שף שיגור בצרפת הסמוכה במקום להתעסק בקניות ובבישול. עבור זוג מדיירי One Monte Carlo, משמשים מלונות היוקרה הסמוכים למפגשים חברתיים, להזמנת שירות חדרים או לקפיצה לארוחה במסעדות שכוס קפה בהן יכולה לעלות 15 דולר.

האנשים המגיעים כדי לקבל תושבות מעוניינים בבתי מגורים מפוארים יותר ויותר, והמחירים הגבוהים ביותר בנסיכות הם אלה שבמתחמים חדשים או בבניינים היסטוריים משופצים. קרוליין אולדס, סוכנת נדל"ן במונקו, מציעה דירת שלושה חדרי שינה בשטח של 350 מ"ר הממוקמת בבניין מפואר משנות ה־80 של המאה ה־19. הבניין שופץ לאחרונה ב־2021, ושכר הדירה החודשי הוא של 99 אלף דולר. יש לה גם יחידה בשטח של 255 מ"ר, עם ארבעה חדרי שינה בקומה ה־31 של ה־Tour Odéon, גורד שחקים יוקרתי למגורים, ושכר הדירה המבוקש עבורו הוא 48 אלף דולר לחודש. האם המחיר אינו נמוך למדי, בהתחשב ביוקרה של הבניין? "טוב, זה לא הפנטהאוז", אומרת אולדס.

אולדס, תושבת מונקו ותיקה, אומרת שאנשים חדשים שמגיעים למונקו נדהמים לעתים. "אנשים שמגיעים מחוץ למונקו רגילים לבתים גדולים", היא אומרת. ללקוחות שיכולים להרשות לעצמם דירה בגודל אחוזה, היא יכולה להציע פנטהאוז, המתפרש על פני ארבע קומות, עם ארבעה חדרי שינה וכ־770 מ"ר של מרפסות. המחיר: 268 אלף דולר לחודש.

נהג תורן והחלפת מצעים

איירין לוק, המנהלת את משרד מונקו של חברת הנדל"ן הבריטית Savills, אומרת שהגל החדש של מתחמי יוקרה כמו One Monte Carlo שכנע חלק מהתושבים להישאר בשכירות במקום לקנות. ה־Tour Odéon, למשל, מציע לתושבים נהג תורן, לדברי אולדס. והצוות ב־One Monte Carlo אומר שהם מסייעים לדיירים בבקשות כמו הזמנה של החלפת מצעים לקראת חזרה לא מתוכננת הביתה לאחר ביקור בחו"ל, או הזמנת מסוק לקפיצה קלה למסעדות במעלה החוף בצרפת.

דירה דומה לרכישה באזור הקטן הזה שיש בו מעט בתים צמודי קרקע, מוסיפה לוק, יכולה לעלות למעלה מ־50 מיליון דולר.

הדרך לקבלת תושבות יוצרת קצב מסוים של שכירות ובעלות, אומר Bjarni Breidfjord, מנהל הסטודיו הבינלאומי לעיצוב פנים Luxoria בפריז ובניס. שכירות במדינה הזעירה, העירונית והצפופה ברבי קומות עשויה להוביל במהירות לקנייה בצרפת הסמוכה, הוא אומר. הלקוחות "נעשים קצת קלסטרופוביים, ואז הם צריכים בית מגורים כפרי - כל מה שמאפשר להם ליהנות ממעט מרחבי גן", הוא אומר.

עלייה בדירות המרוהטות

למעט כמה חריגים בולטים, הדירות המיועדות להשכרה במונקו אינן מרוהטות, ויש להחזירן למצבן המקורי לאחר תקופת השכירות. "מה שכל כך מוזר במונקו", אומר Breidfjord, "הוא שגם אם אתה עורך שיפורים, הבעלים רוצים את לקבל את הדירה בחזרה במצבה המקורי."

לעתים קרובות נקרא Breidfjord למצוא פתרונות עבור לקוחות עשירים הרגילים לאחוזות מפוארות, המתכננים כעת להתגורר בדירות קטנות ונמוכות תקרה, שהם עשויים לשהות בהן לכמה שנים בלבד. הפתרון שלו: לשנות את החללים באמצעות חיפויי קיר ועבודות צבע, תוך השארת הרצפות כפי שהן. "אנחנו מתייחסים לזה כאל 'שיפוץ קוסמטי'", הוא אומר.

לדברי Breidfjord, הוא ישלים בקיץ הקרוב את העבודה על ריהוט דירה של 120 מ"ר עבור זוג שעובר למונקו. בשכר דירה חודשי של 15 אלף דולר - סביר בסטנדרטים של מונקו - בני הזוג מכניסים אל הדירה מגע של יוקרה בתקציב של 375 אלף דולר, לרבות רהיטי מעצבים איטלקיים ומקרר יין בנוי בהתאמה אישית, שמחירו 96 אלף דולר.

לוק אומרת ששוק הדירות המרוהטות מתחיל לצמוח. Savills מטפלת ביחידות לשכירות ארוכת טווח ומרוהטות במלון קולומבוס, ליד הקצה הדרומי של מונקו, שם הפנטהאוז בשטח 125 מ"ר, עם מרפסת גדולה עוד יותר, נשכר תמורת 37,500 דולר לחודש. ב־Miells, סניף של כריסטי'ס במונקו, מציעים דירה מרוהטת להשכרה בקצה האחר של הנסיכות, גם היא במחיר מבוקש של 37,500 דולר לחודש. לדירה שלושה חדרי שינה ושטחה 228 מ"ר, היא ממוקמת בקומה ה־15 עם נופים מרשימים של הים התיכון.

אנשים שעוברים דירה "חושבים שיש להם מספיק מטלות הכרוכות במעבר לכאן", אומרת לוק. עם רשימת משימות שעשויה לכלול קבלת ויזה, קבלת תעודת שהייה והעברת ילדים לבתי ספר, המשמעות של בית שמוכן לכניסה מיידית היא: "סידורי המגורים שלך כבר מאורגנים".

פרויקט One Monte Carlo הוא פרי יוזמתה של חברת Monte Carlo Société des Bains de Mer הישות הנשלטת על ידי המדינה והידועה כ־SBM. היא מחזיקה בחלק גדול מהנסיכות, לרבות הקזינו, בית האופרה ועוד. במהלך העשורים האחרונים השקיעה SBM בנכסי יוקרה להשכרה, והפורטפוליו שלה כולל כעת 71 יחידות, לרבות שלוש וילות נדירות על קו המים, שבהן שכר הדירה הוא 280 אלף דולר לחודש.

בשוק שבו נכסי יוקרה יכולים להימכר בעשרות מיליונים, מדוע שמה SBM דגש על השכרה למגורים? "דמי השכירות גבוהים מאוד", אומר סטפן ואלרי, יו"ר ומנכ"ל SBM, "והם מייצגים הכנסות רווחיות לטווח ארוך".

שיעור תפוסה של 100%

ואלרי אומר ששיעור התפוסה ב־One Monte Carlo קרוב ל־100%. המקום הפנוי היחיד בכל זמן נתון הוא בדרך כלל יחידה שעוברת שיפוץ עבור הדייר הבא, הוא אומר.

SBM מחזיקה כעת גם ב־Villa La Vigie, אחוזה מתחילת המאה ה־20 ממש מעבר לגבול בצרפת, שהייתה במשך זמן רב בית הריביירה של מעצב האופנה המנוח קרל לגרפלד. הוא מושכר בעלות של עד 160 אלף דולר לשבוע בעונת השיא, וזמין גם להשכרה לטווח ארוך של עד חודשיים עבור יותר מ־1.18 מיליון דולר.

ה־One Monte Carlo של SBM ניצב כעת בפני תחרות עם Mareterra, קומפלקס ושכונה יוקרתיים חדשים על קו המים בשווי 2 מיליארד דולר, שנבנו על אדמה שהייתה קודם מכוסה ים. כמה מן האדריכלים הידועים בעולם, לרבות רנצו פיאנו וטדאו אנדו, מעורבים בפרויקט, ולדייריו תהיה גישה למרינה פרטית.

בפרויקט, הכולל 134 יחידות גדולות, חלקן בשטח של עד 1,490 מ"ר, מחירי המכירה מגיעים לכמעט 100 אלף דולר למ"ר. יחידות להשכרה בטווח של 930 מ"ר יעלו כ־160 אלף דולר בחודש, לדברי סטפן בריאנטי, מנכ"ל סוכנות Ageprim.