"אנשים קונים דירות ב־2 מיליון שקל עם 100 אלף שקל בלבד, וזה לא אמור להיות ככה"

אחת מההצעות מרחיקות הלכת ביותר שהועלו בזמן האחרון ע"י גורם בכיר בעניין שוק הנדל"ן, הגיעה מצדו של מנכ"ל בנק ירושלים, יאיר קפלן. קפלן הציע להאריך את משך המשכנתה המקסימלי ולמתוח אותו מעבר ל־30 השנים הנהוגות, וגם להגדיל את שיעור המימון הניתן היום על דירות.

● רוכשים ומשכירים ישלמו יותר מס: האוצר חושף את הגזירות בנדל"ן
● "עלייה בביקושים במרכז הארץ": מה תעשה המלחמה למחיר הנדל"ן?
● ראיון | יהודה מורגנשטרן: "מעולם לא ביקשתי לעשות רק עבור חרדים"

ההצעה עוררה רעש משום שהיא מנוגדת לעמדות המסורתיות של בנק ישראל והאוצר, שחוששים שצעדים כאלה יתרמו לעליות המחירים ולסיכון מוגדל של הלווים ושל הבנקים. ואולם קפלן, שמגיע מתוך המערכת הבנקאית, אומר בראיון לגלובס, כי תרגילים ומבצעים פיננסיים שנערכים כיום מסוכנים הרבה יותר, והמחירים עולים ממילא.

הפעילות של בנק ירושלים בתחום הנדל"ן גדולה באופן יחסי לגודלו בתוך המערכת הבנקאית: לפי דוחות הבנק, הוא מלווה כ־155 פרויקטים, בשותפות עם גופים מוסדיים, בהיקף תיק ליווי של 11.44 מיליארד שקל, מהם כ־2.16 מיליארד שקל באחריות הבנק והיתרה באחריות השותפים המוסדיים. להערכת קפלן, הבנק מהווה בין 6% ל־8% מהליוויים בשוק.

מה אתם רואים בשטח מלווי המשכנתאות שלכם?
"אנחנו רואים הרבה מיחזורי משכנתה, שהגורם המרכזי העומד מאחוריהם הוא הקטנת ההחזר החודשי, וזאת באמצעות שינוי תמהילים או הארכת תקופת המשכנתה, כדי לייצר החזר חודשי נמוך יותר.

"המלחמה הביאה אתגרים חדשים - בהתחלה מימשנו את מתווה בנק ישראל להקפאות של החזרים. במעגל הראשון נתנו פטור ובמעגל השני דחייה של הריבית. ראינו שרבים השתמשו במכשיר הזה, גם כאלה שלא הצטרכו אותו. רובם חזרו לשלם, אבל היו הרבה לווים שניצלו את זה.

"עד כה אני חייב לומר שלא רואים הרבה כשלים ופיגורים. במדינת ישראל, שבה שיעור המימון נמוך יחסית לנהוג בעולם, אין כמעט מחיקות. לדעתי המדינה שפכה המון כסף על המלחמה כ־250 מיליארד שקל, וחלק מזה התגלגל לצרכנים, וזה בא לידי ביטוי גם בעלייה בשימוש בכרטיסי אשראי".

"המצב הנוכחי טוב יותר מ'אין מכירות'"

אחת התגובות של השוק למצב זה מבצעי ה־20%/80%. איך אתה רואה אותם כבנק מלווה וכבנק משכנתאות?
"אנחנו לא נותנים הלוואות קבלן ואני חושב שיש כאן בעייתיות מסוימת. הציבור מנסה לנצל מצב שבו היזמים ראו שאין מספיק מכירות, והבנקים ראו ששוק המשכנתאות אטי יותר. מסתמן שכושר ההחזר של הלקוחות ייבחן רק בעוד שנתיים־שלוש בעת הוצאת טופס איכלוס (טופס 4).

"בדרך כלל, כבנק, אתה רוצה לתת את האשראי שלך אחרון ברכישת הדירה, אחרי שהלווה שם את כל ההון העצמי. פה זה לא קורה. כאן אתה שם בהתחלה 5%־10% ממחיר הדירה, אני משלים לך ל־20% ובעוד שלוש שנים תביא את ה־80%.

"מה יהיה מצבו של הלווה בעוד שלוש שנים? אני לא יודע. האם כמשפר דיור הוא יצליח למכור עד אז את הדירה שלו? אני לא יודע. מה יהיה מצב השוק בעוד שלוש שנים? לא יודע. הבעיה היא שגם הלווה לא יודע ובתנאים כאלה קשה מאוד לחשב כושר החזר. זה סוג של הימור. אם המחירים ימשיכו לעלות אז הכול בסדר, אבל אני מספיק מבוגר כדי לזכור תקופות פחות טובות, שבהן השוק לא עלה.

"מצד הקבלנים, הם אמנם מממנים את ההצמדה והריבית, אבל זה מכירה וכל עוד שמדובר במכירות אמיתיות, זה הרע במיעוטו. ברור שהיה עדיף שימכרו בצורה ליניארית (לפי קצב התקדמות הבנייה - א.מ), אבל המצב הנוכחי טוב יותר מ'אין מכירות'".

יש גורמים שמזהירים דווקא ממצב החברות שמרבות למכור בשיטה הזו.
"כשאתה מדבר עם היזמים, חלקם חוששים וחלקם אומרים ש'אם הקונה לא ישלם לי, אז הדירה תהיה מוכנה למסירה. אני אחלט לו את ההון העצמי כקנס ואמסור את הדירה למישהו אחר'. וחלק לא אוהבים את השיטה הזו וממשיכים למכור בצורה ליניארית אבל יש מצב שוק מסוים. אני באופן אישי לא אוהב את זה, אבל אם אתה שואל אותי מה החלופה - אז גם היא לא טובה, מכיוון שהשוק לא הגיוני ואנשים מוכנים שמחירי הדירות יעלו.

"כשיש עלייה במחירים של חומרי גלם, מחסור בעובדים וגמר הבנייה מתארך לכמעט שלוש שנים, הרוכשים מבינים שאם הם לא יקנו עכשיו - המצב בעתיד יהיה רע יותר.

"לכן אני כמנכ"ל של בנק חושב שהדבר הנכון לעשות הוא לאפשר להם לקנות ע"י הארכת תקופת המשכנתה, כי מה שחשוב להם באמת זה התזרים החודשי. ואם הם מתקשים לעמוד בהחזרים בפריסה של 30 שנה - נאריך להם ל־35 שנה. זה עדיף על האלטרנטיבה הנוכחית, שבה הם שמים 5%־10% הון עצמי ו־90% נמצאים על הגדר".

"אנחנו לא נותנים הלוואות קבלן לרוכשים, מהסיבות שפירטתי קודם. מצד היזמים אנחנו בוחנים את כל צורכי האשראי, גם במנגנון 20%/80% שבהם אתה צריך להגדיל את מסגרות האשראי. אם אתה מוכר ליניארי אתה בוחן אותם לפי התקדמות קצב הבנייה, אבל אם 80% ממומן בסוף, צריך להגדיל את האשראי, כדי לגשר על התקופה שבה היזם לא מקבל את התמורה. זו בחינה מאוד שונה ולכן אנחנו יושבים מאוד חזק על התזרימים של היזמים, כדי לראות עד כמה הם מסוגלים להשלים את הבנייה גם במנגנון של 20%/80%".

"המחירים עולים תחת הרגולציה הקיימת"

אם כך, הארכת משך המשכנתה עדיפה בעיניך על מבצעי 20%/80%?
"בעיני כן, כי המצב כיום הוא טמינת הראש בחול. יש ביקוש לדירות. הקבלנים, היזמים והבנקים מצאו את הדרך העוקפת לקבל מימון בצורה של הארכת תקופת התשלום. אז במקום לעשות את זה בצורה עקיפה, בואו נעשה את זה בצורה ישירה ונאפשר לאנשים לקנות את הדירה. זה מקובל בכל העולם, גם בארה"ב וגם באירופה, לתת משכנתאות ל־35 שנה ול־40 שנה.

"השוק החוץ־בנקאי עושה את זה אך ללא רגולציה ופיקוח, אז מה עדיף? שנגביל את הלקוח ל־30 שנה, והוא ימצא את הדרכים להאריך את התקופה? אם הלווה ייקח הלוואה צרכנית בריבית דו־ספרתית, זה מגדיל את הסיכון עוד יותר. בעיני יותר אחראי לתת הלוואה בנקאית לתקופה ארוכה יותר.

"אתה מגיע למצבי קיצון שבהם אנשים עם 100 אלף שקל קונים דירות ב־2 מיליון שקל וזה לא אמור להיות ככה. אז אני אומר ללכת בדרך המלך. לא יקרה שום דבר אם נאריך את התקופה".

מה לגבי הגדלת המימון הבנקאי הנהוג היום?
"בנושא זה אני רוצה להזכיר שכבר היום במחיר למשתכן נותנים מימון של 90% משווי הדירה ורוכשי הדירות שם לא יותר חזקים מרוכשי דירות רגילים בשוק החופשי. ניתן להגדיל את שיעורי המימון גם ל־80%־85%. ושוב - אם הבנק לא יתן את זה, אז מישהו אחר יתן את זה, בריביות גבוהות יותר. רגולציה לא עוצרת שוק, היא רק מנתבת אותו למקומות אחרים".

התגובה האוטומטית שתקבל על היוזמה שלך היא שהצעדים הללו יעלו עוד יותר את המחירים ויסכנו את הבנקים. מה אתה אומר?
"אתה צודק, זה כנראה יהיה הטיעון שיגיע מהאוצר ומבנק ישראל, אבל זה לא שהאלטרנטיבה יותר טובה. העובדה היא שהמחירים עולים תחת הרגולציה הקיימת והם עולים גם בגלל הרגולציה, כי בסוף מוצאים דרכים עקיפות ופחות טובות, לפחות בעיני, וממילא לא יורידו את מחירי הדירות באמצעות רגולציה. הדרך לעשות זאת, ואני לא מגלה כלום, היא באמצעות הגדלת ההיצע".