מה הוא חושב על שדה דב ואיפה ייבנו הכי הרבה דירות חדשות? המהנדס של תל אביב מדבר

"כשגרנו ביפו ולפני שעברתי לעבוד במינהל ההנדסה, לקחתי מחוגה ולפי מעגל של 10 דקות הליכה מהמשרד, חיפשתי דירה, ועד היום אני הולך ברגל למשרד. זאת מתוך התפיסה שאני שותף לה מעל 20 שנה, עוד כשהייתי שותף בתכנון פרויקט של החברה להגנת הטבע לרישות העיר במרחקי הליכה ברגל.

● "הצעירים חזרו להורים": מחירי השכירות בתל אביב עלו, אבל לא בכל הדירות 
● הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הנדל"ן

"אני חושב שחלק מאיכות חיים אורבנית, היא איך להתקיים בתוך מרחב מקיים. זה לא חייב להיות 15 דקות הליכה, אבל נדרש שהמרחב יהיה מקיים בצמוד אליך", אומר מהנדס עיריית תל אביב אודי כרמלי בראיון בלעדי לגלובס, ובכך חושף את תפיסת העולם התכנונית שלו גם ביחס לעיר.

תמ"א 38: "הייתה סיוט. היה צריך דוקטורט לכל בניין"

אחת הסערות הגדולות שנרשמו בחודשים האחרונים בענף הנדל"ן הייתה ההחלטה של עיריית תל אביב שלא להאריך את תמ"א 38 בתחומה. כרמלי אינו חוסך בביקורת על הכאוס שיצרה תמ"א 38 ברחבי העיר: "תמ"א 38 הייתה סיוט והיה צריך דוקטורט על כל בניין כדי לאשר בו בנייה.

"תחילה היה צריך להוסיף קומות במסגרת התמ"א ולאחר מכן נכנסו התוספות שאפשרו להרוס את הבניין, כאשר התכנון הוא לכאורה שהבניין עוד קיים ועליו התוספות והזכויות.

"זה מייצר אי ודאות, ואז השוק נכנס לסיטואציות לא בריאות שמנוהלות על ידי מי שמנצלים את אי הוודאות הזו ומנסים לשרטט עתיד אחר לעיר ולמדינה".

ביוני 2023 המליצה עיריית תל אביב לאשר להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית מחליפה לתמ"א 38 שנקראת תא/5555, וזאת בכפוף להשלמת מסמכים. אך לבסוף הוחלט שלא להתקדם איתה כתוכנית מתוקף זכויות תמ"א38, בעיקר בגלל סוגיית היטלי ההשבחה.

מה קורה עם תא/5555?
"אנחנו מקדמים אותה. התעכבנו עם תא/5555 בגלל הבחירות והמלחמה, וגם לקח זמן להבין מה עושים בדיוק. אבל זו תוכנית שתסיר ספק ותיתן ודאות מקסימלית למה אפשר לבנות בעיר. זו משימה קשה במיוחד בתל אביב, לעומת רשויות אחרות, כי אצלנו יש 30־40 שכבות של תוכניות מתחת. כדי שכל אדם או עורך בקשה יוכל להבין מה ואיך הוא יכול לעשות, אנחנו מקדמים את התוכניות שהן נפחיות וברור בהן מה הקובייה והשטח.

"ככה תיגמר התחרות בין היזמים שבאה לידי ביטוי במושגים כמו 'כמה ישיגו לי בעירייה' או 'האדריכל ישיג ככה'. למשל ברובעים 3 ו־4, אישרנו לפני כארבע שנים תוכניות נפחיות ומאז רואים פריחה של האזורים האלה. התוכניות הן ללא פרסום הקלות ויש ודאות. כתוצאה מכך, היזם לא מחכה לדקה ה־90 להבין מה בדיוק הוא יכול ואם יש מטר מיותר. עם זאת, סוגיית היטלי ההשבחה טרם נפתרה.

"נוסף לכך, מה שאנחנו שעושים עם תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה - חלופת שקד לתמ"א 38 - הוא שהצוותים שלנו עובדים בכל שכונה ומגרש כדי להבין אם הוא רלוונטי להם. אומנם כל הסיפור של התחדשות בניינית וחלופת שקד לא רלוונטיות לרוב העיר, אבל הם בהחלט רלוונטיים לכ־15% משטחי העיר - בעיקר בשכונות המוסדרות עם פרצלציה מודרנית, בניגוד לשיכונים שיש בהם חלקות גדולות ומתחמים גדולים, ועבורם נדרשות תוכניות ספציפיות וגדולות.

"חלופת שקד יכולה להתאים בקריית שלום, בשכונת שפירא, בצפון אפקה ובשיכון דן. בהדר יוסף ובנווה שרת אנו מקדמים תוכניות של מתחמים וגם במזרח - באזורי יד אליהו ורמת הטייסים - אנחנו רוצים לראות תוכניות של מתחמים".

נראה שעיקר ההתחדשות העירונית היא בצפון הישן ברובע 3 ו־4.
"יש כ־1,000 אתרי בנייה, בבנייה פרטית ולא ציבורית, גם ברובע 9 וברובע 8, בהריסה ובנייה בהתחדשות עירונית. זה נעשה על ידי תכנון של תוכנית (תב"ע) שלמה וגם באמצעות תמ"א 38. כרגע למשל ברובע 9 בנווה אליעזר, יש לא מעט פרויקטים שמבוצעים כבר בהתחדשות בניינית.

"אנחנו עובדים על עשרות תוכניות של התחדשות עירונית שיצאו לפועל בעשור הקרוב. יש כבר כ־100 תוכניות מאושרות וחלקן כבר בביצוע. ישנן עוד כ־120־130 תוכניות על השולחן. המשמעות של כ־200 תוכניות מתחמיות של פינוי־בינוי ברחבי העיר זה 'game changer'. חלקן אולי לא יתממשו או ייקח להן זמן, ויש כמובן גם מלחמות - אבל יהיו מימושים לבסוף".

כרמלי מספר שהוא מוזמן לעתים קרובות למסיבות לכבוד הריסות המבנים במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי. "פעם בשבוע-שבועיים אני מקבל הזמנות למסיבות הריסה. הן עצובות בעיני. אני לא הולך אליהן, משום שבניין שנהרס זה לא תמיד שמח. בניין שנהרס זה לא רק בלוקים, אלא מסורת ודברים שלא יחזרו. בעבודת התכנון אנחנו מנסים לשמור על האיזון של אוכלוסיות ואזורים בעיר".

שדה דב: "אנחנו לא חוששים מתושבים. זו אגדה"

אתם לא חוששים משכונת הענק של שדה דב וכל התשתיות שצריך להקים בשבילה?
"אנחנו לא חוששים מתושבים, להפך. האגדה שהערים לא אוהבות תושבים היא מופרכת - ואני אומר זאת ממקום אישי. אנחנו עושים הכול להגדיל את העיר ולא רק חישובי אקסלים של שמאים מנהלים את העיר הזו.

"כתפיסת עולם נכון להרחיב ולהגדיל את העיר ולתת מרחבים של איכות חיים. זו עיר חיה שנותנת מרחבים הוגנים ושוויוניים. אנחנו עובדים קשה שמרחב ציבורי יראה 'פשוט ואגבי'. התפיסה שלי למרחב ציבורי טוב היא מרחב שאתה נמצא בו ואתה אומר לעצמך - זה בסדר שאני כאן. כלומר, כמה מקומות שהיית בהם במרחב הציבורי הרגשת בהם 'זה לא שלי' ולא מרגיש שבסדר שאני כאן?"

אתה יכול לתת דוגמה למרחב ציבורי לא מזמין שכזה?
"נניח אזור מגדל השופטים, או נקודות אחרות בעיר כמו כיכרות קטנות. אומנם אין גדר ואין שלט שאומר להסתלק, אבל המרחב או הקירות משדרים שזה לא שלך. זה גם משתנה בין אדם לאדם שמרגיש שונה במרחב. האתגר הגדול זה לעשות את המרחבים בצורה כזו שכל אחד ירגיש שזה שלו. שזה בסדר להיזרק על הפוף באמצע השדרה, זה אולי נשמע מתנשא ותל אביבי, אבל תפיסה של מרחב שיווני היא לא רק מתוך ליברליות בסיסית שיש בעיר, אלא היא תפיסה תפעולית. זה אותו ה'וויב' הזה שמדברים עליו כשאומרים שאנחנו עיר כיפית. למה זה? ממה זה נובע? כי קבוצות תושבים ואורחים מרגישים שזה שלהם".

איך מתמודדים עם הבנייה הרבה, עומס הקמת התשתיות, עליית המחירים?
"אנשים רוצים התחדשות והצד השני הוא שדברים שמתחדשים והופכים ליפים יותר - הם גם יקרים יותר. זה מה שנקרא ג'נטרפיקציה. התפקיד שלנו בכוחותינו הדלים הוא לנסות למתן את התהליך. לא נשנה את התהליך ותל אביב לא תהפוך לעיר הכי זולה במדינה. יש פעולות שאנחנו נוקטים שמטרתן למתן את המצב הזה. אנחנו מקדמים דיור בר השגה לפני כמה שנים היו עשרות דירות בנות השגה והיום יש מאות - ואני תקווה שבעוד כמה שנים נדבר באלפים. זה יעשה מהפכה טוטאלית? לא. אבל זה יאפשר לצעירים עובדים ולקבוצות אוכלוסייה שקשה להם לגור בעיר, אבל זה לא מתאים לכל אחד.

"החלופה שאנחנו נותנים בעיר היא שאומנם גרים בדירה קטנה, כמעט בלי סלון או מטבח, אבל הסלון זה השדרה ברחוב, והמטבח זה ה־AM:PM או וולט - התפיסה היא אחרת. זה לא מתאים לכולם. יש כאלה שמוכנים לשלם על התפיסה הזו בעוד שני חדרים ויש כאלה שלא. במקביל אנחנו מנסים כל הזמן להקטין את גודל הדירות כדי שהיו זולות, עד כמה שאפשר לקרוא לדירה ב־4 מיליון שקל זולה.

המטרופולין: "כל גוש דן זה מארג אחד מבחינת תשתיות"

"הדבר הבא שצריך לדבר עליו הוא הפתרון של המטרופולין ואי אפשר להתנתק מזה שכל המטרופולין זה מארג אחד. נניח אני נוסע בכביש וכשעברתי את רחוב ערבי נחל, אני פתאום בגבעתיים. עברתי את רחוב הטייסים ואני ברמת גן. זה משהו אחר? זה מערכת אורבנית אחת ופה הסיפור זה תשתיות ומה שחשוב בהנדסה עירונית זה מערכות תשתיות תחבורה".

אתה מציע חיבור רשויות?
"כתפיסת עולם, בוודאי דחפנו לאיחוד עם בת ים, וזה לא קרה משיקולים פוליטיים. אני חד-משמעית חושב שצריך לחבר, אבל לא חושב שצריך בבת אחת להפוך לרשות אחת עם עירייה אחת, ממש לא. העיריות יישארו ולכל עיר יהיה את הריח והצבע שלה. אבל יש 'מערכות על' למשל רשות מטרופולינית לתחבורה ששמו בחוק ההסדרים זה פרדוקס שכל עיר מנהלת את התחבורה שלה.

"המטרופולין של דן צריכה להתנהל כרשות אחת. צריך לדבר גם על איחוד תפעול הרשויות. כמה קבלני פינוי ומערכות חינוך יש כאן? בהסתכלות על כל גוש דן מדובר בעיר בסדר גודל בינוני במונחים בינלאומיים. תל אביב שיש בה כ־500 אלף איש זה כלום במונחים בינלאומיים".

לא ייקחו מכם את הכוח?
"תופתעי לגלות שאנשים לא תאבי כוח אלא תאבי חיים. ראש העיר, רון חולדאי, עשה הכול לאפשר איחוד עם בת ים ואני בטוח שזה לא הצעד הכי נכון פוליטית, אבל זה מה שנכון למטרופולין ונכון למרחב".

לגבי תחנה נוספת של הרכבת, מה דעתך על כך שעיריית תל אביב מובילה לשינוי מיקום התחנה המרכזית של המטרו מהשלום לסבידור? היתה טענה שהעירייה רוצה להעביר את התחנה מאזור מחלף השלום בגלל פגיעה צפויה בתוכנית לבנות ארבעה מגדלים על מתחם חברת טרה.
"הדיונים שהתנהלו הם מקצועיים נטו - על יכולת המרחב לשאת תחנה נוספת. בעינינו יצרו דבר פחות נכון והשיקול כאן הוא שיקול מטרופוליני כי אנחנו חושבים שלא נכון לייצר עוד העמסה על השלום.

"הרי מה זה מתחם השלום? זה גשר עם כמה מדרכות, ועכשיו רוצים לייצר עליו עוד שתי תחנות מטרו - בנוסף לתחנות הרכבת הכבדה והקלה שכבר נמצאות שם. ישנה תפיסה של מתכנני תחבורה שאומרת שאם יש פה עמוס, אז נשרת אותו, אבל זה לא נכון. תייצר את העומס הבא ותספק לשם מענה.

"אנחנו חושבים שסבידור יותר איכותי עם הכיסוי לגבעתיים, לרמת גן ולבורסה. גם היכולות הפיזיות וההנדסיות שם טובות יותר".

אבל הרי אנשים באים לתל אביב ורובם יורדים בתחנת רכבת השלום.
"ברשתות תחבורה ציבורית בעולם אין דבר כזה שכל הנקודות יגיעו לנקודה אחת בלבד. יש כמה נקודות בהן יש מוקד תחבורתי.

"אני גם אוסיף שהסיפור של מתחם טרה, זה אגדה שפמפמו ואין לה קשר למציאות. המעורבות של העירייה היא שטח ציבור וזה האינטרס שלנו שם. הטענה שזה שיקול נדל"ני, זה לא פשוט נכון, פשוט העדפנו את סבידור".

משהו לסיום?
"אחד התפקידים שלנו, אנשי המקצוע ואלו שמחזיקים את הערים והמערכות השלטוניות, הוא לדאוג לזה שיהיו ערים איכותיות שידעו לקבל את החטופים שיחזרו הביתה וגם לשמור על המדינה ביום שאחרי המלחמה. אנחנו צריכים לשמור על ה־CORE של השפיות האנושית והאורבנית - וזה מה שאנחנו עושים גם במצבי משבר קשים".