ירידה במספר הדירות המוגרלות: תוכנית הדגל כבר לא מנסה לפתור את המשבר

מספר הדירות המוגרלות בתוכניות הדיור הממשלתיות נמוך כיום משמעותית ממספרן בתחילת הדרך - מה שמשפיע על מספר התחלות הבנייה והעסקאות שנחתמות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד - שנמצאות בשפל. כך עולה מניתוח גלובס על נתוני שוק הדיור.

● 10 מיליארד שקל: הנתון שמוכיח את תלות הרשויות בהיטלי ההשבחה
● ראיון | בכיר בעיריית תל אביב תוקף: "תמ"א 38 הפכה את העשירים ליותר עשירים"  

בדיקה של כלל הפרמטרים מראה כי אם לא יתבצע שינוי, משקי בית צעירים המהווים כיום רוב בביקוש לדיור, ייאלצו לפנות לשוק החופשי כדי לרכוש דירה כיום או בשנים הבאות - ולשלם בהתאם.

ההגרלות מצטמצמות

בדיקת גלובס את מספר הדירות שהוגרלו מדי שנה מעלה כי בשמונה שנות קיום "מחיר למשתכן" (על שלל גלגוליה), הוגרלו סה"כ כ־120 אלף דירות. למעלה מרבע מהן, 33 אלף, הוגרלו ב־2017, השנה שבה התחילו לקיים את ההגרלות הגדולות. החל מ־2018 מספר הדירות ירד בחדות, וב־2019־2020 תוכנית "מחיר למשתכן" כבר הייתה לקראת סיום, וההגרלות שהתקיימו הנפיקו כשליש ממספר הדירות שהונפקו בשנת 2017.

לקראת סוף 2020 התוכנית בוטלה, וב־2021 לא התקיימו הגרלות. גם במהדורה המחודשת של הדיור המסובסד משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לא מצליחים להגיע לרמה של ההגרלות ההתחלתיות. הסיבה לכך היא חוסר יכולת - ההגרלות ב־2017 כללו צבר גדול של דירות שנכללו בתוכניות ישנות שכבר אושרו ורק המתינו לשיווק.

כיום הדירות המוגרלות מסתמכות על תוכניות שאושרו בצורה מואצת בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) בשטחים לא מפותחים שמשתייכם לערים שונות. לא פעם קורה, שלפני שהתוכניות עולות לדיון, צריך לספח את השטחים הללו לערים, וכל זה לוקח זמן יקר.

 שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף / צילום: דני שם-טוב, דוברות הכנסת

התוצאה היא ש־2024 עתידה להסתכם עם מחצית מהדירות שהוגרלו ב־2017, וזה לא מספיק. לא להורדת מחירים, וגם לא לריצוי הביקוש בקרב הזוגות הצעירים. למעשה, כמות כזו של דירות מספקת כרבע עד שליש מהביקוש השנתי לדירות של ציבור זה, והתוצאה היא, שרבים מעדיפים לפנות לשוק הפרטי.

במקביל לירידה בכמות הדירות המוגרלת, הזוגות הצעירים רואים לנגד עיניהם את הסיכוי הפוחת לזכות בדירה מסובסדת: בהגרלות הראשונות שהתקיימו היחס היה דירה אחת על כל שלושה מגרילים; בהגרלות האחרונות הוא נע על דירה אחת על 14־22 מגרילים.

58% מרכישות כלל הדירות בשמונת החודשים הראשונים של השנה בוצעו ע"י מחוסרי דיור, צעירים ברובם (משקי בית ללא דירה בבעלותם), לפי הכלכלן הראשי. מדובר בשיא היסטורי שמעיד על שליטה מוחלטת של פלח שוק זה בשוק הדירות. רק להמחשה, לפני כעשור משקל מחוסרי הדירות ברכישה עמד על כ־45%.

מה קרה בעשר השנים האחרונות? בעיקר שני דברים: משקי הבית הצעירים הגדילו מאוד את הרכישות שלהם, עקב תוכניות הדיור המסובסדות, והתחושה הרווחת - אך לא בהכרך נכונה - כי מחירי הדירות לא עתידים לרדת.

מהצד השני - משקיעי הנדל"ן צמצמו את היקפי הרכישות שלהם ובנוסף, מאז העלאת הריביות ב־2022, גם מגזר משפרי הדיור מוריד את היקפי הרכישות.

העסקאות בנפילה

מספר הדירות הנמוך שמוגרל בשנים האחרונות, יבוא לידי ביטוי בצורה של עסקאות והתחלות בנייה רק בעוד שנתיים לפחות. העסקאות שמבוצעות בחודשים האחרונים, הן תולדה של הגרלות שהתקיימו לפני שנתיים ויותר, והתחלות הבנייה - לפני זמן רב אף יותר. לכן לא פלא, שבמקביל לירידה בכמות הדירות המוגרלות, ניכרת גם ירידה במספר הדירות הנמכרות ובתחלות הבנייה של "דירה בהנחה" (החלופה למחיר למשתכן).

מנתוני הלמ"ס עולה, כי לאורך השנים ניתן לראות מגמת ירידה בשיעור הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי - מ־34% ב־2020 ל־21% ב־2024 (עד אוגוסט). ב־2022 נמכרו רק 9,485 דירות בסבסוד ממשלתי, המהוות 24% מהמכירות. ב־2023 נמכרו 6,849 דירות בסבסוד ממשלתי, רבע מכלל המכירות, ואילו בשמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 6,076 דירות בסבסוד ממשלתי, כחמישית מסך המכירות.

לפי הקצב הזה, השנה הנוכחית תהיה טובה יותר מהשנה שעברה, אך עדיין כמות הדירות שיימכרו במסגרת "דירה בהנחה" תהיה נמוכה מעשרת אלפים, ומדובר במספרים שמעידים על הצטמצמות החשיבות של "דירה בהנחה" בשוק הדירות הישראלי. זאת, על אף ששיעור משקי הבית הצעירים שרוכשים דירות - נמצא בשיא.

התחלות בנייה הן שלב מאוחר יותר של עסקאות. כלומר אם עסקה על דירה מסובסדת מתבצעת שלוש שנים אחרי ההגרלה, היא תתורגם להתחלת בנייה כשנה מאוחר יותר. לכן הסטטיסטיקה של התחלות הבנייה היא תוצר של הגרלות שהתקיימו בחלק ניכר מהמקרים 3־5 שנים קודם.

גם כאן אנו רואים, שהשיא של תוכניות "דירה בהנחה" נמצא הרחק מאחור, ושיאי התחלות הבנייה היו בין 2018 ל־2020, תולדה של ההגרלות שהתקיימו בין 2016 ל־2018. ברוב אותה התקופה, פערי הזמנים בין ההגרלות להתחלות הבנייה היו נמוכים בהרבה מאלה המתקיימים כיום, משום שהקרקעות אז היו זמינות.

מנתוני הלמ"ס עולה כי בשנים האחרונות השוק חווה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה של דירות בסבסוד ממשלתי. ב־2020, נרשמו 13,831 התחלות בנייה כאלה, ב־2021 הן ירדו ל־12,360, ב־2022, ל־7,766; בשנה שעברה ל־5,679, ובמחצית הראשונה של 2024 נרשמו רק 2,205 דירות מסובסדות מתוך 20,987 שנבנו - שיעור של 11% בלבד.

מובן כי הירידה החדה בהתחלות הבנייה המתקיימת בשנים הללו, היא תוצר של הקרטוע של "מחיר למשתכן" בשנים 2019־2020. את התחדשות "דירה בהנחה" שחלה באפריל 2022 נרגיש בעיקר בשנה הבאה.

מה הלאה?

"שר האוצר לשעבר משה כחלון הכריז ב־2015, שכל קרקעות המדינה ישווקו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", ואולם מאז הדברים השתנו. אנחנו עדים בשנים האחרונות לירידה חדה במספר המכרזים שמתפרסמים במסגרת התוכניות כמו גם לשיעור הדירות בכל מכרז המיועדות לזכאים", אומר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן.

 אוהד אסרף / צילום: דרור סיתהכל

האבסורד הוא שהתוכנית חודשה באפריל 2022, בדיוק בחודש שבו בוצעה העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל, ואסרף רואה בזה צעד קטלני ל"דירה בהנחה". לדבריו, "מאז שהריבית במשק התחילה לעלות, הביקוש לדירות ירד, הרבה מכרזים שהמדינה פרסמה נותרו ללא הצעות וזה גרם לירידה בהתחלות הבנייה. על מנת לשפר את הכדאיות ליזמים, משרד הבינוי והשיכון שינה חלק מהמכרזים והם פורסמו מחדש עם שיעור נמוך יותר של זכאים - לעיתים רק 30% מהמכרז".

ואולם אסרף מזכיר, כי חלק מהעסקאות שמבוצעות היום מתייחסות למכרזים שפורסמו לפני חמש שנים ויותר. "לכן, אנחנו נראה ירידה חדה יותר במספר העסקאות והתחלות הבנייה בשנים הקרובות". לנו נראה, כי עליית הריבית היא רק הקש ששבר את גב הגמל. הרבה לפני העלאת הריבית, הממשלה הוכיחה כי אין לה את היכולת לעמוד בכמות הנדרשת של דירות מוגרלות. מעבר לזה, הצורך להמתין חמש שנים ויותר לדירה מסיר הרבה מהטעם של "דירה בהנחה".

וכך, מה שהיה במקור תוכנית דיור שהתיימרה להציע מאסה של דירות שהסבסוד יסייע לרכישתן וישיפיע על כלל השוק, מעמיד כיום את הסבסוד במרכז, דירות למתי המעט שזוכים בהגרלות הספורות, בעוד החזון לפתור את משבר הדיור נדחק לשוליים.