הסיכונים קפצו? בנק ישראל מסתכל בדאגה על ענף הנדל"ן

המפקח על הבנקים בבנק ישראל, דני חחיאשוילי, זימן השבוע בכירים במערכת הבנקאית לדיון חריג על מצבו של ענף הנדל"ן. המפקח מבקש לבדוק מול ראשי החטיבות העסקיות בבנקים הגדולים את מפלס הסיכון שנוצר בבנקים, בכל הנוגע לשוק הנדל"ן.

● פרשנות | הנתון שקפץ בחדות ומדאיג את בנק ישראל
● שאלות ותשובות | אל על רוצה לרכוש את ישראכרט ועשויה לקבל ברקס מכיוון לא צפוי

מהם אותם נתונים שמדאיגים את בנק ישראל? לפחות בשלב זה קשה לדעת בוודאות. בצל העובדה שהמלחמה מתארכת וריבית בנק ישראל לא יורדת כפי שציפו לפני מספר חודשים, משקל החוב המוטל על כתפיהם של היזמים הופך כבד יותר ויותר.

איך זה נראה במספרים? דוחות הבנקים למחצית הראשונה של השנה מראים עלייה בתיק האשראי בתחומי הנדל"ן השונים, לעתים אפילו דו־ספרתית. העלייה בין היתר נרשמה בתחומי הבינוי, המשכנתאות ועוד.

בסך־הכול, תיק האשראי לפי ענפי המשק (הכולל מעבר לאשראי שמעמיד הבנק, גם נתונים כמו אשראי חוץ־אזני, מסגרות לא מנוצלות ועוד) בחלקים שלו שנוגעים לפעילות הנדל"ן, של חמשת הבנקים הגדולים, הסתכם ב־1.1 טריליון שקל בתום המחצית הראשונה של השנה. זוהי צמיחה חדה יחסית של 7% בתוך שנה. גם החלק היחסי של תחום הנדל"ן מתוך סך תיק האשראי של הבנקים הולך ותופח.

לפי הוראות בנק ישראל, הבנקים מפרטים את סיכוני האשראי לפי ענפי משק שונים, מהם ניתן לברור את שלושת אלה שקשורים ישירות בתחום הנדל"ן: בינוי ונדל"ן - בינוי, הכולל בין היתר את מימון הקבלנים, מדובר בחלק מהתחום המסחרי; בינוי ונדל"ן - פעילויות בנדל"ן, שכולל סיכוני אשראי; ומשכנתאות.

המימון לקבלנים קפץ

תיק האשראי לקבלנים, קבוצות רכישה וגופים שעוסקים בבניית פרויקטים בתחומי הנדל"ן השונים, תחום המוגדר במיפוי סיכון האשראי של ענפי המשק בבנקים כ"תחום בינוי ונדל"ן - בינוי", צמח בתוך שנה בשיעור חד־ספרתי גבוה של 9%, ועמד על 368 מיליארד שקל.

כמו כן, האשראי בתחום שמוגדר כפעילויות נדל"ן, וכולל אשראי שניתן לתחומים שסובבים את תחום הנדל"ן, כגון חברות שמספקות שירותים לאתרי הבנייה וכיוצא בכך, צמח ב־10% ל־134 מיליארד בקרב הבנקים הגדולים.

בתחום המשכנתאות, המוגדר כ"הלוואות לדיור לאנשים פרטיים", הסכומים הסתכמו ב־632 מיליארד שקל בקרב חמשת הבנקים הגדולים. זוהי צמיחה של 6% בתוך שנה.

השינויים בבנקים השונים

מקרב הבנקים השונים, ניתן לראות שבנק לאומי הגדיל בשיעור החד ביותר את המשכנתאות (10% לעומת התקופה המקבילה). תיק האשראי לבנק בכלל התחומים, לרבות בינוי, הסתכם ב־322 מיליארד שקל בתום המחצית הראשונה, עלייה של 10% בתוך שנה. מגמה זו אינה חדשה, כבר בסקירה השנתית (2023) של המפקח על הבנקים, שפורסמה במאי השנה, היה ברור שלאומי מסמן את תחום הדיור כמנוע צמיחה.

תיק האשראי של בנק הפועלים לעומת זאת צמח בקצב פחות מהיר מזה שהציג לאומי. בסך־הכול, במחצית הראשונה צמח תיק האשראי של הבנק ב־7%. סעיף הבינוי של הבנק צמח בשיעור חד־ספרתי גבוה של 9%, לרמה של 112 מיליארד שקל. המשכנתאות לעומת זאת ב־4% בלבד.

מזרחי טפחות הציג עלייה בשיעור חד־ספרתי גבוה בתיק האשראי (בתחומי הנדל"ן), 9% בסך־הכול. סעיף האשראי לבינוי קפץ ב־17% והמשכנתאות ב־7%.

בבנק הבינלאומי סך התיק צמח בכ־1% בלבד לרמה של 64 מיליארד שקל. סעיף האשראי לבינוי של הבנק אף רשם ירידה של 1%. בדיסקונט התיק כולו צמח ב־4% בתוך שנה, לרמה של 167 מיליארד שקל. סעיף הבינוי צמח ב־2% בלבד.

לא האזהרה הראשונה

עוד בסיכום שנת 2023, הצביע בנק ישראל על הגידול בתיק האשראי של הבנקים בענף הנדל"ן.

 דני חחיאשוילי, המפקח על הבנקים / צילום: יוסי כהן

ברקע הגידול בתיקי האשראי של הבנקים והחשש של המפקח, ניצבים בין היתר מבצעי המימון האגרסיביים יחסית של הקבלנים - שלמו חלק קטן בעת הרכישה (כ־20%) ואת היתר (80%) בהמשך. המבצעים משנים במידה מסוימת את כללי המשחק בענף רכישת הדירות, גם עבור המערכת הבנקאית. משמעותם היא תשלום מצומצם (20%) מערך הדירה בעת החתימה על החוזה לרכישתה מול הקבלן, ונטילת משכנתה מספר שנים לאחר מכן, לאחר השלמתה. החשש הוא שרמת הסיכון בכל הנוגע לאשראי לענף הנדל"ן עלולה לזנק בגל מפתיע בהמשך, לנוכח השינוי באופי פעולת ענף הבנייה למגורים.

אך הסיכונים בענף הנדל"ן נוגעים גם לפעילויות נוספות, בהן האשראי שניתן לקבלנים קטנים ובינוניים. אתרי עבודה רבים פועלים באופן מצומצם וחלקם אף הושבתו למשך תקופה ארוכה, בשל המחסור החמור שנוצר בפועלי בניין. יחד עם התייקרות בתשומות הבנייה, נראה כי בבנק ישראל רוצים לקבל מידע ולשמוע מהבנקים על מצבם של הקבלנים כדי להתכונן לתרחישים אפשריים של פשיטות רגל.

מדוע זימן בנק ישראל דווקא את ראשי החטיבות העסקיות? הם אלו האחראים בעיקר על העבודה השוטפת של הבנקים בענף הנדל"ן ומסוגלים לקבל אינדיקציות לאותות מצוקה ראשוניים. תכלית המפגש ככל הידוע היא להתחיל בבחינה של סיכון האשראי שנצבר. לאחר מכן ייתכן שתגובש הוראה חדשה למערכת הבנקאית שתשפיע בעקיפין גם על הדרך שבה יעמידו הבנקאים אשראי לקבלנים.