מליאורה עופר ועד יצחק תשובה: כולם רוצים לקנות נדל"ן למגורים ויש להם סיבה טובה

זו כבר הפכה כמעט לשגרה. מדי שבוע נסגרת עסקה חדשה להשקעה או רכישה של חברת בנייה למגורים. מגופים מוסדיים, ועד ענקיות קניונים ונדל"ן מניב - כולם רצים לשוק הדיור.

● הפער בין דוד לדנה עזריאלי הוא שיעור במומחיות, פיזור סיכונים ונדל"ן 
● עסקה בשבוע | כ־60 מיליון שקל: ארבע דירות יוקרה בירושלים יהפכו לשתיים 
● בלעדי | מידרוג: "עומס תזרימי כבד על יזמי דירות. היחלשות משמעותית בביקוש למשרדים" 

השבוע היה זה בית ההשקעות מור, שרכש נתח של כ־13% ממניות חברת הבנייה הוותיקה מצלאוי תמורת 35 מיליון שקל. מצלאוי בראשות סמי מצלאוי, נחשבת לחברה ותיקה ומנוסה שבונה ומתכננת בימים אלו מעל ל־4,000 דירות. על הדרך, אגב, מור פתרה סכסוך מתמשך עם אחד המשקיעים בחברה.

אבל מור לא לבד. ביום חמישי חברת הביטוח מגדל וקרן ברקת (שנוסדה על ידי רוני בירם וד"ר גיל דויטש ומנוהלת על ידי עדי גזית), נכנסו בהסכם ליווי לקבוצת בעלי קרקעות שבונים שני מגדלי מגורים (156 דירות) בבת ים, בהיקף של 640 מיליון שקל. ברקת ומגדל החליפו את חברת ההלוואות החברתיות טריא , והעמידו הלוואה של 340 מיליון שקל לבעלים.

ממוסדיים ועד ענקיות נדל"ן מניב

במקביל, שתי ענקיות הקניונים והנדל"ן המניב, עזריאלי ומליסרון, הודיעו על "הצטיידות" בחברות קבלניות. קבוצת עזריאלי , שבבעלות דנה עזריאלי, הודיעה רק השבוע כי היא בדרך לרכוש את השליטה בחברת צמח המרמן לפי שווי של 635 מיליון שקל. נכון למחצית הראשונה של השנה, לצמח המרמן יש פרויקטים בשלבי תכנון, פיתוח, הקמה ושיווק שונים שכוללים 4,780 דירות (יח"ד), מתוכן מוצעות למכירה 1,970 יחידות דיור. בנוסף, היא מקימה שטחי מסחר ויש לה מיזמי התחדשות עירונית בתכנון (שלבים יותר בוסריים).

שבוע קודם לכן, מליסרון  שבבעלות משפחת עופר השלימה את רכישת אביב יזום של האחים דורון אביב ודפנה הרלב, עוד חברה מוערכת שהייתה חלק מקבוצת אביב והוקמה על ידי הקבלן המנוח משה אביב (על שמה מגדל אביב ברמת גן). גם ענקית המשרדים גב ים  שפרסמה השבוע את הדוחות שלה לרבעון השלישי, הודיעה על המשך התרחבות בבניית דירות, רכשה מהחברה האם נכסים ובניין את החברה קבלנית נווה־גד ומקדמת באמצעותה הקמה של אלפי דירות ברחבי הארץ.

 ליאורה עופר / צילום: ורדי כהנא

ולא מדובר רק בחברות נדל"ן מניב. גם בקרב המוסדיים מתרחשת נהירה לשוק המגורים. אחד הגופים המוסדיים הראשונים לזהות את המגמה היה כלל ביטוח . החברה השקיעה בשנה שעברה בעסקה בהיקף של כמעט 770 מיליון שקל באפריקה מגורים  ובהזרמה פוטנציאלית לפעילות ההתחדשות העירונית שלה. במקביל באוגוסט ביצעה השקעה של עד 76 מיליון שקל (כולל אופציה) בחברת ההתחדשות העירונית אאורה של יעקב אטרקצ'י, וגם השקיעה בדיור להשכרה של חברת הנדל"ן אקרו  שבונה בעיקר פרויקטי יוקרה בתל אביב. לקינוח, היא נכנסה בעסקת ענק לשותפות בחברה בת של ישראל קנדה בשם ICR. שרק השבוע התבשרנו שבכירת בנק הפועלים לשעבר, דלית רביב, נבחרה לנהל אותה.

"מאז 2023 כלל ביטוח השקיעה בתחום הבנייה למגורים מעל ל־2 מיליארד שקל", אומר ניר עובדיה, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף השקעות עמיתים בכלל ביטוח. הוא מסביר כי ב־2023, "התחלנו בחשיבה ששאלה: איפה יכולות להיווצר הזדמנויות בגלל היבטי הריבית? זיהינו את תחום המגורים וההתחדשות העירונית כסגמנטים משמעותיים שניתן לעשות בהם השקעות משמעותיות שיזיזו את המחט. חיפשנו שחקנים מובילים כדי לקשור את עתידם איתנו. בחודשים האחרונים אנחנו רואים יותר חברות גם מהמגזר העסקי ולא רק המוסדי, שמנסות גם כן לייצר דריסת רגל בתחום".

ברק בנסקי, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת ההשקעות של כלל ביטוח ופיננסים מוסיף כי: "סימנו את ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה של החברות, בטח בתקופה של ריביות גבוהות והשקענו מאמצים להיכנס לחברות שהן מובילות שוק בתחום.

"לאחרונה אנחנו רואים התעוררות של גופים שמבצעים רכישות של חברות בתחום, צריך לזכור שמחירי הכניסה כעת הינם אחרי שהמניות עלו בצורה משמעותית, ועדיין אנו מאמינים כי קיים פוטנציאל רב בתחום זה לתשואה עודפת".

גם יצחק תשובה נכנס להשקעות בסדרה של חברות בתחום: השקעה של 55 מיליון שקל עם דודו זבידה בחברת צילו בלו (חנן מור לשעבר), לפני אופציה להשקעה נוספת בסכום דומה; השקעה של 30 מיליון שקל בחברת הבנייה בתל אביב וויי בוקס . כל זאת לאחר עסקה גדולה בה השתלט תשובה על חברת מהדרין , חברה חקלאית עם עתודות קרקע עצומות, אותן מקווה תשובה להפוך בין היתר לפרויקטי דיור בעתיד.

בינתיים בבנק ישראל מודאגים מהסיכונים בענף

העיתוי של הנהירה לנדל"ן עשוי להיראות מדאיג. בשנה האחרונה מציפות חברות הבניה למגורים את ציבור רוכשי הדירות במבצעי 20/80, שבהם הוא נדרש לשלם 20% מערך הדירה ואת היתרה כמה שנים אחר כך כשיקבל אותה. המבצעים הפכו להצלחה גדולה והם התניעו גל מכירות גדול מתחילת השנה. אך הם גם הדליקו נורות אזהרה אצל הרגולטורים. בבנק ישראל חוששים שהסיכון בקרב הקבלנים זינק, ושבעתיד הלא רחוק, כשהרוכשים יצטרכו להשיג את ה־80%, באמצעות משכנתה, הם עלולים להתקשות ולדרדר חלק מהקבלנים בהשגת הכסף הדרוש להשלמת הפרויקט.

המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, כינס אליו את ראשי החטיבות העסקיות של הבנקים לפגישה שעסקה בין היתר בסיכון שנצבר בענף הנדל"ן. גלובס למד משיחות עם הבנקאים כי מה שנדון בפגישה היו אותם מבצעי מימון. המפקח שלח את הבכירים לעשות "שיעורי בית", שכל בנק יבדוק מה סיכוני האשראי הרלוונטיים אצלו. לא צפויה כרגע הוראה להפרשה גורפת בדוחות הכספיים, אבל המסר היה ברור.

מה שבכירי הרגולציה מנסים להבין הוא עד כמה המבצעים האלה הפכו לסיכון של ממש. שכן שיעור הריבית של בנק ישראל עדיין גבוה (4.5%) ולא נראה שצפוי לרדת בקרוב. זאת, למרות מגמה הפוכה בארה"ב, שם כבר ירדה הריבית פעם אחת על הדולר, והיא צפויה לרדת עוד פעמיים עד סוף השנה. בנוסף, יש מחסור קשה בפועלי בניין בשל המלחמה וחומרי הגלם מתייקרים. כל זה מאריך את משך הבנייה ומוביל להתייקרות מחירי הדירות מחד, וצורך בנטילת משכנתאות גדולות בעתיד. עם זאת,מבצעי 20/80, למעשה מנטרלים את ההצמדה למדד, ולכן מאפשרים לרוכשים לקבע את מחיר הדירה. אבל זה אחד היתרונות המרכזיים.

בכיר באחת מחברות הבנייה המכיר את הנושא אמר לגלובס "אני לא חושב שמבצעי המכירות של 20/80 מייצרים סיכון עודף. אנשים קונים כך סוג של אופציה על מחיר הדירה שמקובע ל־3 שנים (עד למסירה שלה). אני מעריך שמצב הציבור ישתפר בשלוש השנים הקרובות. כלומר שהשכר יעלה ותנאי המשק ישתפרו. לכן מי שקנה ככה דירה עלה על הגלגל".

ומה אם לא? "הביקושים לדירות נותרו קשיחים. תמיד יהיו כאלה בשוליים שבעוד שלוש שנים מצבם יורע והם לא יוכלו לקנות את הדירה. אז בדרך כלל יש להם דמי ביטול בחוזה, והם יפסידו משהו כמו 10% ממחיר הדירה. זה כמובן סכום גדול ומכאיב מבחינתם. אבל לקבלן תהיה אפשרות לנסות למכור בדיסקאונט את הדירה וסביר שהיא תחטף".

המוסדיים רואים אחרת לגמרי את רכישות הקבלנים. שם מציירים תמונה הפוכה. הם מקפידים לרכוש את חברות הבנייה האיכותיות יותר, ולרוב משקיעים ורוכשים נתח ממניות החברות היציבות בשוק, כאלה שהדוחות הכספיים שלהן גלויים ויש להן נגישות טובה לגיוסי חוב בבורסה במידת הצורך. ניר עובדיה מסביר כי חברות הנדל"ן שבכלל ביטוח החליטו להשקיע בהן הן כאלה עם צבר קרקעות משמעותי לפיתוח עתידי. "השתדלנו מאוד להיכנס לחברות עם צבר קרקעות כזה, אבל כאלה שלא רכשו קרקעות במחירים גבוהים בשנים 2021־2022 (תקופת הגאות, ח"ש). מי שרכשו אז קרקעות חייבות כיום לממן את מחירי הרכישה הגבוהים תוך מתן מבצעים 20/80. אנחנו פחות רגישים למבצעים האלה מבחינת ההשקעות שביצענו. אנחנו שמים מגבלה בליווי הבנייה על היקף המבצעים שאפשר לשווק באמצעותם.

"גם אם נתבדה ובטווח הקצר־בינוני עלולות להיות ירידות מחירים כתוצאה מהתפוצצות של בועת המבצעים הזאת, המהלכים שעשינו הם לא מהלכים של 'קנית חברה בשלה וגמרנו'. בחלק מהעסקאות, כמו למשל עם אפריקה מגורים, יש שם כסף שהוזרם ויושב בצד ומחכה להזדמנויות שתיווצרנה אם יקרה משהו שיגרום לקבלנים אחרים חס וחלילה לתקלות. מצבים שבהם הם יצטרכו למכור קרקעות במיקומים טובים. אנחנו נרצה להיות עם כסף שיחפש את הקרקעות האלה".

בינתיים בבורסה, מדד ת"א בנייה, שכולל את חברות הקבלנות הגדולות, זינק בכ־42% בשנה החולפת - אחד משיאני התשואות בתל אביב. לשם השוואה, מדד הדגל המקומי ת"א 35 עלה בכ־29%. זוהי אינדקציה מסוימת לכך שגם המשקיעים סבורים שחברות הבנייה הגדולות בדרך להתאוששות. למרות התנאים המאתגרים בבניית הדירות, הריבית הגבוהה כאמור, ומצב הכלכלה של ישראל שעדיין במלחמה מרה ומתמשכת.

בדוח מיוחד של חברת מידרוג על כושר פירעונות החוב של החברות שגייסו אג"ח בבורסה, שפורסם השבוע בגלובס, כלכלני מידרוג מתריעים מפני הסיכונים בענף. "מחירי הדירות הגבוהים מהווים איום מתמשך על הביקוש בענף ועל חוסנו. המשך עליית המחירים מקשה על היכולת לרכוש דירה בייחוד ברקע החשש מגזירות כלכליות והאטה כלכלית בעקבות המלחמה".

עוד מתריעים במידרוג כי הימשכות המלחמה מעלה את סיכון האינפלציה ובתרחיש שלילי שבו האינפלציה מוסיפה להאמיר, "יעלה החשש לעלייה בריבית, מה שיעלול להוביל לזעזוע בענף הנדל"ן למגורים". מנגד, הם מציינים לחיוב את יציבות המערכת הבנקאית ונכונותה לתמוך בענף הבנייה, כמו גם יציבות יחסית לענף הדיור.

השוק מתמחר את סיום המלחמה

טריגר נוסף לעסקאות האלה הן שהשוק מתחיל להיערך לתרחיש שבו המלחמה עשויה להסתיים. "זו הערכה כללית, שניתן להניח שבשנה הקרובה דברים יתחילו להסתדר", סבור אלון סנובסקי, מנהל מניות ישראל בחטיבת ההשקעות של מגדל ביטוח ופיננסים. "בהיבט של חברות הנדל"ן למגורים, יש פה גם ציפייה שאנשים שעדיין יושבים על הגדר ירדו ויקנו דירות. זאת לצד תקווה שהפועלים יחזרו ויאפשרו לקבלנים שחסרים להם ידיים עובדות להמשיך ולבנות את הדירות. שכן בסוף אם מוכרים דירו ת צריך גם לבנות אותן, אחרת מדובר ב'מכירות באוויר'. אבל בראש ובראשונה יש פה ציפייה שמחירי הדירות לא ירדו ויתכן אף שימשיכו לעלות".