מנכ"ל פרופימקס: "שוק המשרדים יחזור. אנשים צריכים נדל"ן והוא יישאר"

במסגרת כנס ההשקעות השנתי של גלובס, אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, שוחח עם סגן עורכת גלובס, דרור מרמור, על התרומה האפשרית של השקעות נדל"ן גלובליות לתיק הנכסים. הפאנל נפתח בשאלה לקהל: איפה הכי כדאי להשקיע היום בנדל"ן? מבין האפשרויות של ארה"ב, אירופה וישראל, הרוב העדיפו את הנדל"ן בארה"ב, אחר כך בישראל, ורק לבסוף באירופה. 

● כנס ההשקעות של גלובס | מנכ"ל בנק ירושלים: "רואים עלייה בביקוש של תושבי חוץ לדירות"
● כנס ההשקעות של גלובס | ראש אגף התקציבים: "ניסינו לבנות את ה'גזירות' בצורה שוויונית, אבל האילוצים הפוליטיים שינו את העמדה המקצועית"
● כנס ההשקעות של גלובס | מנכ"ל מגדל: "פתרון אזורי למלחמה יכול להוביל לצמיחה דו ספרתית"

איך מפזרים סיכונים בתקופה כזאת?
"אנחנו משקיעים בשוק הגלובלי כבר 30 שנה, ואני יודע להגיד שאין דבר כזה שוק נדל"ן. גם בתקופות טובות אפשר להפסיד כסף וגם בתקופות רעות אפשר להרוויח. אנחנו מסתכלים על הנתונים העיקריים של כל עסקה בנפרד. השוק האלטרנטיבי לשוק ההון הוא לא יעיל והאינפורמציה לא שקופה באותה מידה. לכן, לידע ולניסיון יש משמעות גדולה. בדוח שפורסם לאחרונה, רואים שהבדל התשואה בין מנהלים ברבעון העליון לבין מנהלים ברבעון התחתון הוא 20% לשנה בשוק האלטרנטיבי, לעומת 1% בלבד בשוק ההון".

בגלל הריביות הגבוהות, יש ירידה קשה במחירי מחירי המשרדים באירופה ובארה"ב, מה עושים עם זה?
"בשוק המשרדים, אני מכיר 12 בניינים במנהטן שנכנסו לפשיטת רגל. בנייני משרדים נמכרים בשווי הקרקע פחות שווי ההרס". לדברי רוזנהיים, "יש בנייני משרדים שנמצאים בצרות. בכל זאת, לאחרונה, קנינו משרד ב-52 מיליון פאונד בסיטי של לונדון, ונקבל תשואה דו־ספרתית גבוהה. בדקנו אלף חברות נדל"ן ב-30 שנה, ויש חשיבות אדירה למנהל המקומי, יש לנו שותף באנגליה שבזכותו זה קורה. קנינו בניין עם 40% תפוסה, והבאנו דייר ל-15 שנה ל-60% הפנויים. קנינו את הבניין כשאנחנו יודעים את זה, ונמכור תוך שנתיים־שלוש ברווח מאוד יפה".

עוד רוזנהיים אומר, שלמרות הקשיים במשרדים, העסקים חוזרים לעבודה מהמשרד . "יש לי חבר מנכ"ל שאומר שיום עבודה אחד מהבית זה בסדר, אבל לא מעבר, מה גם שלא יתקיימו דיוני שכר לעובדים שלא יגיעו כל השבוע למשרד. גולדמן זקס הודיעה שחייבים להיראות בקומה. שוק המשרדים יחזור. פעם קנינו אם ראינו תפוסה 100%, אבל היום אפילו אם רואים 60-70%, נשקול גם".

איזה ענפים מומלצים כרגע ואיזה פחות?
"השקענו בעבר ב-28 מגה-קרנות אבל למדנו שאין בהן פיזור אפקטיבי כי כל קרן מנוהלת באותה אסטרטגיה ונכסים. מאז 2008 הקמנו את קרנות הבית שלנו שבהן מתקיים פיזור רב-ממדי שזה אחד היתרונות המשמעותיים שלנו, ביכולת לפזר בצורה יעילה בין אסטרטגיות, סוגי נכסים, אזורים ושותפים מקומיים שונים. גם בין סוגי נכסים שונים, כ-50% מושקעים ברב משפחתי ולוגיסטיקה. יש לנו גם משרדים ומלונות. יש ירידות ברב משפחתי, והשאלה היא איך אתה מתנהל במשברים". הוא שוב מדגיש את חשיבות השותפים המקומיים רבי הניסיון ואומר ש"השותף הכי בכיר שלנו הוא פעיל מ-1966. ממוצע הניסיון של השותפים שלנו הוא 33 שנות ניסיון. זה נותן לנו יתרון גדול. לכן לא ניגע בענף שלא יהיה לנו בו שותף מקומי רב ניסיון. אין לנו השקעות בדאטה סנטרס. אנחנו משקיעים במשרדים, בבתי מלון שקיבלו ציונים גבוהים - משיגים אותם באמצעות שותף מקומי".

השוק מלא בשרלטנים, והרבה קרנות פרטיות מוכרות תשואות שלא קיימות. איך מתנהלים בשוק כזה?
"פעם ראיינו אותי ואמרתי ש-80 עד 90 אחוז הם שרלטנים. ראינו את התשואה של השנה האחרונה - אמרתי לרשות לניירות ערך: 'תכריחו את כולם להראות את התשואות מאז ומעולם'. אחרת כל אחד בוחר מה להראות. אנחנו מראים תשואה של 28 שנות פעילות".

מדד ת"א 125 עלה בשנה האחרונה באופן משמעותי. למה שיבואו להשקיע בנדל"ן?
לדברי רוזנהיים, "כבר בגמרא נאמר שאדם צריך לשלש את כספו, ולשים שליש בנדל"ן. מנהל ההשקעות של ייל, שנפטר לאחרונה, שם 60% מההשקעות שלו באלטרנטיבות לשוק ההון, לרבות נדל"ן. 55% מהעושר העולמי מושקע בנדל"ן, לא כולל הבתים הפרטיים שאנחנו גרים בהם. אנשים צריכים נדל"ן והוא יישאר, פשוט צריך את השיפטינג הנכון בין סוגי נכסים". כך, למשל, סיפר רוזנהיים: "בארה"ב יש מחסור אדיר ברב־משפחתיים, מיליון דירות חסרות. גם בלוגיסטיקה יש פוטנציאל גדול, וצריך לעשות את זה בצורה זהירה, שמרנית, ועם האנשים הנכונים".

*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף מגדל, בנק ירושלים, פאגאיה ופרופימקס