מה גרם למחירי הדירות במחוז חיפה, שבשנה האחרונה סבל במיוחד מאזעקות ורקטות, לקפוץ ברמה דו-ספרתית מאז תחילת המלחמה? שמאים מקומיים מעריכים, כי עיקר העליות נרשמו בדירות עם ממ"דים, שמבצעי ה-20/80 תרמו לעליות המחירים ושייתכן כי מפונים שהחליטו להעתיק את מגוריהם למקומות מרוחקים יותר מהגבול הגדילו את הביקושים.
● רגע לפני עליית המע"מ: היקף חריג של תשלומים על רכישת דירות חדשות באוקטובר
● 110 אלף דירות: הוועדה המקומית אישרה את תוכנית הענק להתחדשות בת ים
מדד מחירי הדירות של החודשים ספטמבר-אוקטובר 2024 פורסם ביום ראשון בערב, והוא רשם עלייה חודשית של 0.5% לעומת זה של אוגוסט-ספטמבר, ועלייה שנתית של 6.7%.
בהיבט שנתי, מאוקטובר 2023, מתברר כי מי שמשכו את המדד כלפי מעלה היו דווקא המחוזות הצפוניים המופגזים - זה של הצפון, שרשם עלייה של 9.5%, ובעיקר מחוז חיפה, שהיה היחיד שרשם זינוק דו־ספרתי בשיעור של 11.1%.
מבין המחוזות האחרים, רק מחוז המרכז, שהמדד שלו עלה ב־7.7%, רשם עלייה שהייתה גבוהה מהעלייה במדד הכלל־ארצי. מחוז תל אביב עלה ב-5.9%, מחוז הדרום ב-5.2% והמחירים במחוז ירושלים עלו ב-1.7%, רבע בלבד מעליית המחירים הארצית.
ביקוש לממ"דים
מחוז חיפה כולל בראש ובראשונה את חיפה העיר, הקריות, נשר, טירת הכרמל ויישובים קטנים יותר, וכמה עסקאות שבוצעו באזור בתקופה האחרונה מדגימות היטב את העליות. לפני חודש נמכרה ברחוב דולצ'ין בשכונת נווה שאנן בחיפה דירת 4 חדרים ב-1.55 מיליון שקל. מתברר, כי המוכר רכש את הדירה הזו במארס 23', במחיר של 1.275 מיליון שקל, ובתוך שנה וחצי העלה את מחיר הדירה ב-22% וב-275 אלף שקל.
ברחוב חמדה בשכונת נאות פרס בחיפה נמכרה בחודש שעבר דירת 4 חדרים במגדל ב-2.85 מיליון שקל. גם דירה זו נרכשה לא מזמן, ביוני 22', ב-2.44 מיליון שקל. בתוך כשנתיים וחצי המוכר הרוויח 17% ו-410 אלף שקל.
ברחוב מוטה גור בקריית מוצקין נמכרה בחודש שעבר דירת 4 חדרים ב-1.72 מיליון שקל; דירה שכנה באותה קומה נרכשה באפריל 21' ב-1.29 מיליון שקל, כלומר עלייה של שליש בתוך שלוש שנים וחצי.
ואילו בקריית ביאליק נמכרה דירת 4 חדרים בנובמבר השנה ב-1.66 מיליון שקל. ביולי שנה שעברה נמכרה דירה זהה שמצויה דלת ליד ב-1.5 מיליון שקל, כלומר הפרש של 150 אלף שקל ו-11% בתוך 16 חודשים.
בכל המקרים מדובר בדירות שהוקמו במהלך שני העשורים האחרונים, והן מצוידות בממ"דים. אחת ההערכות הראשוניות בנוגע לזה היא, שעיקר הביקושים מופנים כיום לדירות עם ממ"דים, שהן מועטות יחסית, בעוד שעל דירות ללא ממ"ד מתקיימות עסקאות מועטות.
לדברי השמאי יריב דרורי, המשמש יו"ר ועדת מחקר נתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין, "משקיעים מבינים, שאם רוצה להשכיר את הדירה בצפון, קשה יותר עם דירות ללא ממ"ד, ולכן יותר מהם מעדיפים להסיט את הביקושים לדירות עם ממ"דים".
גם לדברי השמאי אסי אבני, "הכוכב הנדל"ני הגדול של מגפת הקורונה היה בית צמוד-קרקע עם חצר, והכוכב הנוכחי הוא ממ"ד. אבל לא רק זה. ממה שאני מתרשם, פעל כאן האפקט שאני קורא לו 'אפקט הרכבת', שפעל בכרמיאל, עפולה ועוד לפני כן במודיעין. עוד לפני שהערים הללו חוברו לרכבת, מחירי הדירות שלהן עלו, כי כולם התנפלו עליהן, מתוך הערכה שמחירי הדירות יעלו בעתיד. אתה רואה את זה גם בהתחדשות עירונית. ברגע שמדברים בבית מסוים על התחדשות עירונית - המחירים עולים".
"בחיפה בפרט ובצפון בכלל פעל אותו עיקרון, של הקדמת העתיד: אנשים יצאו מנקודות הנחה, שאחרי המלחמה יגיעו לצפון השקעות עתק, וכשהביטחון יחזור לאזור - מחירי הדירות יעלו. בכך הם יצרו את העליות במו ידיהם".
המבצעים במוקד
עניין נוסף שאבני מעלה הוא המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן, בנוסח "20/80" (תשלום 20% מהמחיר בעת החתימה עם היזם, והיתרה בעת האכלוס). "אנחנו רואים את המבצעים הללו בולטים בשכונות חדשות, שעדיין נבנות, ושנוצרו בהן שני שווקים - של יד שנייה ושל דירות חדשות", הוא אומר.
"בנאות אפקה בצפון קריית ביאליק יזמים מוכרים דירות חדשות ב-2.1-2.15 מיליון שקל, בעוד שדירות יד שנייה דומות עולות כ-10% פחות. לדעתי, אנשים עושים לעצמם את החישוב, שעם הון עצמי נמוך הם יכולים לרכוש את הדירות החדשות".
גל ביקושים ממפונים
דרורי מסכים כי המבצעים תרמו לעליות, אך מצביע גם על גל ביקושים מסוים, שמגיע מצד תושבים מפונים, שהחליטו שלא לשוב אחרי המלחמה לבתיהם. "בקרב תושבי הפריפריה יש חששות גדולים לעבור להתגורר במקומות מרכזיים יותר, בגלל מחירי הדירות, והמקומות הגדולים והלא מוכרים. במהלך המלחמה הם הועברו למקומות כאלה, ולפתע מצאו שהשד לא נורא כל כך, ושאפילו ניתן למצוא שם עבודה הרבה יותר בקלות. אז עדיין אין נתונים לגבי מספר משקי הבית שהגיעו להחלטה הזו ורכשו דירות, אבל להערכתי המספרים לא מבוטלים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
