בהולנד ניסו לעשות סדר בשוק השכירות. האם הם הצליחו?

לפני כשלוש שנים, עם תחילתו של גל האינפלציה החריפה באירופה, החליטה הממשלה ההולנדית להפשיל שרוולים ולטפל במחירי השכירות המזנקים במדינה. זה נעשה אחרי עלייה מהירה במחירים, כתוצאה מלחץ ציבורי ודאגה למי שאינם יכולים "לסגור את החודש", אבל גם בניסיון לבלום את האפקט ההדדי שבו מחירי שכירות מאמירים מעלים את שיעור האינפלציה - שהגיעה בהולנד לשיעור דו־ספרתי באפריל 2022 - וזו גורמת בתורה להעלאת השכירות.

● באילו ערים קשה יותר למכור דירות יד שנייה?
● העיר שמובילה בהתחלות הבנייה, והנתון שצריך להדאיג את רוכשי הדירות החדשות

פיקוח מסוים על מחירי דירות הוא הנורמה בהולנד במשך עשרות שנים, כפי שהוא בערים ובמדינות אירופיות רבות אחרות, מקופנהגן ועד לברלין. אבל הממשלה ההולנדית וכמה עיריות במצוקה החליטו במאי 2022 להחריף אותו משמעותית.

הן קבעו כי ייאסרו כמעט באופן גורף השכרות לטווח קצר (עד שנתיים); מי שקנה דירה קטנה יחסית באמסטרדם היה חייב לגור בה בארבע השנים הראשונות (צעד עצמאי של העיר); היקף הדירות הנמצאות בפיקוח מחירים הועלה דרמטית משני‏־שלישים מהדירות בשוק לכמעט 90% מהן, והחוזים הבלתי־מוגבלים הפכו לנורמה החדשה.

הרעיון של הממשלה היה להיאבק במנגנונים שהקפיצו את מחירי השכירות בהולנד, ובמיוחד בערים הגדולות במרכזה, בשיעור הולך וגדל. אחרי תקופה ארוכה של דיונים, החלק המרכזי בחוק נכנס לתוקף ביולי 2024, וזו הייתה גם תקופת הזמן שבה דיווחו כלי התקשורת על "העלייה הגדולה ביותר במחירי השכירות מזה שלושה עשורים" - 5.4% עלייה ביחס ליולי 2023.

הנפגעים העיקריים: שכבת האמצע נדחקת מהשוק

קרוב לשנה אחרי כן, הנתונים האחרונים מראים כי היוזמה הממשלתית לא ממש פתרה את הבעיה. במקום זאת, סך עליות מחירי השכירות ב־2025 צפוי לשבור את השיא הקודם ולעמוד על 7.7%, לפי חישובי הבנק המרכזי ההולנדי, וישנה מצוקה אדירה שמביאה לשוק שחור ולמצב שבו מהגרים חדשים לעיר פשוט לא מצליחים למצוא דירה.

לפי העדויות בכלי התקשורת ההולנדיים, הכללים החדשים החמירו את המצב ויצרו מצב שבו השכרת דירות הפכה למשימה בלתי אפשרית לרוב האוכלוסייה. בעלי הדירות מעדיפים למכור אותן מאשר להתמודד עם הכנסות נמוכות, או מנסים להשאיר אותן ריקות עד יעבור זעם או למצוא תרגילים שיאפשרו להם לקחת שכר דירה בלתי מוגבל. דירות נחטפות מפה לאוזן מבלי שעברו באתרי השכרת דירות, ואלו שמפורסמות מקבלות מאות פניות.

דינמיקה דומה נרשמת בברלין, למשל, עיר נוספת שחוותה גל הגירה חיובית ושבה לא נדיר למצוא תור של עשרות בני אדם משתרך ברחוב לשעת ביקור בדירה בשכונות מבוקשות. המדיניות הזו הופכת ערים כמו ברלין או אמסטרדם לגן עדן בעבור מי שכבר נמצאים בעיר עם דירה שכורה, ולגיהינום בעבור מי שמנסים לעבור אליה.

"הבעיה הכי גדולה היא של האמצע שנדחק מהשוק", אמר לסוכנות הידיעות "אי פי" ארנד יונקמן. "השכבות הגבוהות מרוויחות הרבה יותר מדי מכדי להיות זכאיות לדיור ציבורי, אבל שכבת הביניים מרוויחה מעט מדי מכדי להרשות את המחירים של השוק החופשי".

בעיית ההיצע: אחת מהמדינות הצפופות באירופה

המצוקה העיקרית היא של היצע. בהולנד, כ־60% מהתושבים מחזיקים בדירה, אך ישנה תחרות אדירה על פלח הדירות להשכרה. בעקבות שיקולי בנייה ירוקה, הליכים ביורוקרטיים מסובכים, הצטמצמות המקום - הולנד היא אחת המדינות הצפופות באירופה - וגם הגירה חיובית למדינה בעקבות ה"ברקזיט" ושלל גורמים אחרים, אין מספיק דירות כדי לענות על ההיצע הגובר.

ישראלים בשנה האחרונה שמהגרים להולנד - שהפכה ליעד אירופי למי שמחפשים עתיד חדש, בין היתר בשל תעשיית טכנולוגיה וחינוך באנגלית לילדים - נתקלים גם הם במצוקה הזו.

פיקוח המחירים בהולנד הוא מקיף. התומכים בו אומרים כי הוא מנע מהשוק "לזנק באופן חסר תקדים" בשנים האחרונות. כל דירה להשכרה בהולנד מדורגת לפי מדד מורכב של עשרות פרמטרים שונים, כמו שטח (1 נקודה לכל מ"ר), רמת גימור, מספר חדרי שינה, גיל הבניין, אופי השירותים ועוד.

הציון שהיא מקבלת מציב אותה באחת משלוש קטגוריות: נמוך, בינוני וגבוה. רק מי שהדירה שלו בדירוג גבוה יכול להשכיר ללא הגבלת מחיר, אך מדובר רק ב־10% מהדירות. היתר מושכרות במחירים מפוקחים בהתאם לרמה. אין פלא, לכן, כי בעלי דירות רבות ביצעו "אופטימיזציה" והפכו דירות בעזרת השקעה לכאלה הנמצאות מחוץ לפיקוח המחירים.

המצוקה האדירה גורמת גם לבעיה של חוסר התאמה בין הדיירים - שנאחזים בחוזים מוגנים ובמחירים מפוקחים - לבין מקומות הדיור שלהם. זוגות מבוגרים, או יחידים, גרים בדירות של 150 מ"ר הרבה אחרי שהילדים עזבו את הבית, בעוד שזוגות צעירים עם ילדים נדחקים לדירות של 60 מ"ר שבהן התחילו את דרכם הנדל"נית כסטודנטים. אף אחד אינו מעז לבטל את החוזה הבלתי מוגבל שלו ולעבור דירה, מכיוון שקשה עד בלתי אפשרי למצוא מקום חדש.

הצפי לעתיד: הורדת הריבית בגוש האירו תחזק את הקונים

מומחים כלכליים, ביניהם אנליסטים מבנק ING, מעריכים כי המצוקה תגרום לרבים לרכוש דירות, במיוחד בעקבות ירידת הריבית האחרונה בגוש האירו ל־2.5%. זו תבוא לידי ביטוי במחירי משכנתאות נוחים יותר, וביחד עם הצורך במגורים - יגרמו להעלאת הביקוש לקנייה.

החוקים בהולנד, בניגוד לחוקים נגד ספקולציה בנדל"ן בגרמניה למשל, אינם ממסים באופן חריג מי שמוכרים דירה מיד אחרי שקנו אותה, כך שזוהי אפשרות ריאלית. תשלומי המשכנתא יחליפו את תשלומי השכירות, והולנד תהפוך בהדרגה לעבר שוק של בעלי דירות, כפי שקיים במדינות אירופית אחרות.

מי שייזרק מתחת לאוטובוס, במקרה הזה, הם מי שאינם יכולים להרשות להם את הסכום הראשוני הדרוש, או שלא עומדים בתנאי המשכנתא מבחינת ההחזרים העתידיים. הדיור הציבורי בהולנד, אף שהוא חלק מהתכנון, אינו עונה על הצרכים הקיימים, וזמן ההמתנה הממוצע לדירה כיום הוא שבע שנים. רק במגזר זה חסרות בהולנד כ־400 אלף דירות.

אחת התוצאות הבלתי צפויות של החוקים החדשים היא ההעדפה שנוצרה בקרב בעלי דירות להשכרה למי שבאים לטווח קצר. החוק החדש מאפשר להשכיר במחירים לא מפוקחים דירות לטווח של כמה חודשים ל"אזרחים זרים" או ל"סטודנטים" שבאו לתקופה קצרה לממלכה ההולנדית, עם ויזה עבודה או לימודים.

כתוצאה מכך, שיעור המודעות המיועד ללקוחות אלה זינק ב־50% אחרי החלת החוק, לפי מחקר של פלטפורמת הנדל"ן המובילה בהולנד Pararius.