בנק ישראל בהודעה דרמטית: מגביל את הלוואות הקבלנים בשוק הדיור

המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, הטיל הבוקר (א') מגבלות חדשות ודרמטיות על מבצעי הקבלנים לסבסוד רכישת דירות חדשות. בבנק ישראל מוטרדים מאוד מהעלייה בסיכון ההלוואות, לאחר שבשנה האחרונה "אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים", לדבריו.

● פרשנות | בנק ישראל סוגר את ברז המבצעים, וענף הנדל"ן כבר לא ייראה אותו דבר
● עסקה בשבוע | הרוכשת חיפשה דירה שתשאיר לה עודף לכיסוי משכנתא הפוכה
● העיר שמובילה בהתחלות הבנייה, והנתון שצריך להדאיג את רוכשי הדירות החדשות

המפקח פרסם טיוטת הוראת שעה שלפיה יוטלו מגבלות על הקצאות ההון של הבנקים לפרויקטים לבניית דירות, שבהן לפחות 25% מהדירות נמכרו במבצעי ההנחה (בסגנון 20/80). צעד שנועד לצמצם את התנעתם.

כמו כן, קבע המפקח מגבלה לצמצום היקף הלוואות הבלון או הבולט שנותנים הקבלנים ללקוחות. אלה הלוואות שהקבלנים פונים לבנקים לצורך הסבסוד שלהן (עבור רוכשי הדירות). בהלוואות אלה הקרן של ההלוואה משולמת בסוף התקופה. המפקח קובע שהיקף ההלוואות האלה, יוגבל ל-10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

מבנק ישראל נמסר כי הצעד מגיע כאמור לאחר שבשנה האחרונה נרשמה עלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעים אלה כוללים כמובן את מבצעי 20/80 או 10/90, שבהם הלקוח משלם מקדמה קטנה מערך הדירה (10% או 20%) בתחילה ואת והיתרה משולמת עם רכישת הדירה. במבצעים אלה, מסבירים בבנק ישראל, הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה, והם מגדירים זאת כ"תשלום לא לינארי".

עליה בסיכון לרוכשים, ליזמים ולמערכת הבנקאית

הלוואות הקבלן לצורך סבסוד רכישת הדירה (מסוג בולט או בלון), גם הפכו לתופעה שכיחה. בהן מועמדת ללווה, כלומר מי שקונה את הדירה, הלוואת בולט או בלון והקבלן עצמו משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין מועד הרכישה ועד לסיום התקופה (מסירת הדירה). "מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון", מסבירים בבנק ישראל. "העליה בסיכון היא גם לרוכשים, גם ליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה", כך לפי בנק ישראל.

למרות שסגן המפקח על הבנקים שלח כבר באוקטובר מכתב לבנקים השונים, מצאו בבנק ישראל, שבחודשים האחרונים "לא ניכרת ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרות בליווי מבצעי המימון הללו, ועל כן שקד הפיקוח על הבנקים, בשיח משותף עם כלל הגורמים המעורבים בשוק, על גיבוש הנחיות נוספות, ובעקבות כך פרסם היום המפקח על הבנקים טיוטת הוראות שעה".

ההוראות שגובשו יעמדו בתוקף עד לסוף שנת 2026, והן כוללות הנחיות נוספות, מסרו בבנק ישראל, "שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן. צעדים אלה מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור".

מבנק ישראל נמסר כי הבנק "ימשיך לעקוב ולנתח את ההתפתחויות בשוק, ויבחן בהמשך את הצורך בהארכת הוראות שעה אלה, בעידכונן או בנקיטת צעדים נוספים".