התגובה החריפה בבורסה היא רק ההתחלה: כך יושפע שוק הנדל"ן מהמגבלות החדשות של בנק ישראל

מכה קשה ליזמי הנדל"ן ולבנקים למשכנתאות, ברקע הודעת בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון של הקבלנים במכירת דירות. מניות יזמיות הנדל"ן נחתכות בבורסה בשיעור של כ-5% ומשלימות ירידה של כ-20% מתחילת שנה. לפני כחודש הודה נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון בראיון לגלובס שהוא מוטרד מהעסקאות הללו, בוחן אותן מקרוב, "ואם נראה שאין הפנמה של הסיכונים, יש לנו את כל הכלים הרגולטורים להשתמש בהם".

● כסף בקיר | ההשקעה שהסתבכה ביוון: "פתאום קיבלתי טלפון מעו"ד שבדירה גרים בכלל עובדים זרים"
● עסקה בשבוע | הרוכשת חיפשה דירה שתשאיר לה עודף לכיסוי משכנתא הפוכה

המשמעויות הכמעט מיידיות של הגזירה הן קיצוץ המשכנתאות הנדחות ("בולט" ו"בלון") בשיעור של שליש ויותר, וירידה הביקושים לרכישת דירות. בנק ישראל דרש מהבנקים שמשכנתאות אלה לא יעלו על סך של 10% מכלל המשכנתאות שהם מעניקים, לאחר שבחודשים האחרונים הם הגיעו לשיעור של 15%-17%. אי לכך, יזמי הנדל"ן צריכים להתכונן לירידה של מאות דירות בחודש בקצב מכירת הדירות שלהם.

בבנק ישראל תיארו את הסיכונים מאותן משכנתאות נדחות, שאפשרו לקבלנים לצאת במבצעי מימון נוסח 20%-80% ו-10%-90% (מרבית הסכום משולמת רק בקבלת המפתח).

לדברי הבנק, "בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות לפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה, וכן הלוואות לדיור מסוג 'בולט' או 'בלון', בהן היזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה. מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים, וייתכן שאף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה".

במילים אחרות, אדם שנכנס לעיסקה לרכישת דירה, שבמהלכה הוא נדרש לשלם הון תשלום ראשוני נמוך מאוד, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים בודדים, ובמקביל לוקח משכנתאות שמהוות רוב מכריע של מחיר הדירה, שאותן יתחיל להחזיר בעוד מספר שנים - מצוי באי-ודאות. הוא אינו יכול לדעת אם בהגיע מועד תחילת ההחזר הוא יהיה במצב כלכלי טוב, ואם יוכל לעמוד בו. לא פעם מדובר ברוכשים שמראש קונים את הדירות בהון עצמי מינימלי כדי למכור אותן בסמוך לקבלת המפתח, וליהנות מעליית המחיר הצפויה.

משכנתאות ה"בולט" וה"בלון" בשיא

בנוסף, היזם עצמו נקלע למצב בעייתי. בדוח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של שנת 2024 התריעו בבנק ישראל כי היקף האשראי הבנקאי מצד חברות הנדל"ן שמוקצה לתהליכי בנייה כמעט הוכפל מאז הרבעון האחרון של 2022, בין היתר משום שהאיחורים בתשלומים לקבלנים מאלצים את האחרונים לקחת אשראי גדול יותר בעת בניית הפרויקטים שלהם. מפגש שנערך בין בכירי הבנקים לבין המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, שנערך באוקטובר האחרון, לא הניב תוצאות קונקרטיות, והבנקים המשיכו כמעט כרגיל לאשר את מבצעי המימון.

התוצאה: בדצמבר האחרון שיעור משכנתאות ה"בולט" וה"בלון" הגיע לשיא של יותר מ-23%, כתוצאה מהרכישות הרבות שבוצעו באותו חודש, כדי להקדים את העלאת המע"מ. גם בחודשיים הראשונים של 2025 שיעור המשכנתאות הגיע לכ-16% מכלל המשכנתאות, מה שהראה שהבנקים אינם משנים באמת מהנוהלים הקודמים שלהם.

בשבועות האחרונים הבורסה שידרה את החששות של המשקיעים בנוגע ליזמיות הנדל"ן. גם במבט של שלוש שנים לאחור, ולמרות הפריחה במכירות בשנת 2024, המניות של היזמיות הבולטות (מדד תל אביב בנייה בבורסה) נמצאות בתשואה שלילית של כ-20%. רמת הריבית הגבוהה, במקביל לגידול החד בעלות תשומות הבנייה (שכר עובדים וחומרי הגלם), מהווים משקולת כבדה על המאזנים של החברות הללו, גם כשהמכירות נמשכו כביכול כסדרן, אולם אפשרו לקונים לדחות לכמה שנים את העברת התשלום בפועל.