זה לא באג אלא פיצ'ר: לקוני הדירות אין באמת חלון יציאה

האמת העצובה היא שבישראל כמעט אי אפשר לבטל עסקה לרכישת דירה. חתמת - שילמת. אין לך כסף? זו כבר בעיה שלך. גם אם שילמת עד כה "פירורים" ממחיר הדירה, אין באמת דרך אלגנטית ונעימה לצאת מהעסקה.

● הביקוש קפא, המחירים ירדו: ענף הנדל"ן מסכם שנה מאתגרת, ומה צפוי ב־2026?
● המוכרים מעדכנים את מחירי הדירות כלפי מטה: באיזו עיר כבר הורידו ב-8%?

במאמר מוסגר צריך לומר: כן, קיימות עילות משפטיות שמאפשרות ביטול חוזה, כמו הפרה יסודית, פגמים חמורים, הטעיה מהותית מצד המוכר וכדומה - אבל אלו מקרים נדירים. אל תבנו על איחור של כמה חודשים במסירה, או על הבדל גוון בין הקרמיקה שראיתם בתצוגה לבין זו שהונחה בפועל. זה לא יאפשר לכם לרדת מהעץ הגבוה שעליו טיפסתם ברגע החתימה.

הנתון שחשף השבוע משרד האוצר - כ־6% ביטולי חוזים בדירות שנרכשו "על הנייר" ב־2023 (כ־1,100 עסקאות) - אינו מבשר על גמישות, אלא מדגיש דווקא את המגבלה. לא משום שאין ישראלים שמתחרטים, אלא משום שהשיטה פשוט לא מאפשרת להם לבטל. בפועל, שיעור הביטולים אינו יכול לגדול משמעותית ללא זעזוע מערכתי: אם ייווצר גל של דורשי ביטולים, הוא יטביע קודם כל דווקא אותם.

באופן כמעט פרדוקסלי, כל עוד מדובר במספר מצומצם של רוכשים שמבקשים לסגת מהחוזה שעליו חתמו כנראה במציאות אחרת (אישית, כלכלית, משפחתית וכן הלאה), לא מעט קבלנים דווקא "זורמים". אני אישית מכיר לא מעט סיפורים כאלה. לעיתים כדי לסגור את הסיפור בשקט ולא להצית גל פאניקה של בקשות ביטול, ולעיתים - כן, גם בגלל שהם בני אדם.

אבל התמונה משתנה לחלוטין כשמדובר לא בעשרות בודדות, אלא במאות או אלפים, בפרויקטים שונים ובאזורים שונים בארץ. בשלב הזה, גם אם היו רוצים, היזמים לא יכולים להסכים. הבנקים כבר הציבו תנאים, המשקיעים כבר קיבלו דיווחים (בוודאי בחברות ציבוריות), וההכנסות כבר נספרו. ייתכן מאוד שהיכולת לאשר ביטולים כבר אינה בידיהם.

בארה"ב אפשר פשוט להשאיר את המפתח

וזה בדיוק העניין: זה לא באג - זה פיצ'ר. כדי להבין עד כמה, מספיק להסתכל על המודל האמריקאי. בהרבה ממדינות ארה"ב, מי שרוכש דירה "על הנייר" מסכן בדרך כלל רק את ההון העצמי הראשוני שהשקיע. ביום קבלת המפתח, הוא מחזיק למעשה באופציה: ירצה, ימשיך לעסקה, לא ירצה, יוותר על המקדמה וימשיך הלאה. בשפת הכלכלנים זה נקרא עסקאות "נון־ריקורס": ההלוואה מגובה בנכס בלבד, ולא ברוכש עצמו.

המודל הזה נשמע הגיוני כמעט אינטואיטיבית. מדוע שאדם יתחייב סופית למוצר שטרם קיבל? ואם שילם 200 אלף שקל מקדמה על דירה שמחירה 2 מיליון, ומחירי הדירות ירדו ב־15% עד מועד המסירה - למה שיביא מהבית עוד 1.8 מיליון? מבחינתו, ההחלטה הכלכלית הפשוטה היא לוותר על המקדמה, ולהתחדש בדירה זולה יותר.

אלא שכאן בדיוק טמונה הסכנה. אם היציאה קלה מדי, גם הכניסה מסוכנת. היזמים והבנקים נותרים חשופים לסיכון עצום, שמתממש ברגעי משבר. זה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר 2007־2008, כשהמערכת הבנקאית נותרה עם אינספור דירות שאיש לא רצה, ולעיתים עם מקדמות מגוחכות או משכנתאות שהגיעו ליותר מ־100% משווי הנכס.

אשליית הגמישות של מבצעי ה־95/5

וכאן אנחנו חוזרים לישראל. אצלנו אין "נון־ריקורס". אין חיה כזו. החוב הוא של הרוכש, נקודה. בלי קשר לשווי הדירה ביום המסירה, ובלי קשר למה שקרה לשוק בינתיים. גם מי ששילם רק 5% או 10% ממחיר הדירה, במסגרת מבצעי "90/10" או "95/5" שנולדו עם עליית הריבית, אינו מחזיק באופציה אמיתית. הוא מחזיק בהתחייבות מלאה, שרק נדחתה בזמן. אם הדירה שווה פחות, ואפילו אם ימכור אותה ויחזיק את כל תמורתה לקבלן ולבנק, אף אחד לא יוותר לו על המשך התשלום במידה ונשארו כאלה.

כמו שנכתב כאן בשנתיים־שלוש האחרונות, המבצעים הללו יצרו אשליה של גמישות מבלי לשנות כהוא זה את חלוקת הסיכונים. ביום קבלת המפתח, אם המחיר ירד, המימון התייקר או ההכנסה נפגעה - זו בעיה של הרוכש בלבד. הראשונים אולי הצליחו להשתחל החוצה, כפי שמשתקף בנתוני האוצר; הבאים בתור יגלו שהדלת כבר נסגרה.

במובן הזה, המודל הישראלי אינו מונע משברים - הוא פשוט מגלגל אותם אל משקי הבית. אין כאן משבר סאב־פריים, משום שהמערכת דאגה מראש שכל הסיכון יישאר אצל הקונים. כל עוד רק מעטים מנסים לצאת, הכול נראה יציב. השאלה האמיתית היא מה יקרה ביום שבו רבים יבקשו לעשות זאת, ויגלו שאין לאן.

כוכבי השבוע

מצוין: הזחיחות של נייקי לפחות הולידה תחרות

בלי שמחה לאיד חלילה, ועם לא מעט נעליים ושאר מוצרי החברה גם בארון הפרטי שלי, אני מוצא בכל זאת מסר אופטימי בצרות שעוברות על חברת נייקי. זו שמנייתה המשיכה ליפול בימים האחרונים, כשהיא משלימה ירידה של יותר מ־20% מתחילת השנה ונסיגה של 60% בתוך חמש שנים.

עד לא מזמן ממש, נייקי הייתה סמל הכוח והיעדר התחרות. מתוך אמונה כמעט מוחלטת שכולנו רוצים וצריכים את המותג שלה בארון ועל הגוף, היא ביטלה את המכירה של מוצריה בחנויות וברשתות אחרות, ועברה למדיניות Direct to customer - שיווק עצמי, בלי לשתף אחרים בדמי תיווך. ומה קרה? מתחרות קטנות ונועזות, המוכרות נעלי ספורט, ציוד ואקססוריז למתאמנים, הצליחו לפרוץ קדימה ובגדול. לאחר עיוורון של זחיחות, היא גילתה שקונים בכל העולם ראו פחות נייקי מול העיניים, וכנראה השתכנעו שאפשר גם בלעדיה.

בלתי מספיק: איפה נתניהו במאבקים של סמוטריץ'

ראש הממשלה בנימין נתניהו אוהב לשאת את דגל המאבק ביוקר המחיה. לפני שנתיים למשל, הוא הכריז על הקמת ועדת שרים למאבק במחירים הגבוהים, והדגיש כי "יוקר המחיה נמצא בראש סדר העדיפויות הלאומי". נתניהו התחייב לעמוד בראש הוועדה, ולהציג "תוכנית עבודה עם לוח זמנים מפורט וברור למאבק", שכולל יעדים כמו "עידוד התחרות, הורדת מכסים ושבירת מונופולים".

אבל לאחרונה, בדיוק כששר האוצר נזכר בתפקידו והחל לסמן את מוקדי הכוח החזקים ביותר - הבנקים (מס רווחים), חקלאים (פתיחת שוק החלב), סוחרים ובעלי קניונים (הכפלת הפטור ממע"מ לייבוא) ובעלי קרקעות (ביטול הפטור ממס רכוש) - נתניהו די נעלם. קשה שלא לחשוב שאולי הוא מחכה לראות עד כמה הבלגן יהיה גדול, או לחילופין כמה קרדיט יקבלו המהלכים הללו מהציבור, לפני שהוא יסביר שהוא בכלל לא בעסק - או שאלה היו בכלל הרעיונות שלו.