בעד ונגד: פסק הדין שמטלטל את עולם ההתחדשות העירונית

במשך שנים ארוכות, עולם ההתחדשות העירונית ובראשו הפינוי־בינוי, פעל כמעט לפי נוסחה קבועה מראש: כולם מקבלים אותה תוספת. כולם מקבלים אותה מרפסת. כולם מקבלים אותה חניה. לכאורה, מדובר בשוויון. בפועל, לעתים מדובר היה דווקא ביצירת חוסר איזון: הרי אין דינה של דירת 50 מ"ר כדינה של דירת 110 מ"ר. כאשר שתי הדירות מקבלות בדיוק אותה תוספת, המשמעות הכלכלית עבור כל אחד מבעלי הזכויות שונה לחלוטין. מי שמחזיק דירה קטנה נהנה לעיתים מהשבחה דרמטית, בעוד שבעל דירה גדולה נדרש לוותר על חלק יחסי משמעותי יותר מזכויותיו הקנייניות.

שוויון מהותי, לא רק טכני

אלא שפסק הדין של השופט הס מבקש, למעשה, לערער על האקסיומה הישנה של "שוויון מוחלט". במקום שוויון טכני, הוא מציע לבחון שוויון מהותי. לא רק מה כל בעל דירה מקבל על הנייר, אלא מהו הערך הכלכלי האמיתי של העסקה עבורו.

זוהי נקודה דרמטית, משום שהתחדשות עירונית איננה רק פרויקט הנדסי או תכנוני. היא בראש ובראשונה עסקת קניין מורכבת, בין אנשים שונים מאוד זה מזה. יש מי שעבורו הדירה היא נכס השקעה. יש מי שעבורו זו דירת חייו היחידה. יש בעלי דירות קטנות ויש בעלי דירות גדולות. יש מי שרכש במחיר גבוה שנים קודם לכן, ויש מי שירש את הנכס. ניסיון לכפות על כולם מנגנון אחיד לחלוטין, עלול לעיתים דווקא לייצר עיוות.

פסק הדין גם נוגע באחת הסוגיות הרגישות ביותר בתחום: תדמיתו וחשיבותו של הדייר הסרבן. לאורך השנים, המונח "דייר סרבן" הפך כמעט לכינוי גנאי אוטומטי. אלא שבמקרים מסוימים, לא מעטים כך מסתבר, ההתנגדות איננה נובעת מחוסר תום לב אלא מתחושת קיפוח אמיתית ומוצדקת.

דייר סרבן לא תמיד סחטן

כאשר בעל דירה סבור שהוא נדרש לוותר על חלק גדול יותר מהשווי היחסי של נכסו, ייתכן שלא מדובר בסחטנות אלא בטענה קניינית לגיטימית. וזו אולי הבשורה החשובה ביותר בפסק הדין: ההבנה שהתחדשות עירונית אינה יכולה להתבסס רק על כוחו של הרוב, אלא גם על שמירה אמיתית על זכויות המיעוט. מתנגדי פסק הדין וודאי יגרסו כי כעת יוצפו בתי המשפט בסכסוכי דייר סרבן. התשובה לכך חייבת להיות בירור מהיר לטענותיהן, אך בהחלט לא מדיניות שיפוטית שמהווה "אפקט מצנן" שמרתיע בעלי נכסים מלעמוד על זכויותיהם המוצדקות.

פסק דינו האחרון של כבוד השופט הס אינו עוצר את ההתחדשות העירונית, אלא מבקש לדייק אותה. פסק הדין אינו מעניק זכות וטו לדייר יחיד, הוא אינו מהלל סרבנות ואינו קובע שכל פער מצדיק עצירת פרויקט. להפך. הוא מציע פתרון מאוזן: מקום שבו מתברר פער ממשי בתמורות, ניתן לתקן אותו באמצעות דמי איזון, בלי לסכל את הפרויקט כולו. פסק הדין של השופט הס אינו מחליש את ההתחדשות העירונית. הוא מחזק אותה. הוא מזכיר כי אמון הוא תנאי לקידום פרויקטים, ושוויון אמיתי אינו תמיד זהות מוחלטת.

 עו"ד נעם קולודני הוא מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן

לדעתי, מדובר בפסק דין שגוי שמוביל לתוצאה מסוכנת. ראשית, פסק הדין אינו מתיישב עם הפרקטיקה התכנונית והשמאית המקובלת. עולם הפינוי־בינוי נשען על תקן 21, ועל מתודולוגיה שמכוחה, ברשויות רבות, מחושבת התמורה על בסיס תוספת אחידה של כ־12 מ"ר לדירה. כך פועלים יזמים, שמאים, עורכי דין ורשויות מקומיות. המשמעות פשוטה: דירת 50 מ"ר ודירת 100 מ"ר עשויות לקבל את אותה תוספת בסיסית. בית המשפט כעת, מבקש לשנות את אופן החלוקה הפנימית לפי "שוויון יחסי". בכך הוא יוצר התנגשות עם מנגנון העבודה שעליו נשען השוק כולו.

לא ישים תכנונית

שנית, פסק הדין אינו ישים מבחינה תכנונית. במבנים ישנים קיימים לרוב כמה סוגים של דירות: קטנות, גדולות, מורחבות, דירות עם פער בין הרישום למצב בפועל ועוד. אם כל הבדל כזה מחייב תמורה שונה, המשמעות היא שבפרויקטים של הריסה ובנייה יהיה צורך לייצר אינספור טיפוסי דירות, מנגנוני איזון וחישובים פרטניים. זה מסרבל את התכנון, מקשה על ניהול המשא ומתן ומגדיל את הסיכוי להתנגדויות. בניין חדש אינו יכול להפוך למראה מתמטית של כל עיוות היסטורי שקיים בבניין הישן.

שלישית, גם מבחינה משפטית קשה לקבל את ההשוואה שערך בית המשפט. בפסיקה קודמת שניתנה (בעניין ניסני, שוחט ו־אייזן), הושם דגש על כך שיש להשוות בין שווים, ולא בהכרח לדרוש שוויון מלא בין כל בעלי הדירות. במקרה הקודם היה מדובר בחמש דירות גדולות, וארבע מהן הצטרפו להסכם. משמע, ביחס לבעלי הדירות מאותו גודל, הנתבעת לא הופלתה לרעה כלל. אם כל בעלי הדירות הגדולות קיבלו אותה תוספת, קשה לטעון לקיפוח אישי. בפסק הדין החדש, ההשוואה שערך בית המשפט לדירות קטנות יותר מחמיצה את קבוצת ההשוואה הרלוונטית.

יגדיל את אי־הוודאות

רביעית, פסק הדין מסיט את מרכז הכובד מתכלית ההתחדשות העירונית. המטרה בפרויקטים כאלה אינה להשיא לכל דייר את התשואה המקסימלית האפשרית, אלא לחזק מבנים, להוסיף ממ"דים, לשפר בטיחות ולאפשר מימוש פרויקטים לטובת כלל הדיירים. זה נכון במיוחד בפרויקטים של הריסה ובנייה שמקורם בתמ"א 38 ובתוכניות מכוח סעיף 23, שם נקודת המוצא התכנונית הייתה קביעת סל תמורות מרבי לדירה, ולא חלוקה יחסית לפי גודל הדירה הקיימת.

אם גישה זו תתרחב, בעלי דירות גדולות יוכלו לטעון כמעט בכל פרויקט כי תמורה אחידה אינה מספיקה להם; יזמים יידרשו לבנות מודלים מורכבים יותר, לערוך בדיקות שמאיות פרטניות ולשריין תקציבים לדמי איזון. הדבר יגדיל את אי־הוודאות, יאריך את המו"מ, יעודד דיירים סרבנים ויקשה על קידום עסקאות. בסופו של דבר, מי שישלם את המחיר לא יהיו רק היזמים, אלא גם בעלי הדירות עצמם.

הגישה הנכונה צריכה להישאר פשוטה וברורה: תמורה אחידה היא לגיטימית, כל עוד היא מבוססת על מסגרת תכנונית ושמאית מקובלת, מיושמת באופן עקבי ומעניקה יחס שווה לבעלי דירות מאותו טיפוס רלוונטי. כל כלל אחר יערער את הוודאות שעליה נשען התחום כולו.

עו"ד זיו גרומן הוא מייסד משרד גרומן ושות'