התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית: איזו עיר מובילה?

תל אביב הובילה את התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במחצית הראשונה של השנה, בעוד ששתי ערים אחרות שבולטות בתחום זה, ירושלים ורמת גן, רשמו ירידות גדולות בסגמנט זה - כך עולה מנתוני הלמ"ס.

● עם 78 קומות: המגדל הגבוה בישראל מתחיל להתאכלס, ועירייה אחת תרוויח במיוחד
● 72 דירות בשלושה ימים: איך מועדון חבר ומעיין אדם דווקא מצליחים למכור דירות?
● קרסו נשארה בלי הקבלן המבצע בפרויקט הירושלמי

כאמור, תל אביב הובילה בבטחה את טבלת התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית, שעה שבמחצית הראשונה של השנה הוחל בעיר בהקמת 2,032 יחידות דיור במסגרת זו.

במקום השני נמצאת פתח תקווה, שבה הוחל בהקמת 988 דירות; במקום השלישי בת ים עם 813 התחלות; ואילו ירושלים נמצאה רק במקום הרביעי, עם 737 דירות שבהקמתן הוחל בששת החודשים הראשונים של השנה.

בסך-הכול במחצית הראשונה של השנה הוחל בהקמת כ-9,600 יחידות דיור במסגרות של פינוי-בינוי ותמ"א 38 שמרכיבות יחדיו את ההתחדשות העירונית. מדובר בעלייה של 5% בהשוואה למחצית הראשונה של שנה שעברה.

מדובר בנתון מעניין, שכן ענף יזמות הבנייה למגורים מצוי כיום במשבר, במיוחד באזורי הביקוש. היזמים חנוקים עם מלאי דירות גדולים וקצבי בנייה איטיים, כך שיש גורמים כבדי-משקל שמרתיעים אותם מלהתחיל בבנייה של פרויקטים, שאותם הם לא מחויבים לבנות עכשיו.

ואולם התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, במיוחד בפינוי-בינוי, מגיעות בגלים. מדובר בפרויקטים גדולים מאוד, שלרשויות התכנון לוקח שנים לאשר אותן. כשסוף-סוף מתחילים להקים אותם, נתוני התחלות הבנייה בערים הרלוונטיות קופצים בבת-אחת במאות יחידות דיור.

גלים כאלה ראינו למשל ביהוד-מונוסון, שם התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית קפצו פי 49 מ-9 במחצית הראשונה של 2025 ל-440 במחצית הראשונה של 2026; בחיפה, שם מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית הוכפל; ובנתניה, שםהוא קפץ כמעט פי שבעה.

ירידה בהתחלות הבנייה בירושלים

ואולם מצד שני בולטות כאמור הירידות במספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשתיים מהערים הבולטות בתחום זה - רמת גן ובירושלים. ברמת גן הן ירדו מ-707 בחצי הראשון של 2025 ל-314 בחצי הראשון של השנה הנוכחית, ואילו בירושלים - מ-1,016 במחצית הראשונה של 2025 ל-737 במחצית הראשונה של שנה זו.

בעיריית ירושלים טוענים כי "הנתונים שפורסמו בלמ"ס אינם משקפים את היקפי הבנייה הנוכחיים בירושלים. בשנים 2024-2025 נרשם בעיר קצב גבוה של התחלות בנייה, ומגמה זו נמשכת ואף מתחזקת בשנת 2026. מנתוני העירייה עולה כי מתחילת שנת 2026 החלה בנייתן של למעלה מ-5,100 יחידות דיור, לעומת כ-6,000 יחידות דיור בכל שנת 2025. בהתאם לקצב הנוכחי, סביר כי היקף התחלות הבנייה בשנת 2026 יהיה גבוה מזה שנרשם בשנת 2025.

"יתרה מכך, נתוני הלמ״ס מתייחסים לתקופה המסתיימת בחודש יוני 2026, ואינם כוללים את התחלות הבנייה שנרשמו מאז. בחודשים שחלפו מיוני ועד היום החלה בירושלים בנייתן של למעלה מ-2,000 יחידות דיור נוספות. על כן, ההשוואה בין התקופה במהלך החודשים יולי 2024 עד יוני 2025 לבין החודשים יולי 2025-יוני 2026 אינה משקפת את מלוא תמונת הבנייה בעיר ואת המגמה הנוכחית. זאת, בין היתר, מאחר שנתוני התחלות הבנייה עשויים להשתנות מתקופה לתקופה בהתאם למועד שבו פרויקטים רחבי-היקף מבשילים ועוברים לשלב הביצוע".

חלק זה של הסבר העירייה מתייחס לכלל התחלות הבנייה, ואינו מתייחס להתחדשות העירונית.

בהתייחס להתחדשות העירונית טוענים בעיריית ירושלים כי "גם בתחום ההתחדשות העירונית קיימת תנודתיות טבעית בין השנים 2024, 2025 ו-2026, הנובעת מלוחות הזמנים של פרויקטים גדולים ומשלבי התכנון, הרישוי והביצוע. בפועל, היקפי הפעילות והבנייה בירושלים נותרים גבוהים. בשנה האחרונה, וביתר שאת בחודשים האחרונים, ניכרת תנופה משמעותית בהתחלות הבנייה בעיר".

גם ברמת גן נרשמה ירידה

לגבי רמת גן, הגיב ראש העיר כרמל שאמה-הכהן בקצרה כי "ההתחדשות העירונית ברמת גן מתקדמת באיכות, בכיוון ובקצב מצוין, ואין בעניין זה שום משמעות רצינית לנתון חציוני כזה או אחר". ועדיין במחצית הראשונה של 2025 העיר הגיעה למקום הרביעי בהתחלות הבנייה, ואילו בזו של השנה הנוכחית - למקום התשיעי.

נראה כי בסיפור ברמת גן שונה מזה הירושלמי, והעירייה מעבירה כיום את משקל הבנייה מהתחדשות עירונית לבנייה בשטחים חדשים. על אף ההאטה בעיר בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, כשמדובר בכלל התחלות הבנייה, רמת גן הגיעה בשנה שעברה למקום הרביעי.

בעשור הקודם עיקר הבנייה ברמת גן הייתה במסגרת של תמ"א 38, אך מאז ששאמה-הכהן נכנס לתפקידו כראש העיר, הוא מממש את הבטחתו למתן את קצב הבנייה במסגרת של התחדשות, תוך הצבת תנאים קשים ליזמי הנדל"ן.

עניין זה מתיישב עם ממצאי הסקר שערכנו בתחילת החודש בקרב יזמי הנדל"ן, שבו עיריית רמת גן "זכתה" למקום הראשון גם כעירייה "הכי איטית ומעכבת תוכניות והיתרי בנייה" (13% מהעונים) וגם כעירייה "הכי פחות שקופה ואמינה" (17%)..

לפיכך, יש להניח כי שאמה-הכהן פחות מודאג בשלב זה מהמספרים הנמוכים, ויכול להצביע על ההישגים בבנייה בשכונות הדרומיות החדשות של העיר.

ואולם ככלל, הגלים והתנודתיות בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית הם עדות לכך שהענף הזה עדיין לא הגיע לבשלות הנדרשת. הענף מתבסס על מעט יחסית פרויקטים גדולים שמקפיצים את הנתונים מעלה ומטה, ולא על פעילות רציפה של תכנון ובנייה שבה פרויקטים רבים מקודמים במקביל.