עם 78 קומות: המגדל הגבוה בישראל מתחיל להתאכלס, ועירייה אחת תרוויח במיוחד

בעוד פחות משבוע, ב־4 באוקטובר, יתחיל להתאכלס אחד מפרויקטי המשרדים הבולטים שנבנו בשנים האחרונות בגוש דן - מגדל BEYOND בגבעתיים. המגדל צפוי להניב לעיריית גבעתיים הכנסות של כ־40 מיליון שקלים בשנה מארנונה עסקית, המהווים תוספת של כ־14.5% לסך הכנסות הארנונה השנתיות של העירייה (שעמדו נכון ל־2025 על כ־275 מיליון שקל).

המגדל, שנמצא בבעלות הקבוצות תדהר, יוניון והימנותא, מתנשא לגובה של כ־320 מטר וכולל 78 קומות. כיום זהו המגדל הגבוה בישראל, תואר שיחזיק בו לפחות עד השלמת מגדל הספירלה של עזריאלי הצפוי להגיע לגובה של כ־355 מטר.

● מספר המכרזים נחתך בחצי. בעבר זה נגמר בעלייה חדה במחירי הדירות
● פחות משרדים, יותר לוגיסטיקה: האתגר של איירפורט סיטי

המגדל ממוקם בסיטי של גבעתיים, בצמוד לתל אביב ובסמוך לנתיבי איילון, במרחק של פחות מ־300 מטר מתחנת הרכבת סבידור מרכז. אלא שעם תחילת אכלוסו עולה השאלה מדוע מגדל כה מרשים, בהיקף כזה ובמיקום מרכזי כל כך, מאוכלס בשלב זה בכ־60% בלבד משטחיו.

השכנים: עורכי דין והייטקיסטים

נתחיל במספרים. פרויקט מגדלי BEYOND כולל שני מגדלים - מגדל בן 78 קומות המיועד בעיקר למשרדים וכאמור יחל באכלוס בשבוע הבא, ומגדל נוסף בן כ־60 קומות שיכלול דירות מיקרו־מגורים שטרם נבנה.

בשני המגדלים צומחים מעל מבנה פודיום בן שמונה קומות, הכולל כ־20 אלף מ"ר שטחי מסחר. בסך הכל, יכלול המגדל 120 אלף מ"ר שיוקצו למשרדים. הדרך להקמת הפרויקט החלה לפני עשור, ב־2016, אז מכרה יורוקום נדל"ן את חלקה במגרש (כ־78%) לקבוצת תדהר ולג'ורג' חורש, בעל קבוצת יוניון, תמורת כ־256 מיליון שקל. יתרת הקרקע הייתה בבעלות הימנותא של קק"ל, וכך התגבשה השותפות בין תדהר, יוניון והימנותא. בניית הפרויקט החלה בשנת 2019.

לפי הערכות השווי שפרסמה תדהר בדוחותיה הכספיים, שוויו של פרויקט מגדל BEYOND עומד על כ־3.03 מיליארד שקל. שיעור השיווק של הפרויקט עמד באוגוסט על 59%, כאשר דמי השכירות החודשיים הממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו עומדים על כ־143 שקל ברמת גמר וכ־112 שקל ברמת מעטפת.

כמו כן, יחס החניה בבניין נמוך יחסית וצפוי לעמוד על 1:180 (חניה לכל 180 מ"ר), בדומה למגדל תוה"א הנבנה כעת, והוא צפוי להניב לעיריית גבעתיים הכנסות של כ־40 מיליון שקל בשנה מארנונה עסקית - לעומת 104 מיליון שקל ארנונה שנתית עד כה מעסקים בגבעתיים. במהלך תקופת הדוח ועד מועד פרסומו נחתמו בפרויקט חוזים נוספים בהיקף של כ־34 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים, שהעלו את שיעור השיווק לכ־70%.

בין השוכרים הצפויים להיכנס לפרויקט נמנים כמה משרדי עורכי דין, ובהם משרד מיתר, ששכר כ־30 אלף מ"ר על פני 17 קומות לתקופה של 25 שנה. המשרד צפוי להתחיל באכלוס המגדל כבר בשבוע הבא, כאשר דמי השכירות יעמדו על 150 שקל למ"ר בחודש - כ־54 מיליון שקל בשנה. כמו כן, משרד עורכי הדין ליפא מאיר שכר כ־7,000 מ"ר על פני ארבע קומות.

לצד משרדי עורכי הדין, גם חברת הגיימינג מון אקטיב תשכור 11 קומות במגדל בשטח כולל של כ־22 אלף מ"ר ולתקופה של עשר שנים. כיום שוכרת החברה כ־26 אלף מ"ר במגדל ויתניה בתל אביב.

המספרים של מגדל BEYOND מציירים תמונה מרשימה, אך לצד העסקאות הגדולות שנחתמו עדיין נותרו בו שטחים לשיווק. מה אם כן מקשה על המגדל להשלים את האכלוס?

איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית, מסביר כי "בניין ביונד הוא אחד הבניינים המאוד מעניינים שנבנו בשנים האחרונות, לא רק בגלל היקף המשרדים, אלא גם בגלל היקף המסחר". לדבריו, לצד יתרונותיו הרבים של המגדל יש לו גם חיסרון יחסי הנובע ממיקומו. "החיסרון של ביונד הוא העובדה כי הוא ממוקם 'קצת מעבר להרי החושך'", אומר שפרן. המגדל אמנם נמצא בלב אזור הביקוש אבל הוא אינו יושב ממש על תחנת הרכבת הכבדה, ולכן ההגעה אליה מצריכה מעט יותר הליכה, והוא גם מנותק יחסית מתחנות הרכבת הקלה, ובפרט מהקו האדום".

שפרן מציין כי בהשוואה למגדלי מידטאון ולמגדלי עזריאלי למשל "חברות יכולות לבוא ולהגיד שזה יחסית לא ממש יושב על המע"ר הצפוני ויותר מרוחק ממשולש הקורקינטים, הוא אומנם יושב בצמוד לרחוב ערבי נחל, אבל עדיין קצת יותר מרוחק".

"חברות יכולות לבוא ולהגיד שזה יחסית לא ממש יושב על המע"ר הצפוני ויותר מרוחק ממשולש הקורקינטים", מוסיף שפרן. "אומנם הוא יושב בצמוד לרחוב ערבי נחל, אבל עדיין קצת יותר מרוחק".

 מגדל ביונד של תדהר ויוניון / הדמיה: סטודיו 84

שפרן מציין עוד כי בתקופה הנוכחית, שבה משווקים במקביל פרויקטים נוספים בכניסה לתל אביב, כמו TOHA 2, פרויקט הסוללים של מבנה ומגדל הספירלה בעזריאלי, קשה יותר לאכלס באופן מיידי מגדל בסדר גודל כזה. "בסוף אנחנו מדברים על תקופה שמשווקים הרבה מאוד פרויקטים", הוא מסביר. "גם באזור הבורסה התחילו לשווק את ה־Vertical City ועוד פרויקטים למשרדים באזור היותר יוקרתי, ולכן לוקח קצת יותר זמן לשווק".

עם זאת, שפרן מחדד כי עצם העובדה שהבניין טרם אוכלס במלואו אינה מעידה על חולשה או על היעדר ביקוש. להערכתו, ברמת המיקרו ולמרות יתרונותיו הגדולים של הפרויקט, הוא עדיין מעט פחות אטרקטיבי מאחרים מבחינת הנגישות וההיצע בסביבתו. במבט קדימה, שפרן מעריך כי השלמת האכלוס היא בעיקר עניין של זמן, וכי המגדל לא יגיע למצב של פרויקטים בטבעת השנייה והשלישית. "אין לי ספק שהוא יאוכלס במלואו", הוא אומר. "צריך לזכור שהמחיר למ"ר אינו נמוך ועומד על 140 שקל למ"ר. אומנם זה מחיר גבוה יותר מאזור הבורסה, אבל הוא מתקרב יותר למחירים של המע"ר הצפוני בתל אביב".

"60% אכלוס זה דווקא נתון מצוין"

אור בן צבי־קליין, סמנכ"ל קבוצת ניומרק נת"מ, מצטרף לדבריו של שפרן ומציין כי "ביונד הוא מגדל סופר־ייחודי, שקרוב לגבעתיים, לתל אביב ולרמת גן, לרכבת הקלה ולרכבת הכבדה, ולירידות ולעליות לאיילון". לדבריו, שיעור אכלוס של 60% בשלב קבלת טופס 4 עבור מגדל בסדר גודל כזה הוא נתון טוב.

"חשוב לזכור שמדובר במגדל שלא יצר אזור חדש בארץ, אלא אחד שלמעשה 'שואב' משרדים מהסביבה", מסביר בן צבי־קליין. "השוכרים שלו לא הגיעו מהפריפריה או מפתח תקווה ורחובות, אלא מהבורסה, מתל אביב, מעזריאלי. כלומר, הוא התמלא מלקוחות קיימים שחיפשו קלאס A, כך שההיצע באזור שלו הוא ככל הנראה אחת הסיבות שמקשות על השלמת האכלוס".

לצד זאת, בן צבי־קליין מעריך כי עצם תחילת האכלוס עשויה לסייע בהמשך, שכן "כשבניין מתאכלס, קצב האכלוס עולה". עוד הוא מזכיר כי חברת מיינדספייס, שצפויה לפתוח בתחילת שנת 2027 מתחם עבודה וכנסים של 10,000 מ"ר במגדל, צפויה אף היא להוות "אבן שואבת לחברות". שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס, מציינת כי "שיעור אכלוס של מעל 60% זה אומר שהפרויקט לא נמצא בהפסד".

"צריך להבין כי מדובר בבניין בסדר גודל שאנחנו לא מכירים, וזה יכול להטעות כשמסתכלים על הנתונים", מסבירה יצחקוב. "במיוחד שבמקביל מתקיימים משאים ומתנים על השטחים הנוספים של הבניין". יצחקוב מציינת גם היא את התחרות מול הבניינים באזור, כמו TOHA 2 ופרויקט הסוללים, שגם הם נמצאים בשלב שיווק דומה לביונד, לקראת מועד אכלוס בסוף 2026.