ביטול חוזה - תוך זמן סביר

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי השופטת הילה גרסטל מבית המשפט המחוזי בתל-אביב נקבע, כי הגם שחוזה לבניית דירה הופר לפני שנים רבות על ידי צד א' שהתקשר עם צד ב' - הבעלים של הבניין, והגם, שמזה 28 שנים הדירה רשומה ע"ש צד ב', הדירה שייכת לצד א' שהחזיק בדירה בכל השנים, ויש לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם.

בשנת 1955 התקשרו בני הזוג כספי ז"ל (להלן: "כספי") עם יצחק יוספי ז"ל (להלן: "יוספי") - שהיה חוכר של בניין ברח' בוגרשוב בת"א, אשר היה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י), בהסכם על פיו ניתנה להם רשות לבנות דירה על גג הבניין, שתירשם על שמם בטאבו לאחר תשלום התמורה ליוספי. ההסכם היה מותנה בהסכמת ממ"י.

התובעות - מרים נוביץ וורה גולני (להלן: "התובעות") - הינן בנותיה של הגב' כספי. לטענתן, מילאו כספי את חלקם בהסכם, בנו את הדירה, שילמו את התמורה וקיבלו את החזקה בה, אלא שהרישום על שמם לא התבצע מעולם.

הנתבעת מס' 1 - לאה זיסהולץ (להלן: "הנתבעת") - היא בתו של יוספי, והדירה נרשמה על שמה בשנת 1992 מכוח ירושת יוספי, לאחר שקודם לכן (1970) נרשמה על שם יוספי. הנתבעת פנתה בשנת 1992 לתובעת 1, המתגוררת בדירה במהלך כל השנים, ודרשה ממנה לראשונה במכתב את פינוי הדירה. כך נודע לתובעת, כי הדירה רשומה ע"ש הנתבעת, ומכאן היא הגישה את התביעה לסעד הצהרתי, על פיו זכויות החכירה בדירה אמורות להירשם על שם התובעות וע"ש הנתבעת מס' 2 (בתו של יוספי).

לטענת התובעות, כספי היו בטוחים שהדירה רשומה על שמם, וכי מעולם, בכל השנים הללו, לא נטענה כלפיהן כל טענה שיש בה משום פקפוק בזכויותיהן בדירה. לטענתן, יוספי היה חייב לקיים את חלקו בהסכם ולרשום הדירה ע"ש כספי. עוד נטען, כי החזקה בדירה במשך כל השנים הינה בידי התובעות, וכי הדירה רשומה על שם כספי בעירייה ובמס רכוש.

לטענת הנתבעת הופר ההסכם על ידי כספי, וכתוצאה מכך ביטל יוספי את ההסכם במכתב, עוד בשנת 1957. לטענתה ההפרות נוגעות, בין השאר, לאי תשלום התמורה ודמי הסכמה לממ"י. על כן, לטענת הנתבעת, אין לתובעת כל זכות בדירה. והיא עתרה, בתביעה שכנגד, להצהיר, כי ההסכם בטל וכי על התובעת לסלק ידה מהדירה.

ממ"י (הנתבע 3) הודיע, כי יכבד כל פס"ד שיינתן בכפוף לסילוק תשלומי דמי הסכמה ודמי חכירה.

השופטת גרסטל קובעת, כי המחלוקת האמיתית שבין הצדדים היא: האם ההסכם הופר על ידי כספי, ובוטל כדין על ידי יוספי?

ראשית דוחה השופטת גרסטל את טענת הנתבעת, כי ההסכם חסר תוקף מאחר שלא התקבלה הסכמת ממ"י להתקשרות. זאת, הן מהטעם שיוספי הוא זה שהיה אמור לגרום לכך שממ"י תעביר את הזכויות ע"ש כספי, והן מהטעם שממ"י מעולם לא סירב ליתן הסכמתו להתקשרות, אלא שעמד על קבלת התשלומים המגיעים לו, כתנאי למתן הסכמתו.

השופטת גרסטל יוצאת מנקודת הנחה, כי ההסכם אכן הופר על ידי יוספי (וזאת הגם שעניין זה לא הוכח חד משמעית). כעת נותרה השאלה, האם ההסכם בוטל על ידי יוספי בעקבות הפרתו. לטענת הנתבעת, יוספי, במכתבו משנת 1957 ביטל את ההסכם. אולם השופטת גרסטל דוחה טענה זו, שכן, במכתב זה ניתנה לכספי ארכה בת 6 חודשים לתיקון ההפרות. זוהי מעין התראה שלא ברור כלל מה עלה בגורלה. לאחר תום 6 החודשים לא נעשה דבר על ידי יוספי בעניין זה.

גם מפנייתו של יוספי, 10 שנים לאחר מכן, לממ"י בדרישה שלא יועברו הזכויות ע"ש כספי ללא הסכמתו, בשל הפרת ההסכם, לא ניתן להסיק על ביטול ההסכם. במיוחד לאור העובדה שמכתבים אלו לא נשלחו לכספי בשום שלב. העובדה שבמהלך עשרות שנים ממשיכה התובעת 1 להחזיק בדירה באין מפריע וללא כל טענה בדבר זכאותה בדירה או בדבר חובתה לשלם דמי שימוש עבור הדירה, תומכת במסקנה שההסכם לא בוטל.

יתרה מכך, עפ"י סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971: "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". לא הוכח, קובעת השופטת גרסטל, כי יוספי הודיע לכספי על ביטול ההסכם. המכתב משנת 1957 הוא מכתב כוונות עתידי. והצעדים שננקטו 10 שנים לאחר מכן, הינם מעבר לזמן הסביר.

בפני הנתבעת היתה טענת הגנה נוספת - התיישנות. לטענת התובעת נולדה עילת התביעה בשנת 1959 - מועד רישום הבית כבית משותף. לחילופין בשנת 1967 - מועד מכתבו של יוספי לממ"י. ולחילופי חילופין, לכל המאוחר, בשנת 1970 - מועד רישום הזכויות בדירה ע"ש יוספי. לגבי כל אחת מתקופות אלה, לטענת הנתבעת, חלפה תקופת ההתיישנות. לטענת התובעת חל על ההסכם הדין הקודם, שכן הוא נכרת טרם חקיקת חוק ההתיישנות (1958) וחוק המקרקעין (1969), ועילת התביעה נוצרה עם משלוח מכתבו של יוספי לכספי - 1957.

על פי הדין הקודם, תקופת ההתיישנות הינה 36 שנים, ותקופה זו טרם חלפה. השופטת גרסטל קובעת, כי שני הצדדים נקלעו לטעות בעניין ההתיישנות. על פי ההסכם, תנאי למסירת החזקה והעברת הרישום הוא מילוי התחייבות כספי על פי ההסכם. לטענת הנתבעת, כספי לא מילאו את התחייבויותיהם, ואם זה המצב אין לדבר על התיישנות התביעה, שהרי הזכאות של כספי אמורה לקום רק עם מילוי התחייבויותיהם, ורק אז נוצרת התביעה. ניתן אולי לטעון כי התביעה מוקדמת מדי, אך טענה זו כלל לא הועלתה.

יתרה מכך, קובעת השופטת גרסטל, לא ניתן להגיע למסקנה שהתביעה התיישנה. על פי הוראות המעבר שבסעיף 29 לחוק ההתיישנות, חל החוק על תביעת מקרקעין שלא התיישנה טרם כניסת החוק לתוקף. אין מחלוקת שהתביעה לא התיישנה בשעת כניסת חוק ההתיישנות לתוקף, ולכן יש לבחון את הוראות חוק ההתיישנות לגביה. על פי סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אלא אם ניתן היה לטעון להתיישנות לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף. היות שטענה כזו לא נטענה - אין כלל לטעון להתיישנות מכוח רישת סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין.

אולם השופטת גרסטל לא מסתפקת בכך וקובעת, שבמקרה דנן יש תחולה לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, על פיו: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

הוכח בפני השופטת גרסטל כי העובדות נודעו לתובעות עם קבלת מכתבה של הנתבעת בשנת 1992, וכי במהלך כל השנים הן היו משוכנעות באמת ובתמים שנושא הרישום מוסדר, ולפיכך תקופת ההתיישנות תימנה מיום קבלת מכתב זה. לא היו לתובעות כל סיבה לחשוד, שהרישום אינו תקין. הן לא נדרשו מעולם לפנות את הדירה, ומעולם לא נמסרה להן כל השגה על זכויותיהן בדירה. הן שילמו את מיסי העירייה ואף חתמו על תוכנית בנייה של אחד השכנים כבעלות הזכות בדירה.

ההלכה הפסוקה קובעת, כי על מנת שניתן יהיה להסתמך על סעיף 8 הנ"ל, יש להוכיח לא רק שנעלמו מהתובע "העובדות המהוות את עילת התובענה", אלא גם שהעובדות נעלמו ממנו "מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא היה בידו למנוע סיבות אלו".

יתכן שבמקרה דנן ניתן לאמר שהתובעות היו יכולות, בזהירות סבירה, לגלות את הרישום, אלא שבנסיבות המתוארות לעיל לא היתה כל סבירות בבדיקת הרישום כשלא היה ולו צל של חשד, כי קיימת בעיה או אי התאמה. לפיכך, לא ניתן לאמר שהתובעות נכשלו במבחן הזהירות הסבירה.

לפיכך קובעת השופטת גרסטל, הגם שכפי הנראה הפרו כספי את ההסכם, לא בוטל ההסכם מעולם על ידי יוספי, ואף אם היתה לו כוונה לעשות כן, הוא חזר בו מכוונתו והשלים עם המציאות בה הדירה שייכת לכספי, פיסית ומשפטית.

בכך שלא נקט כל הליכים לפינוי הדירה או לתשלום עבור השימוש בה, הביע דעתו הנחרצת בעניין זה. רישום הדירה על שמו בשנת 1970 נעשה מטעמים טקטיים, על מנת להבטיח לו קבלת המגיע לו בטרם הרישום ע"ש כספי, אך בשום שלב הוא לא סבר שהדירה תחזור לרשותו.

התוצאה הסופית: בית המשפט מצהיר, כי התובעות והנתבעת 2 זכאיות להירשם כבעלי הדירה בכפוף למילוי ההתחייבויות הכספיות כלפי ממ"י. התביעה שכנגד נדחתה.

ת.א. 904/93 בימ"ש מחוזי ת"א

השופטת ה. גרסטל

מזכירות בית המשפט לא ציינה את שמות באי כוח הצדדים «עו"ד רמי שר-ישראל «ביטול חוזה - תוך זמן סביר «למרות שהחוזה כנראה הופר, הוא לא בוטל מעולם, והדירה שייכת למחזיקים בה