לפרוספקט המוציא קבלן לצורך שיווק דירותיו - יש תוקף משפטי

לפרוספקט המוציא קבלן לצורך שיווק דירותיו יש תוקף משפטי, גם אם מצויין בו מפורשות כי פרטיו אינם מחייבים את הקבלן - כך קבע לאחרונה בית המשפט העליון.

נקבע כי פרוספקט שכזה מהווה הצעה להזמנה לנהל מו"מ, ואם בסופו של מו"מ נכרת חוזה ובו לא הוסכם על שינוי הפרטים המופיעים בפרוספקט, יהפכו אלה לחלק מתנאי החוזה.

בין המערערים (אדניהו אשר ואח') - 62 דיירים שרכשו דירות בפרוייקט גן העיר בת"א - לבין המשיבה (חב' פרוייקט גן העיר בע"מ) - אשר יזמה את פרוייקט גן העיר, התעוררה מחלוקת בנוגע לשטחים מסויימים בבניין. לטענת המשיבה, הוצאו שטחים אלו מהרכוש המשותף ולמערערים אין כל זכות בהם, על פי המיפרט הטכני שצורף לחוזה הרכישה. המערערים טענו לעומת זאת, כי המדובר בשטחים המהווים חלק מהרכוש המשותף, או שהוצמדו לדירות אותן רכשו.

המערערים הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בת"א, לפיה התבקש לקבוע את זכותם בשטחים אלה. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשלושה שטחים:

א. שלושה מחסנים וחדר נוחיות, אשר ממוקמים בקומת הכניסה.

ב. החדרונים הסמוכים לכל אחת מהדירות, המכילים את מתקני מיזוג האוויר.

ג. גג הבניין, על שלושת מפלסיו: המפלס הראשון עליו ממוקמים מגדלי הקירור, המפלס השני הממוקם מעל בריכת השחייה, והמפלס השלישי המכסה את "גרעין" הבניין.

השופט אורי גורן מבית המשפט המחוזי קבע, כי המחסנים וחדרי הנוחיות אינם חלק מהרכוש המשותף. לעניין הגג נפסק, כי יש להבחין בין שלושת מפלסיו. בעוד שהמפלס התחתון לא הוצא מגידרו של הרכוש המשותף, הרי שהמפלס העליון והגג המצוי מעל בריכת השחייה הוצאו מגידרו ונשארו בבעלות המשיבה.

לגבי חדרוני מיזוג האוויר נקבע, כי הם נמכרו לקונים כחלק מהדירות ואינם עוד בבעלות המשיבה.

על פס"ד זה של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור וערעור שכנגד. הערעור נדון בפני בית המשפט העליון, ופסה"ד ניתן על ידי השופט תיאודור אור.

השופט אור מאזכר את המגמה המקובלת בפסיקה, לפיה כאשר קבלן מבקש להוציא חלק מהרכוש אשר נחשב כמשותף, עליו לעשות זאת באופן ברור ומפורש, ובלשון שאינה משתמעת לשתי פנים.

בענייננו, כלל המיפרט הטכני, אשר צורף לחוזי המכר, הוראה המוציאה רכוש מסויים מגדר הרכוש המשותף, ומשאירה אותו בידי הקבלן.

סעיף 2 למיפרט הטכני קובע: "כל הנכסים והשטחים המפורטים להלן לא ייכללו ברכוש המשותף...

(ג) כל המחסנים, לרבות כל השטחים שבמפלס 12+ למעט הגרעין...

(ט) גג הבניין".

לאור סעיפים אלה, בוחן השופט אור את שאלת מעמדם הקנייני של כל אחד מהשטחים שבמחלוקת.

גג הבניין: סעיף 2 (ט) למיפרט הטכני, כאמור לעיל, מוציא מגדר הרכוש המשותף את "גג הבניין". השאלה העומדת במחלוקת היא איזה משלושת מפלסי גג הבניין כלולים בהגדרת המונח "גג" שבסעיף 2 (ט). כתב הערעור צמצם את המחלוקת רק למפלס הגג שמעל בריכת השחייה.

לחוזי המכר קדמה הצגת פרוספקט, שכותרתו "מראה פרוספקטיבי" (של בניין המגורים), אשר כלל ציורים של שטחים שונים בבניין והדגים את השימוש בהם. כמו כן, כלל הפרוספקט פירוט מילולי של אלמנטים שונים בבניין המגורים והפונקציה שהם ממלאים.

לעניין בריכת השחייה, הציג "המראה הפרוספקטיבי" איור של הבריכה, כשמעליו גג נפתח ועליו שימשיה ושתי דמויות חשופות. לאיור זה צורף בפרוספקט תיאור מילולי הקובע:

"בריכת שחייה ומועדון בריאות - בראש המגדל בריכת שחייה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי" (ההדגשה אינה במקור - ר.ש.י.). אין ספק, קובע השופט אור, כי הפרוספקט בא כדי למשוך קונים פוטנציאליים לרכוש דירות בבניין הפאר, בשל הפונקציות האטרקטיביות שבו, וכי הוא יצר בהם את הציפיה שמצגים מושכים אלה יבואו לידי מימוש. אולם השאלה הצריכה לענייננו היא מה תוקפו המשפטי של פרוספקט זה.

השופט אור מסתמך על פס"ד קודם (פד"י נ(1) 825) בו נקבע, כי מאחר שאת חוזה המכר יש לפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הרי שהפרוספקט מהווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור.

עם זאת, מאחר שנכתבה הערת הסתייגות, כי הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה" (הוראה המופיעה גם בענייננו), הופכת היא את ההצעה להזמנה לנהל מו"מ, כך שהפרוספקט לא מונע מהחברה להציע במהלך המו"מ הצעה אחרת.

עם זאת, לתנאים המצויינים במסגרת הצעה לפתיחת מו"מ נפקות משפטית במובן זה, שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמו"מ לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למו"מ, יהוו תנאים אלה חלק מתנאי החוזה. דהיינו, כאשר חוזה הרכישה לא מציין אחרת משצויין בפרוספקט, הכוונה היא כי המצג בפרוספקט יהפוך לחלק מהתנאים המוסכמים.

לכן, השאלה היא, בענייננו, אם אומנם שינה הקבלן את ההצעה שהיתה בפרוספקט, במסגרת חוזי המכר והמיפרט הטכני. השופט אור עונה על כך בשלילה. זאת, לאור הגדרתו הכללית והמעורפלת של המונח "גג" בסעיף 2 ולאור מגמת הפסיקה בעניין פרשנות תניות המוציאות רכוש מגדרו של הרכוש המשותף. מסקנה זו מתיישבת גם עם ההלכה הקובעת, כי חוזים המנוסחים באופן רב-משמעי, יש לפרשם לרעת מנסחם.

לכן, קובע השופט אור, מפלס הגג הממוקם מעל בריכת השחייה מהווה חלק מהרכוש המשותף.

מחסנים וחדרי נוחיות בקומת הכניסה, 9+: בית המשפט קמא קבע, כי יחידות אלה נועדו לצורכי הדיירים כולם. לאור מימצא עובדתי זה, קובע השופט אור, יש לראות במחסנים ובחדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף. מסקנה זו נתמכת בהגדרת ה"רכוש המשותף" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין ובסעיף 1 לפרק ג' שבמיפרט הטכני, לפיהם מהווה הרכוש המשותף, בין היתר: "...כיוצא באלה המיועדים לשמש את כל הדירות או מרביתן...להוציא את כל המפורט בסעיף 2 להלן...".

יש, על כן, לברר אם המשיבה הוציאה יחידות אלה, מפורשות, מגדרו של הרכוש המשותף בבניין. סעיף 2(ג) מוציא מהרכוש המשותף את: "כל המחסנים לרבות כל השטח במפלס 12+ למעט הגרעין".

המחסנים, קובע השופט אור, הוצאו מפורשות מגדר הרכוש המשותף כאמור בסעיף 2 (ג) רישא הנ"ל. תימוכין לכך מוצא השופט אור במיפרט הטכני ובחוזי המכר, מהם עולה כי המחסנים ניתנים לרכישה נפרדת מהמשיבה. מכאן, כי כוונת הצדדים היתה כי המחסנים יהיו בבעלותה של המשיבה, אחרת לא יכלה למוכרם בנפרד. חדר הנוחיות אינו מהווה מחסן, ואין שום הוראה המוציאה אותו מגדר הרכוש המשותף, ולכן הוא נשאר בגדר הרכוש המשותף.

חדרוני מיזוג האוויר: אלו הם חדרונים קטנים, המצויים בצמידות לכל אחת מן הדירות, ואשר בהם מצויים מתקני מערכת מיזוג האוויר של כל אחת מהן. מתקנים אלה ממלאים כמעט את כל חלל החדר, ופרט לשימוש זה לא ניתן לעשות כל שימוש אחר באותו חדרון.

מסמכי הרכש של הדירות תומכים במסקנתו של בית המשפט קמא, לפיה החדרונים מהווים חלק מהדירה הנמכרת. בית המשפט קמא אף ביסס את קביעתו על מסמכים נוספים שהובאו בפניו, ועל העובדה שגם אם יירשם כל חדרון כזה בבעלותה של המשיבה, לא יהיה לכך ערך כלכלי.

השופט אור מאמץ את קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה החדרונים ייחשבו כרשומים על שם בעלי הדירות - כל חדרון כחלק מהדירה אותה הוא משרת.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל באופן חלקי, כך שמפלס הגג שמעל בריכת השחייה וחדר הנוחיות שבקומת הכניסה מהווים חלק מהרכוש המשותף. הערעור שכנגד נדחה.

ע"א 6271/95 בית המשפט העליון.-השופטים: הנשיא אהרון ברק, המשנה לנשיא שלמה לוין והשופט תיאודור אור.

בשם המערערים: עו"ד אריה וירניק.

בשם המשיבה: עו"ד י.וינדר.

רא24054/98. «עו"ד רמי שר-ישראל «הפרוספקט הציג הקבלן יקיים «לפרוספקט המוציא קבלן לצורך שיווק דירותיו, יש תוקף משפטי לכל דבר, גם אם מצויין בו כי פרטיו אינם מחייבים. זאת כל עוד לא מציין החוזה פרטים שונים מהפרוספקט «עו"ד רמי שר-ישראל «הפרוספקט הציג הקבלן יקיים «לפרוספקט המוציא קבלן לצורך שיווק דירותיו, יש תוקף משפטי לכל דבר, גם אם מצויין בו כי פרטיו אינם מחייבים. זאת כל עוד לא מציין החוזה פרטים שונים מהפרוספקט