בלי מס שבח: זיקת הנאה במקום חכירה

זיקת הנאה מוגדרת כשיעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם. חוק המקרקעין (סעיף 93) מגדיר שני סוגים של זיקת הנאה:

1. זכאות של בעל הזיקה לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים.

2. חובת הימנעות של בעל המקרקעין הכפופים מביצוע פעולה מסויימת באותם המקרקעין.

מניתוח הגדרתה של זיקת הנאה ומניתוח פסקי הדין שעסקו בנושא, דומה כי ניתן להגדיר את מאפייניה הבסיסיים של זיקת ההנאה, אשר מתבטאת, בנוסף להעדר זכות חזקה, אף ביכולת הסברה מוגבלת ובזכות ביקור בעלים (או מחזיק). לעיתים בעל הזיקה אינו היחיד הזכאי לשימוש המסויים במקרקעין, הכפופים למתן אפשרות כניסה לציבור כולו ואף לשימוש על ידי הציבור.

הכרת הנושא והיכולת ליצור זיקת הנאה במרקעין מסויימים, במקום החכרתם, עשויה להביא לחיסכון מס מהותי, מאחר שלדעתנו, אין זיקת ההנאה נופלת לגדר חוק מס שבח. כידוע, מס שבח מוטל על מכירת זכות במקרקעין. זכות זו מוגדרת כבעלות או חכירה לתקופה העולה על עשר שנים, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור.

אין ספק כי זיקת הנאה אינה עולה כדי בעלות או חכירה (שהרי מעצם הגדרתה נעדרת היא זכות חזקה), ואף אין לראות בה זכות כאמור מבחינת תוכנה, שהרי, כפי שהורחב לעיל, קיימים הבדלים מהותיים בין זיקת הנאה לזכות החכירה (ובוודאי לבעלות). לאור זאת, מכירת זיקת הנאה אינה מהווה מכירת זכות במקרקעין ואינה חייבת במס שבח ובמס רכישה, אם כי חייבת במס רווחי הון.

נשאלת השאלה, אימתי כדאי לאדם להסתפק בזיקת הנאה בשטח מסויים במקום זכות החזקה. דומה כי תשובה לשאלה זו נגזרת בהכרח מניתוח ההבדלים בין זכויות אלה. אדם המעוניין בנכס כלשהו, לצורך השימוש בקרקע, אך אינו זקוק לזכות החזקה בנכס, יעדיף לרכוש זיקת הנאה במקרקעין. כך, אדם שבכוונתו לנצל שטח קרקע מסויים לצורך קידוחי נפט, ניצול מחצבים אחרים ואולי במקרים מסויימים אף גידולים חקלאיים, עשוי להסתפק בזיקת הנאה, שהרי כל עוד זכאי הוא, במקרים אלה, להשתמש בקרקע זו לצרכיו, מה לו החזקה?

באופן דומה, חברת החשמל, חברות תקשורת סלולרית וגופים אחרים אשר מתקינים על הקרקע מתקנים מסוכנים לציבור, עשויים אף הם לוותר על חזקה או גידור, ביודעם שממילא איש לא יחדור למקרקעין. יתר על כן, לעיתים יסתפק אדם בזיקת הנאה, גם כשמדובר בהפעלת עסקים אשר ממילא פתוחים לציבור, כאשר החזקה בנכס אינה הכרחית וניתן להפעילם באמצעות הסכם הפעלה או, כאמור, על ידי זיקת הנאה.

מובן כי פעמים רבות עוצמת הזכויות שתקנה זיקת ההנאה לבעליה תגרום לכך, כי יש לראות בה זכות אשר מבחינת תוכנה היא חכירה (כפי שעולה מהלכת שמואלי). כאן נכנס לפעולה חוש המומחיות של המשפטן, ויש לבחון היטב אילו זכויות מקנה הזיקה לבעליה ואילו זכויות, אשר ברגיל מוקנות לחוכר, נעדרות ממנה.