תיקון 36
הפטור בשל כפל השווי בדירת מגורים מוגבל לתיקרה
של 1.2 מיליון שקל, והוא מגיע ל"נישום" ולא ל"דירה" הנמכרת. מומלץ
כי בעלי דירות עם זכויות בנייה נוספות יעבירו אותם במתנה לבני משפחה.
בפני מי שישקול להישמע להמלצה, ראוי להביא את התמונה במלואה ולהסב את תשומת ליבו לשתי הנקודות הבאות:
1. בני המשפחה, מקבלי הדירה במתנה (בכפוף לתשלום 1/3 מס רכישה לפי תקנה 20), ייאלצו להמתין תקופות צינון לפי סעיף 49 ו' לחוק, בטרם יוכלו לקבל כפל פטור לפי סעיף 49 ז'. תקופת הצינון המקסימלית היא 4 שנים מיום קבלת הדירה במתנה.
2. כל בן משפחה ייאלץ לנצל פטור אישי בעת מכירת חלקו בדירה, כך שאת הפטור הבא (במכירת דירת מגוריו) יוכל לקבל כעבור 4 שנים.
מעבר לאמור לעיל, אני סבורה שניתן לפרש את סעיף 49ז' המתוקן, באופן שהפטור בשל כפל שווי יינתן עבור הדירה ולא עבור כל אחד ואחד מבעליה. עיון בדברי ההסבר להצעת החוק לתיקון סעיף 49ז' (הצ"ח 2592 עמ' 204 מיום 3.3.97) מלמד בעליל, שאכן זו היתה כוונת המחוקק וכדברי הצעת החוק: "מוצע לשנות סעיף זה ולהבדיל את תיקרת הפטור בשל דירת המגורים וזכויות הבנייה..." (ולא נאמר - "בשל חלקו של המוכר בדירה".
תיקון 40
תיקון 40 פורסם ביום 25.11.97, ובמסגרתו תוקנו 4 סעיפים בחוק:
1. הגדרת "זכות במקרקעין" שונתה, כך שרק חכירות לתקופה העולה על 25 שנים חייבות בדיווח ובתשלום מס שבח ומס רכישה.
התיקון הוא פרי מציאות כלכלית של השקעות גדולות שמבצעים חוכרים במושכר (מרכולים, בנקים וכו'), וכפועל יוצא הצורך בחכירת לטווח ארוך.
לאור התיקון עולות מספר שאלות. למשל, במקרה של חכירה ל-24 שנים, כאשר דמי השכירות הם תקופתיים ונקבעים כאחוז מהמחזור או מהרווח - ברור כי לא חלה על המחכיר החובה להצהיר למנהל מס שבח (ואין חובה על החוכר לשלם מס רכישה). אך האם מדובר בחכירה הונית, בגינה ישלם המחכיר מס רווח הון, או שמא מדובר בחכירה פירותית בגינה ישולם מס הכנסה? על פקיד השומה יהיה לבחון את אופן מיסוי ההחכרה לפי מהותה הכלכלית של העיסקה, ולדעתי, במקרה זה, דמי השכירות העיתיים עשויים להעיד על אופי פירותי.
השאלה מתחדדת אם בנתוני הדוגמה הנ"ל, תקופת ההחכרה היא ל-25 שנים ויום (דמי השכירות עיתיים). האם פקיד השומה, לבקשת המחכיר, יתן אישור לפי סעיף 50 לחוק, ומנהל מס שבח יפטור את המחכיר מתשלום מס שבח (למניעת כפל מס)? יצויין כי גם אם לא יינתן "טופס 50" (כלומר מדובר בחכירה הונית), יהיה זכאי החוכר בדוגמה הנ"ל לניכוי דמי החכירה לפי כללי מס הכנסה (ניכוי דמי חכירה), התשל"ח-1977, רק בחכירה פחותה מ-25 שנה, אך את ההשבחות יוכל להפחית אף אם החכירה עלתה על 25 שנה.
2. סעיף 24 בחוק קובע נוסחה לחישוב שווי הרכישה במכירת חכירה. למשל, נישום רכש נכס בשווי 100, לאחר שנתיים החכיר את הנכס ל-26 שנים בשווי 120. שווי בעלות בנכס, במועד העברת החכירה - 150. לצורך חישוב השבח במכירת החכירה ינוכה שווי רכישה של 80, (80 100 120/150).
הנוסחה הנ"ל לא שונתה בתיקון 40, אך הוסף ס"ק (ב) המפנה לסעיף 25, לצורך קביעת שווי הרכישה במקרה בו נמכרת חכירה נוספת באותו נכס.
3. סעיף 25 תוקן ונקבע בו, כי לצורך חישוב שווי הרכישה בהעברת חכירה בנכס, בו הועברה חכירה בעבר, יופחת משווי הרכישה של כל הנכס שווי הרכישה שהובא בחשבון במכירת החכירה הקודמת. תיקון זה בא לקבוע, בניגוד למצב בעבר, כי בחישוב השבח של המוכר לא יובא בחשבון שווי רכישה העולה על %100 שווי רכישת מלוא הזכויות בפועל.
בדוגמא הנ"ל - אם לאחר תום 26 השנים יוחכר הנכס פעם נוספת, ייקבע שווי הרכישה בחכירה השנייה לפי יתרת השווי (20), ולא יותר מחדש חלק יחסי מהשווי המלא (80).
4. ברוח תיקון ס' 25, האוסר על ניכוי כפל שווי רכישה, תוקן גם סעיף 42, הקובע כי בהעברת חכירה בנכס, בו הועברה חכירה בעבר, יוקטן סכום הניכויים בסכום שהותר בניכוי בחכירה הקודמת, כך שבסה"כ לא יותר בניכוי בחישוב השבח סכום העולה על מלוא הניכויים המותרים לנישום. הערת המערכת:
נודע לנו, כי על פי חוזר המוכן בימים אלו במס שבח, אשר טיוטה שלו טרם הופצה לקבלת תגובות, ניתן יהיה לקבל החזר מס רכישה בגין מענקים ששימשו לרכישת נכסי מקרקעין או להשבחות, מאחר שאינן חלק מהעלות, ולא יותרו בניכוי מהשבח על פי סעיף 47 לחוק (ראה גם הילכת מקור כימיקלים).
** מנהלת מח' מס שבח מקרקעין - לישכה משפטית נציבות מס
הכנסה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
