תיקון ליקויים בדירה: עוד לפני בדק הבית

התובעים בן זיקרי יצחק וציונה (להלן: "בן זיקרי") - רכשו מהנתבעות - ויברטו הולדינג לימיטד ושיכון עובדים בע"מ (להלן: "ויברטו") - דירת מגורים.

מועד מסירת הדירה נקבע לתאריך 30.11.96. בן זיקרי נערכו למועד זה, ובכלל זה מכרו ופינו דירתם הקודמת, הכינו כל מיטלטליהם להעברה, רשמו את ילדיהם ללימודים באיזור ועוד. בתאריך 28.11.96 פרעו בן זיקרי לויברטו את מלוא יתרת התשלום. אולם, במעמד זה נמסר להם, כי הדירה לא תהא מוכנה במועד, ולכן נאלצו בן זיקרי למצוא מקום חליפי.

ב-4.12.96 נודע לבן זיקרי, כי קיימת בדירה הצפה אשר גרמה לנזקי רטיבות קשים. הובטח להם, כי ייעשה כל הדרוש לתיקון הדירה והכנתה למסירה תוך שבוע ימים. נקפו הימים, והדירה לא היתה מוכנה למגורים. בתאריך 7.1.97 בדק מומחה מטעם בן זיקרי את הדירה, ובמימצאיו נקבע, כי יש צורך בהסרת הריצוף כולו, בייבוש מצע החול ובהחלפת הריצוף ומשקופי הדלתות.

ויברטו לא קיבלו את ממצאי חוות דעתו. מומחה מטעם ויברטו שלל ממצאים אלה, וסבר כי ניתן להתגבר על הבעייה על ידי החלפה חלקית בלבד של הריצוף.

בן זיקרי פנו לראשונה בתביעה לבית המשפט ובבקשה לסעדים זמניים שונים. הדיון בהליכים אלה נסתיים בתאריך 6.2.97 בהסכמת הצדדים, על פיה יקבלו בן זיקרי את החזקה בדירה בתאריך 13.2.97, וויברטו ידאגו לתיקון הליקויים. בתאריך 13.2 נערך פרוטוקול מסירה, שבו צויינו ליקויים רבים - ובעיקר ליקויי רטיבות קשים.

סוכם באותו מעמד, כי ויברטו יחלו מיד בעבודות התיקון, אך דבר לא נעשה. פניות רבות של בן זיקרי לויברטו לצורך ביצוע התיקונים לא נענו. בתאריך 25.3.97 פנה הקבלן האחראי לבן זיקרי, וביקש לקבל את מפתח הדירה לצורך ביצוע התיקונים. בן זיקרי ביקשו לדעת מה בדיוק הפעולות שבכוונתו לבצע ומה לוח הזמנים לביצוע העבודות, אך דרישתם לא נענתה. לכן סירבו בן זיקרי למסור את מפתח הדירה לקבלן.

בן זיקרי הגישו תביעה נוספת למתן סעדים הצהרתיים שונים, ובכלל זה הצהרה כי ויברטו הפרו את החוזה במסירת הדירה באיחור ובמסירת דירה פגומה, וכן כי ויברטו חייבות לממן את ביצוע התיקונים וחייבות בתשלום נזקי בן זיקרי. בד בבד עם הגשת התובענה העיקרית, עתרו בן זיקרי לבקשות למתן סעדים זמניים שונים, ובכללם מינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הפעולות הנדרשות, וכן בקשה לפיצול סעדים היות שטרם נתגבשו העילות והנזקים הסופיים.

ויברטו עתרו למחיקת התובענה והבקשות על הסף. לטענת ויברטו, לא ניתן בנסיבות העניין להגיש תביעה לסעד הצהרתי. לדידן של ויברטו, היה על בן זיקרי לקבל את הדירה כפי שהיא, להמתין עד תום תקופת הבדק, ואז להגיש דרישתם לביצוע תיקונים. רק אז, משלא יושלמו התיקונים, ניתן יהיה להגיש תביעה לבית המשפט.

בית המשפט דוחה טענה זו, משום שהיא נועדה להוליך את בן זיקרי למבוי סתום ולדרך תלאות. בית המשפט קובע, כי אומנם על מנת שתהא לבן זיקרי זכות להתייצב בבית המשפט ולעתור לעזרתו, חייבים הם שתהא להם תביעה כשרה. אולם כל עוד לא באו הפגמים על תיקונם, עדיין אין הם יכולים לגבש את הסעד הסופי המבוקש.

בית המשפט קובע, כי אכן אין לעתור לסעד הצהרתי כאשר ניתן לעתור לסעד הסופי, אלא שבענייננו לא ניתן לעתור לסעד הסופי, ומצד שני בן זיקרי זקוקים כבר היום לעזרת בית המשפט. לכן הפיתרון של הגשת תביעה לסעד הצהרתי ופיצול סעדים משרתת את המטרות המהותיות, מבלי שאחד הצדדים ייפגע. על כן דוחה בית המשפט את בקשת המחיקה על הסף.

טענה אחרת בפי ויברטו היא, שבן זיקרי מבקשים לשלול מהם את הזכות לבצע את התיקונים בעצמן. בית המשפט קובע, כי זכותן של ויברטו לתקן ליקויים בדירה מעוגנת במספר חוקים ובהלכות שנפסקו, ובלבד שינהגו בזכותן זו בכנות ובתום לב, ולא ישתמשו בה להתשת בן זיקרי ולשלילת זכותם ליהנות מהדירה.

"העובדה כי עומדת לויברטו הזכות לבצע תיקונים בדירה במהלך או בתום תקופת הבדק", קובע בית המשפט, "איננה מחייבת בהכרח שאותם תיקונים אכן יבוצעו רק לאחר חלוף אותו מועד. משמצויים וידועים הליקויים כבר עתה ובחלקם הם כאלה המונעים מגורים בדירה כל עוד לא יתוקנו, אין משום הצדקה שלא לתקנם מיד או לתקן כיום רק חלק מהליקויים הללו, ולחייב את התובעים לשוב ולצאת פעם נוספת מהדירה לצורך ביצוע תיקונים נוספים".

בית המשפט קובע עוד, כי יש הצדקה מלאה לדרישת בן זיקרי לדעת בדיוק מהם פרטי התיקון המתוכננים ולוח הזמנים המדוייק, קודם שיפתחו דירתם לעובדי ויברטו. משנמסרה הדירה לחזקתם, רשאים בן זיקרי לדעת מה, מתי ולמשך כמה זמן יימצאו בדירתם עובדי ויברטו.

כעיקרון, קובע בית המשפט, אין כל פסול בעתירה למינוי כונס נכסים על מנת שיבצע במקום צד לחוזה את אשר מוטל על אותו צד - ובלבד שניתנה לאחרון אפשרות לבצע את התחייבותו בעצמו, ונמצא כי אין הוא מוכן או אין הוא יכול לעשות זאת.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו לבדיקת הליקויים ולקביעת הדרכים והזמנים לתיקונם. ויברטו יהיו רשאים לבצע את התיקונים בעצמם, ואם הם לא יעשו כן בדיוק בהתאם להוראות המומחה, ימונה בא כוחם של בן זיקרי ככונס נכסים לצורך ביצוע התיקונים בפיקוחו של המומחה. בית המשפט נעתר לבקשה לפיצול סעדים.

ת.א. 5527/97 המר' 3998/97 בית משפט השלום בירושלים.

השופט: רפי שטראוס.

בשם המבקשים: עו"ד יהונתן צבי.

בשם המשיבים: עוה"ד י. רווה ופז רימר. « «תיקון ליקויים בדירה: עוד לפני בדק הבית «רוכשי דירות, קבע ביהמ"ש, זכאים לקבל את מלוא הפרטים על התיקון המתוכנן של ליקויים בדירותיהם ועל לוח הזמנים לביצועו. הקבלנים חייבים לתקן את הליקויים באופן מיידי, ולא לחכות לתום תקופת הבדק עו"ד רמי שר-ישראל