תנאים מקפחים בהסכם הניהול

חב' רמיר-מרכז גולדה בע"מ (להלן: "רמיר") בנתה את הפרוייקט הידוע כ"מרכז גולדה", הכולל, בין השאר, בניין מגורים. כל אחד מהמבקשים רכש דירה בבניין לפי חוזה רכישה, במסגרתו התחייב לחתום על הסכם ניהול עם חברת ניהול שתבחר רמיר. חברת הניהול שנבחרה היתה: רמיר - שירותי אחזקה וניהול בניין בע"מ (להלן: "רמיר אחזקה"). רמיר אחזקה היא חברה תאומה לחברת רמיר ובשליטת אותם בעלי מניות.

המבקשים - חיים שוורץ ואח' (להלן: "שוורץ") הגישו תובענה על דרך המרצת פתיחה, במסגרתה נתבקש בית המשפט להצהיר כי הם ביטלו כדין את הסכם הניהול - שצורף כנספח להסכם הרכישה - עם רמיר אחזקות, ואת ההוראות בחוזי הרכישה שעניינן מתן שירותי ניהול לבניין.

לטענת שוורץ, רמיר אחזקות אינה גובה דמי השתתפות בהוצאות הכרוכות בניהול הבית מכל מחזיקי השטחים בבניין, ויש בכך הפרת תנאי מפורש, לפיו על כל מחזיקי הדירות לשלם את חלקם היחסי בהוצאות. כמו כן, רמיר אחזקה מפרה את הסכם הניהול באי מתן שירותים עליהם התחייבה ובתחזוקת הבניין ברמה ירודה. לטענת רמיר, רמת השירותים היא נאותה והיא תואמת את קצב האכלוס של הבניין, הבניין נמצא בשלב ראשוני של אכלוסו וקיימים מטבע הדברים קשיים סבירים.

השופטת שרה סירוטה בוחנת את מערכת היחסים בין הצדדים, המוסדרת בחוזה הרכישה, חוזה הניהול והתקנון המוסכם לניהול הבית המשותף, וקובעת שהמדובר בחוזה אחיד.

השופטת סירוטה קובעת, כי בין רמיר לרמיר אחזקות קיים ניגוד עניינים. המדובר בחברות אחיות, אך האינטרסים שלהן במצב הקיים מנוגדים. לצורך אספקת שירותי האחזקה, על רמיר אחזקות לגבות את ההוצאות הכרוכות בכך מכל מחזיקי השטחים בבניין, ובכללם מרמיר ומיודסין (בעל השליטה ברמיר וברמיר אחזקות) המחזיקים בלמעלה מ-%70 משטח הבניין.

מנגד, לרמיר אין כל עניין לשלם את חלקה. לטענתה, שטחים אלו כוללים דירות שנמכרו כבר לצדדים שלישים, אך טרם נמסרה בהן החזקה, וכן דירות שטרם נמכרו, והיא אינה נחשבת ביחס אליהם כרוכש דירה או מחזיק. לכן, אין בינה לבין רמיר אחזקות כל יריבות, שכן ביחס לשטחים אלה לא ניתנים שירותים. כן טוענת רמיר, כי היא אינה מפיקה כל תועלת מקבלת השירותים, ולכן אין היא חייבת בתשלום ההוצאות.

ניגוד עניינים זה, קובעת השופטת סירוטה, גורם לרמיר אחזקות להימנע מגביית חלקה היחסי של רמיר בהוצאות הניהול והאחזקה. השופטת מזכירה, כי המפקחת על רישום המקרקעין פסקה שעל רמיר לשלם, לפי חלקה היחסי, את ההוצאות הכרוכות בניהול ובאחזקת הבית. לטענת רמיר, היא העבירה לרמיר אחזקות כספים רבים לצורך מטרות ספציפיות, ובכך מילאה אחר פסק דינה של המפקחת.

אולם השופטת סירוטה קובעת, כי יחסי מינהל תקינים דורשים שגביית התשלומים תיעשה בצורה אחידה, כמו משאר הדיירים, ולא בדרך של העברת כספים למטרות ספציפיות. השופטת סירוטה קובעת, כי רמיר אחזקות אף לא גובה את ההוצאות מדיירים אחרים (כמו גם מרמיר), ומצב זה מביא לכך שאין בידה הכספים הנדרשים למתן השירותים בהם התחייבה, ויש בכך משום הפרת חובותיה על פי חוזה הניהול.

השופטת סירוטה קובעת עוד, כי התנאים בחוזה הניהול המקנים לרמיר אחזקות שיקול דעת בקביעת סוג השירותים, היקפם וטיבם, הם תנאים מקפחים. וזאת בשים לב לשאר תנאי חוזה הניהול המדגישים את קיפוח הרוכשים.

על פי תנאים אלה, הזיכיון לחברת הניהול הוא ל-20 שנה; לא נקבע כל דרך בה ניתן להחליפה במהלך תקופה זו, בשעה שלרמיר אחזקות ניתנה הזכות לסיים את החוזה בכל רגע; הדיירים אינם יכולים להיות מעורבים בפיקוח ובביקורת על רמיר אחזקות; זאת ועוד, לאור המצב הקיים, בו מחזיקה רמיר ברוב שטחי הבניין, לא יוכלו הדיירים להוות רוב בנציגות הבניין ולהעביר החלטה בדרך זו.

השופטת קובעת, שרמיר אחזקות אכן אינה מספקת את שירותי הניהול הנדרשים עליהם התחייבה. הצידוקים שמביאה רמיר אחזקות אינם מספקים. לטענתה, מחסור כספי - בין השאר בגין אי הפקדת פקדונות והפסקת התשלומים על ידי הדיירים - מונע ממנה לספק שירותים ברמה הנדרשת. טיעון זה אינו מוצדק, והיה נמנע אם רמיר אחזקות היתה גובה דמי השתתפות מכל הדיירים בכלל, ומרמיר בפרט.

לטענת רמיר, למבקשים אין כל מעמד, שכן על פי התקנון אסיפת הדיירים הראשונה תתקיים רק לאחר אכלוס %75 מדיירי הבניין, ועד אז חברת הניהול תהווה את נציגות הדיירים. היות שרמיר מחזיקה ברוב הבניין ולא אוכלסו עדיין %75 מהדירות בבניין, אין הדיירים יכולים לקבל החלטות בדבר ביטול הסכם הניהול. השופטת סירוטה דוחה טענה זו, לאור ניגוד האינטרסים הקיים בין רמיר לרמיר אחזקות וקיפוח זכויות הדיירים, יש לקרוא לתוך חוזה הדיירים ולא מבין מחזיקי השטחים בבניין.

זאת ועוד, כל אחד מהמבקשים זכאי לסעד בזכות עצמו גם מבלי להוות נציגות. סעיף 30 (ב) לחוק המקרקעין מקנה לשותף שרואה עצמו מקופח מהחלטת הרוב, הזכות לפנות לבית המשפט, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

התוצאה הסופית: בית המשפט קובע, כי הסכם הניהול בוטל כדין, הן בשל אי גביית הכספים מרמיר והן בשל הכישלון במתן השירותים. ברם הסעיפים בחוזה הרכישה, לפיהם הרוכשים מתחייבים להיזקק לחברת ניהול יישארו בתוקפם, אלא שלא רמיר תבחר את חברת הניהול אלא נציגות הבית המשותף ופרק זמן ההתקשרות לא יעלה על 5 שנים מקסימום עם אופציה, כשלנציגות הבית המשותף יהיה מעמד בפיקוח על פעילות חברת הניהול.

יצוין כי בשבוע שעבר הודיעה רמיר לביהמ"ש, כי בכוונתה לערער.

המ"פ 1942/95 בימ"ש מחוזי ת"א.

השופטת: שרה סירוטה.

בשם המבקשים: עו"ד חלפין.

בשם המשיבות: עו"ד שיטרית. « «תנאים מקפחים בהסכם הניהול «ביהמ"ש אישר צעדם של דיירים בבניין המגורים במרכז גולדה, שביטלו את הסכם הניהול עם רמיר שירותי אחזקה. מלבד ניגוד העניינים עם החברה האחות רמיר, מקימת הפרוייקט, לוקה ההסכם בתנאים מקפחים, כמו תקופת זיכיון של 20 שנה ואי אפשרות לשינויים במהלכה עו"ד רמי שר-ישראל