זכויות בנייה: ניוד זכויות בנייה או העברת זכויות במתנה לקרובים כדי לצמצם חבות מס שבח

על פי סעיף 49ז' לחוק מס שבח, הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים לא יחול על כל הסכום המתקבל ממכירת דירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו. במצב כזה יינתן הפטור רק לשווי התאורטי של הדירה בלא זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו, ואילו הסכום של הזכויות שלא נוצלו יחויב במס.

למען הדיוק יש לציין, שאם השווי התאורטי של הדירה הנמכרת בלא הזכויות נמוך מ-1.294 מיליון שקל, יהיה המוכר זכאי לפטור עד לסכום זה או עד כפל השווי התאורטי, לפי הנמוך מביניהם.

לפי תחשיב רשויות המס שבח הנוהג כיום, שווי זכות ל-1 מ"ר בנייה באזור תל- אביב/גוש דן מחושב לפי ערך של 3,000 עד 7,000 דולר. שוויה האמיתי של זכות לבניית 1 מ"ר באזורים אלה נע כיום בין 800 ל-2,000 דולר, בהתאם לסוג הבנייה המוכרת על פי התוכניות ומיקום הנכס.

0ה מקביעת ערך גבוה מדי על ידי רשויות מס שבח, נוצר עיוות בייחוס התמורה המתקבלת בעת מכירת דירות מגורים עם זכויות לא מנוצלות, כך שהסכום המיוחס לחלק הפטור ממס קטן מדי ואילו הסכום המיוחס לחלק החייב במס (זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות) גדול מדי.

כתוצאה מכך, גדל נטל המס המוטל על מוכר דירה.

כדי למנוע עיוות מיסויי חמור, מוצע שמוכרי דירות יבקשו מראש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפריד את זכויות הבנייה העודפות מהדירה הנמכרת ולנייד אותן לקרקע אחרת, כפי שייקבע על ידי הבעלים (המוכר) בתיאום עם הוועדה המקומית ובהתאם לתוכניות התקפות לאותה קרקע. זכויות מנהליות ניידות לבנייה מוכרות על ידי ועדות מקומיות לתכנון ובנייה בכמה ערים, גם אם לידתן ובריאתן אינן בהתאם לדבר המחוקק כפשוטו.

כתוצאה מהפרדה אפשרית זו תהיה מכירת הדירה בלא זכויות בנייה בלתי מנוצלות פטורה לחלוטין ממס שבח, שכן אין היא מושפעת עוד מזכויות בנייה לא מנוצלות.

המוכר יוכל להצמיד את זכויות הבנייה לקרקע אחרת ואולי אף למוכרן בנפרד (אם כי קיימת פסיקה הקובעת שלא ניתן לסחור בזכויות במנותק מהקרקע). בכל אחד מהמקרים, הערך שיינתן לזכויות הבנייה יהיה בהתאם לערכן האמיתי ולא על פי הערך המנופח שנקבע על ידי רשויות מס שבח. כך ישיג המוכר תמורה זהה פחות או יותר מבחינה כספית, בעוד שהחלק החייב במס יקטן פי 4 או 5 ובהתאם יקטן המס.

רעיון נוסף לפטור ממס שבח בעת מכירת דירות מגורים בעלות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, מבוסס על חלוקת הבעלות בדירה למספר בעלים משותפים (בעלות במשותף - מושע). כך, לדוגמה, אפשר להעביר בעלות לאנשים נוספים בדרך של מתן מתנות לקרובים. מתנות פטורות ממס שבח (על פי סעיף 62 לחוק), אך חייבות במס רכישה בשיעור שליש מהשיעור הרגיל. במקרה זה יוכלו מקבלי המתנות למכור את חלקם בדירה לאחר תקופה של שלוש עד ארבע שנים (בהתאם לסעיף 49ו' לחוק), תוך ניצול תקרת הפטור (1.294 מיליון שקל) לכל אחד בנפרד. מצב דומה יחול על דירה שהועברה בירושה לכמה בעלים. העמדה של נציבות מס הכנסה היא, שתכנון מס מעין זה הוא לגיטימי, ושהפטור יינתן כולו גם למי שמכר חלק יחסי בדירה.

אין ספק שאפשרויות מוצעות אלה עשויות להביא לחיסכון מס ניכר במקרים רבים של מכירת דירות מגורים בעלות זכויות בנייה בלתי מנוצלות.