מיסוי תקבולי אגודה ממגרשי ההרחבה

בשנה האחרונה עמדו על סדר היום הציבורי ההרחבות במושבים, לרבות סוגיות המס העולות מהחלטות מינהל מקרקעי ישראל השונות הקשורות לעניין. לפיכך מצאנו לנכון לפרט כמה היבטים שמן הראוי להביאם בחשבון בדיונים עם רשויות המס.

טיבה של זכות ההמלצה שניתנה למושבים לפי החלטת מינהל מקרקעי ישראל 737, להמליץ למינהל עם מי לחתום על הסכם פיתוח וחכירה (ראה גם "מצב הענף"):

טענת הסקטור הפרטי: המלצת המושב אינה "מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס שבח.

טענת רשויות המס: המלצת המושב חייבת במס שבח.

הבסיס המשפטי: בית המשפט העליון קבע בפסק דין בארותיים, שאין למושב זכות לחייב את מינהל מקרקעי ישראל לחתום על הסכם פיתוח עם משתכנים מטעמו, אלא רק להמליץ בפניו, וכך גם נקבע בפסק דין מגשימים ויגר של בתי המשפט המחוזיים. מכאן, שאין עסקינן בהענקת "זכות להורות על הענקת זכות במקרקעין" החייבת במס שבח.

מנגד קבע בית המשפט המחוזי בפסק דין אוראל, בלי כל נימוק, שאכן מדובר בעיסקה החייבת במס שבח.

לדעתנו, המלצת המושב, שבגינה מתקבלים אצלו סכומי כסף נכבדים, יכולה להתחייב במס הכנסה כהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה או 2(10), ולאור זאת, לפי סעיף 62 לפקודה, יש לראות בכך את הכנסות חבריה, או, לחלופין, היא עשויה להתחייב במס רווח הון.

פטור ממס למושב כרשות מקומית:

טענת הסקור הפרטי: אף אם עסקינן במכירת זכות במקרקעין, יש לפטור את המושב ממס שבח לאור הוראת סעיף 72 לחוק הפוטרת רשות מקומית ממס שבח.

טענת רשויות המס: ככל שידוע לכותבי רשימה זו, טרם נתקבלה תגובה מנומקת לטענה זו.

הבסיס המשפטי: לאור הגדרת רשות מקומית בפקודת הפרשנות ופסק הדין בפרשת מנחם, יש לראות בוועד המקומי, בפעולותיו כרשות מוניציפלית, "רשות מקומית", ולהחיל עליו את הפטור ממס שבח. לענייננו, פעולות הוועד והמושב בכל הקשור להרחבה הן פעולות מוניציפליות ציבוריות קלאסיות, ומכאן שיש לפטור ממס שבח את תקבולי המושב מפעילות זו.

* * *

דין החזר הוצאות הפיתוח שגובה המושב מהמשתכנים לפי החלטות ממ"י:

מוסכם: החזר הוצאות הפיתוח אינו חייב במס רכישה או במס שבח.

טענות הסקטור הפרטי: חלק נכבד מהסכום שמקבלים המושבים מכל משתכן, הוא החזר הוצאות פיתוח, ואין לחייבם במס שבח בגין סכום זה. סכומים אלו יכולים לנוע בין 45 אלף דולר ל-55 אלף דולר ואף יותר.

טענת רשויות המס: רשויות המס בדרך כלל מכירות רק בסכומים של 10,000 דולר עד 20 אלף דולר כהוצאות פיתוח.

הבסיס המשפטי: לאור פסק הדין בפרשיות שרביט, מלמוד, הכט, גרינבלט, שיכון עובדים, אשדר ומשהב ואחרים, אין לראות בהוצאות הפיתוח חלק מהתמורה של מכירת הזכות במקרקעין, אפילו נגיע למסקנה כי זכות ההמלצה היא מכירה החייבת במס שבח. לחלופין, יש לראות בהן מיסים מוניציפליים שאינם חבי מס.

למעשה מדובר בשאלה עובדתית מובהקת, כשבהחלט היו מקרים שבהם הסכימו רשויות המס להכיר בהוצאות פיתוח העולות על סכומים אלה, ובלבד שימציאו להם קבלות.

יש לציין, כי בעקבות מכתבו של היועץ המשפטי למינהל מקרקעי ישראל, הוציא האגף החקלאי של המינהל ב-7.3.99 את הוראה מספר 51י', המחייבת כל צד להסכם להגיש לו תצהיר, שלפיו הוצאות הפיתוח שמקבל המושב אינן עולות על 100 אלף שקל, כשרק במקרים מסוימים, ותוך המצאת הוכחות מתאימות, הסכימו במינהל מקרקעי ישראל להכיר בסכומים גבוהים יותר (יש מקרים שהכירו בהוצאות של 47 אלף דולר). לדעתנו, לאור פסק דין גדות, על רשויות המס לכבד את קביעות המינהל ולהכיר בסכומי הוצאות הפיתוח האלה.

מיסוי המושב על העברת חלקות ב' או התמורה ממכירתן לחברי המושב, בהתאם להחלטות מינהל מקרקעי ישראל 727 ו-737:

טענת הסקטור הפרטי: אין לראות בהעברת החלקות או התמורה ממכירתן לחברי המושב הישן כאירוע החייב במס שבח, משום שהמושב מחזיק את הקרקע לאותם חברים בנאמנות.

טענת רשויות המס: העברת המגרשים לחברי המושב הישן חייבת במס שבח, ככל העברה מתאגיד ליחיד.

הרקע המשפטי: לאור סעיף 69 לחוק מס שבח, העברה מנאמן לנהנה פטור ממס שבח, ובלבד שהוגשה לרשויות המס הצהרה על הנאמנות.

למרות האמור לעיל, יש סוגיות רבות ומגוונות נוספות וכן נסיבות המשפיעות על ההחלטה אם לנקוט אחת מהדרכים שתוארו לעיל. לאור זאת, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחי מס קודם להתחלת ההרחבה, או לכל הפחות קודם לפנייה לרשויות המס.