הרכוש המשותף יישאר משותף

קבלן בניין אינו יכול לשמור לעצמו - במסגרת חוזה מכר למכירת הדירה - שיקול דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף. יש לפרט באופן מדויק וקונקרטי - במעמד חתימת חוזה המכר - מהם החלקים ברכוש המשותף לגביהם מבקש הקבלן לשמור זכויות.

סטולר שלמה ואחרים (להלן: "המשיבים") רכשו דירות מגורים ממיאב חברה קבלנית לבניין בע"מ (להלן: "המערערת"), בבניין שברח' שמורק בחולון (להלן: "הבניין"). על פי הסכמי המכר שנערכו בין המערערת למשיבים (להלן: "הסכמי המכר") ובהתאם להיתר בנייה שצורף להסכמים אלה, עמדה המערערת להקים בניין בן 8 יחידות דיור. מהסכמי המכר עולה, שהמערערת שמרה על זכותה לשנות את תוכניות הבנייה של הבניין, להגיש בקשות להיתרים ולהקים יחידות נוספות במסגרת הבניין.

בכל הסכמי המכר נכלל סעיף שקבע כדלקמן:

"10. א. המוכר יהא רשאי לבנות את הבית המשותף באופן שהבית המשותף יכיל דירות מגורים, מחסנים, מרתפים וכיו"ב, והוא רשאי להכניס שינויים בתוכנית הכללית של הבית לפי ראות עיניו. אולם הוא מתחייב כי לא יחול כל שינוי בדירה אשר נרכשה על ידי הקונה. "ב. ידוע לקונה והינו מסכים, כי הרכוש המשותף לא יכלול את גג הבניין, אשר מרביתו יוצמד לדירות העליונות של הבית, וכן לא יכלול מקומות חנייה לרכב, אשר יוצמדו לדירות האחרות של הבניין, לפי שיקול דעתו של המוכר. כמו כן, לא ייכללו ברכוש המשותף שטחי קרקע, אשר המוכר רשאי לרשמם כיחידות נפרדות או להצמידן לדירות מסוימות, לפי שיקול דעתו הבלעדי...".

לאחר שהמשיבים החלו לגור בבניין, החלה המערערת לבצע בשני חללים (המכונים גם מחסנים), שהיו מתחת לגינה, עבודות בנייה, שכללו, בין השאר, פתיחת החללים ועבודות שונות.

לאחר מכן ביקשה המערערת לרשום את הבניין כבית משותף, וביקשה לרשום את המחסנים הגדולים על שמה ולרשום 3 מחסנים קטנים על שם דיירים בבניין. עם היוודע הדבר, פנו המשיבים בתובענה לבית המשפט המחוזי בת"א בבקשה למתן סעד הצהרתי, לפיו המחסנים הגדולים הם חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף.

ביהמ"ש המחוזי (השופט גבריאל קלינג) קבע, כי היות והחללים (המחסנים) לא צוינו במפרטים שצורפו לחוזי המכר של המשיבים, ולא הוצאו במפורש מהרכוש המשותף, יש לראותם כחלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף.

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי אין בסעיף 10 לחוזי המכר כדי לענות על דרישת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), לפיו מוכר, שהוציא חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין. בהתאם להגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 1 לתקנון המצוי, קבע ביהמ"ש המחוזי, כי החללים האמורים הינם רכוש משותף.

על פסק דין זה הגישה המערערת ערעור לביהמ"ש העליון, שדן בו בהרכב השופטים: תאודור אור, טובה שטרסברג-כהן ועבד אל-רחמן זועבי. פסק הדין בערעור ניתן מפי השופט זועבי.

סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע:

"תקנון בבית משותף.

"(א) מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי, המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:

"הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

"(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף".

השופט זועבי קובע, שמטרתו של סעיף זה בפרט ושל חוק המכר (דירות) - שהינו חוק צרכני באופיו - בכלל, היא להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של הקבלן ומה הן הזכויות, אותן רכש הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות וגורפות.

ביסודו של חוק זה עומד הצורך בהגנה מיוחדת על קונה הדירה, צורך אשר נובע ממעמדו הנחות של הקונה בעניין כוח המיקוח, יכולת התמרון והיכולת להבין את תנאי החוזה ולשקול את כדאיות העיסקה, כאשר בפועל רוב הרכישות מתבצעות עוד בטרם החלה הבנייה.

כדי להבטיח כהלכה, שתשומת ליבו של הקונה תוסב כיאות לתניה בדבר הצמדה או בדבר הוצאת חלק מהרכוש משותף, קבע המחוקק במסגרתו של סעיף 6 הנ"ל, מספר חישוקים והגבלות חשובות על כוחו של הקבלן להוציא חלקים מהרכוש המשותף. חוק המכר (דירות) קבע מפורשות את חובת הקבלן לפרט את החלקים הצמודים לדירה והמוצאים מהרכוש המשותף. שאם לא כן, יראו את התקנון המצוי כמחייב.

בהתבסס על הוראות סעיף 6 הנ"ל קבע ביהמ"ש, כי על ההסכמות בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף להיערך במפרט המצורף לחוזה, בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, כאשר התיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף.

עוד נקבע, כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתיעשה בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. הרעיון הוא למנוע מהקבלן לנצל את עמדת הכוח הנתונה לו לאחר שהפך הקונה להיות "קשור בטבורו של הקבלן".

בעניין זה גם נקבע, כי הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף.

בענייננו, קובע השופט זועבי, במפרטים הטכניים, שצורפו לחוזי המכר, אין כל זכר להוצאת חלקים מהרכוש המשותף. פרק ג' למפרטים, המתייחס לרכוש המשותף, נותר ריק. לחוזים אלה לא צורף מסמך מיוחד, המפרט ומתאר את מהותם של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף. אין לראות בסעיף 10 לחוזי המכר מענה לדרישות הקבועות בסעיף 6 לחוק המכר (דירות).

אף אם נניח, לרגע קט, שדי יהיה בתיאור מפורט ומדויק בגוף החוזה, של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף, ונקודה זו נשארת בצריך עיון, אין הנוסח הסתמי והכללי של סעיף 10 יכול להועיל למערערת.

בסעיף הנ"ל לא מתואר מה הם "שטחי הקרקע" המוצאים, לא צוין שטחם, לא סומן מיקומם ולא צוין איזהו החלק שיש להצמיד ואיזהו החלק שיהפוך ליחידות נפרדות. אין להניח, בנסיבות אלו, שלמשיבים היתה הבנה מלאה וחופשית, באשר להוצאת שטחים אלו ממסגרת הרכוש המשותף.

החוזים הסטנדרטיים, שבין רוכש דירה לקבלן, מכילים, כדבר שבשגרה, הוראות הדומות לסעיף 10 הנ"ל, לפיהם שומר הקבלן על זכותו להצמיד ו/או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות בהם כראות עיניו.

דברים אלו בדיוק רצה המחוקק למנוע בחוקקו את חוק המכר (דירות). על מנת לתת קיום ותוכן להוראות סעיף 6 לחוק זה, תיאור החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך להיות מדויק ומפורט.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ע"א 3902/98 בית המשפט העליון השופטים: ת. אור, ט. שטרסברג-כהן, ע. זועבי.

בשם המערערת - עו"ד נעה ברזילי.

בשם המשיבים: עו"ד אלברט בן-פורת.« עו"ד רמי שר-ישראל « הרכוש המשותף יישאר משותף « חוק מכר דירות מגן על רוכש הדירה בגלל מעמדו הנחות במיקוח, ולכן הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת עתידי להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, שאיננו מוגדר באופן מדויק וקונקרטי בעת חתימת החוז