עיסקאות בקרקע חקלאית (ב')

ממ"י אוסר על חקלאים למכור לקבלן את זכויותיהם בקרקע חקלאית לעיסקת ייזום שאיננה חקלאית.

לעיתים נוהג ממ"י להתעלם מעיסקאות קומבינציה או מכירות מוחלטות של חקלאים, שנערכו ביחס לקרקע חקלאית (מקרה גינתון לדוגמא, ומספר מושבים במבוא ירושלים שהתקשרו עם חברת חפציבה). לעיתים ממ"י מיישר קו עם המציאות הכלכלית ומאפשר המשך העיסקה עם היזם. כיום אין פיתרון מעשי לעיסקאות ייזום בשלב החקלאי והן בעייתיות ביותר, כפי שיפורט בהמשך רשימה זו, הן בהיבט הקנייני, הן בהיבט של החלטות ממ"י.

הילכת שרבט ותיקון 33 לחוק מס שבח החקלאי הינו בעל זכות הרשאה לעיבוד חקלאי על פי הסכם תלת-שנתי, או בעל הסכם חכירה לדורות לעיבוד חקלאי של הקרקע בלבד. בכל אותם חוזים נאסר על החקלאי שימוש אחר במקרקעין לבד מחקלאות, ולפיכך עיסקה לייזום בנייה פרטית, בנייה מסחרית, תיירות וכיוב' אסורה. החקלאים מוכרים איפוא ליזם ציפיות או זכויות קנייניות שאין להם. הציפייה לקבלת הסכם פיתוח לבנייה שיש לחקלאי ביחס לקרקעות המעובדות על ידו איננה זכות קניינית, ולכן זו עיסקה ספקולטיבית לגבי זכויות עתידיות, שספק אם יתממשו, כי מתן זכות להסכם פיתוח כרוכה בין השאר בשיקול דעת המינהל.

העיסקה גם איננה חוסה בגדר תיקון 33 לחוק מס שבח מקרקעין, מאחר שלא מדובר במכירת זכויות או הסכם לעיבוד חקלאי ככזה, שכן ליזם אין כל עניין בקרקע לצורך עיבוד חקלאי ולא בכך הוא מתעניין, אלא דווקא בסיכויי הפשרת הקרקע ובנייתה לצורך מסחרי, מגורים, תיירות, השכרה וכיוב'.

תיקון 33 כלשונו חל על מכירת זכויות לעיבוד חקלאי בקרקע ממ"י, ולא על עיסקאות ייזום בזכויות עתידיות. מכירת הסכם פיתוח על פי החלטת ממ"י 795 עם חתימת הסכם פיתוח, חוסה ההסכם בגדר הגדרת זכות במקרקעין, ועיסקאות ביחס להסכם זה הן עיסקאות מותרות לפי החלטת ממ"י 795, עליה כתבנו בעבר. מכירה בהווה של זכות עתידית להסכם פיתוח האם ניתן לנסח הסכם מכר כיום, כאילו יחול המכר על זכות לפי הסכם פיתוח עתידי, למרות שהסכם זה לא קיים בהווה וייחתם רק בעתיד?

שאלה זו אין לה פיתרון ודאי כיום, והיא יכולה להוות בסיס פרשני נכון, אם אכן כך ינוסח הסכם הייזום בין החקלאי לבין היזם. ניסוח ההסכם כמכר עתידי של זכות לפי הסכם פיתוח, על פי החלטת ממ"י 795, של זכות עתידית לפי הסכם פיתוח, יכול שתשרה תחת כנפי החלטת ממ"י 795 ותוכשר אוטומטית מכוח אותה החלטה, הגם שקיימת חוסר ודאות בהווה, המקרינה על היבטי המס והקניין של המוכר, המאפשרות דחיית מס לגיטימית, וזאת לפי נוהלי מס הכנסה.

האם ציפייה להסכם פיתוח על פי החלטות ממ"י היא זכות קניינית?

אומנם מכירת זכות להסכם פיתוח לפי החלטת ממ"י 795 יכולה להיחשב כעיסקה לגיטימית, אבל הזכות של החקלאי לקבלת הסכם פיתוח על פי החלטות ממ"י 717, 727 ו-737, אינן בגדר וודאות ולכן ההסכם עם היזם מבוסס על הנחה לא וודאית שאיננה זכות במקרקעין (שרבט, מסחרי), כי החקלאי יזכה להסכם פיתוח על פי אחת מאותן החלטות דלעיל.

לפי מצב החוק דהיום, ניתן לבחור בדיווח למס הכנסה (רווח הון) או מס שבח - לפי טובת המוכר. מהות הסמכות שממ"י מקנה לפי החלטה 737, וסיווג הזכות לפי 727, 717 האם ניתן לפרש את ההסכם עם היזם כמכירת הציפייה לכך, שעל פי החלטות 717, 727 ו-737 יזכה החקלאי בהסכם פיתוח?

בפס"ד מגשימים ובארותיים נאמר, כי סמכויות ממ"י לפי החלטות אלו אינן ניתנות להאצלה למושבים או לחקלאי הבודד, וכי אין בציפייה כי ממ"י ימלא אחר המלצות אג"ש לחתימת חוזי פיתוח עם מומלצי האג"ש, לפי החלטה 737, בגדר "זכות להורות על הענקת זכות" החייבת במס שבח, כפי שנקבע בהילכת יובל גד. יוצא, איפוא, כי פרשנות כאמור של מהות הסכם היזם עם החקלאי תעביר את החבות במס לתחום רווח ההון, או תחום ני"ע ביחס לעיסקאות עתידיות, ותצא מתחום חוק מס שבח כלל ועיקר.

יזמות עיסקית ללא אירוע מס גישה אחרונה שאפשרית היא עיסקת הייזום, בה למעשה לחקלאי הזדמנות עיסקית וליזם כסף ושניהם יוצרים שותפות מלאה, כשאחד שם כסף והשני את ההזדמנות העיסקית. לפי גישה זו, אין מדובר כלל במכירה, לא ברווח הון, לא בשבח ולא בחבות כלשהי מסוג אחר