עירעור אזרחי המועבר לדיון בפני הרכב מורחב של חמישה שופטים, משמעו עירעור שמתעוררות בו שאלות תקדימיות של פירוש החוק. בע"א 2912/93, 2403/91, מדינת ישראל באמצעות עו"ד טליה ששון ואיל ינון, נגד עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, באמצעות עו"ד משה שוב ומרים דנין-שוב, צפו ועלו שאלות עקרוניות של כמה חוקים בהקשר להפקעת מקרקעין. כיהנו בהרכב: אליעזר גולדברג, תיאודור אור, אליהו מצא, מישאל חשין ויעקב קדמי. אחד מהם פסק, וארבעה הסכימו לפסיקתו.
לא הייתי צריך לברר מי פסק בשם ההרכב המורחב, אחרי שבמהלך חוות הדעת אני מוצא ביטויים ומטבעות לשון כמו: "המיתווה המשפטי שבגדריו עלינו לנוע", "המיתווה הנורמטיבי מורכב ומסועף ותיחומו בין שלושה קודקודים", ועוד כיוצא באלה מושגים המעידים על טעמו הלשוני של הכותב.
אך לפני שנפרש מה הם "שלושת הקודקודים", נזכיר לשם הסרת כל ספקות, כי הכותב הוא ד"ר מישאל חשין. ייחודו בסגנונו. גישתו שמרנית, אך פסקיו לא פעם בלתי צפויים. חשין כתב לפני הרבה שנים את אחד החיבורים החשובים בספרותנו המשפטית: "מיטלטלין בדין הנזיקין". מאז חל בד"ר חשין לא רק מהפך לשוני אלא גם שינוי גישה בתפיסה המשפטית שלו. בספרו היה חשין חוקר בעל מוח אנאליטי. ברבות השנים היה פרקליט לוחם המעלה בפני בתי המשפט טענות שנונות, בחן ובחדות, והנה מזה כמה שנים בפנינו ניסיון מתמיד לחפש עקרונות של צדק והגינות בבואו לפרש חוקים וליישם תקדימים, תוך הקפדה לאיזון הנוטה לשמרנות.
ההרכב המורחב נדרש לסוגיית חישוב הפיצויים בהפקעת מקרקעין. אכן, נאמץ את לשונו הציורית של שופטנו ונזכיר כי:
"המיתווה הנורמטיבי מורכב ומסועף, ותיחומו בין שלושה קודקודים. הקודקוד האחד הוא פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943; הקודקוד השני הוא חוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964, על תיקוניו השונים (והרבים); והקודקוד השלישי הוא חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א1961". שלושה אלה יוצרים מה שחשין מכנה "המארג הנורמטיבי".
הרב פנחס הורוביץ היה הבעלים של נכס מקרקעין ברובע היהודי של העיר העתיקה בירושלים. הנכס כלל בית בן שתי קומות וחצי ובו שלושה עשר חדרי מגורים, ולצידו חצר ובור מים. הרב הורוביץ הלך לעולמו, ובמשפט בא עזבונו תחתיו, הוא המשיב (והמערער-שכנגד). העיזבון הוא, איפוא, הבעלים.
עם כיבושה של העיר העתיקה בידי חיילי הלגיון הערבי במלחמת העצמאות, נותק הקשר בין הבעלים לבין הנכס. כך היה עד למלחמת ששת הימים, בשנת 1967, עם שיחרורה של ירושלים.
כעשרה חודשים לאחר מלחמת ששת הימים, ביום 18.4.1968, נתפרסמה בילקוט הפירסומים הודעה של שר האוצר על פי סמכותו בסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943. תוכן הפירסום: הודעת שר האוצר כי שטח קרקע של כ-116 דונם בתוך חומות העיר העתיקה בירושלים דרוש לחלוטין לצורכי הציבור; כי שר האוצר מוכן לשאת ולתת בדבר רכישתו; כי השר מתכוון לקנות חזקה מיידית באותה קרקע; וכי מורה הוא לכל אדם המחזיק בקרקע, כי ימסור לידיו מיד את החזקה בה (ילקוט הפירסומים מס' 1443 לשנת תשכ"ח, 1238).
הנכס נכלל בשטח שיועד כך להפקעה. אותה עת החזיקו בנכס דיירים שונים. דיירים אלה קיבלו מן המדינה פיצויים תמורת פינוי הנכס, ולאחר מכן נהרס הנכס והוחל בשיקום האיזור ובפיתוחו. תחת הנכס נבנה בניין חדש.
בשנת 1972 החלו מגעים בין הבעלים לבין המדינה על דבר תשלום פיצויים בגין ההפקעה, ובשנת 1986 הגיש תביעה לבית משפט בבקשה כי יוכר כבעלים וכי יזכה בפיצויים. מאז נמשכים ההליכים והולכים. בשנת 1989 הכירה המדינה בזכות הבעלות של הבעלים, וההתדיינות נמשכה אך לעניינם של הפיצויים בלבד.
חשין סוקר באריכות את החוקים שהזכרנו, הלא הם הקודקודים כלשונו, ואת כל הפסיקה הרלבנטית לנושא בדיקתו, ונציג מקצת מסקנותיו:
אלה הם עיקרי העקרונות לתשלום פיצויים: ראשית לכל, הערכת שווייה של קרקע תיעשה על פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון. שנית, הערכת שווייה של הקרקע תיעשה כשווייה ביום פירסום ההודעה ברשומות על כוונת שר האוצר לרוכשה. אשר להפקעתה של זכות שימוש, מוסיף סעיף 12(ה) לפקודת ההפקעות וקובע מדד מיוחד לקביעת הפיצויים.
במקום בו תופשת המדינה חזקה במקרקע שהופקע, בלי שהיא משלמת לבעלים - בד-בבד עם התפישה - פיצוי עבור זכויותיו, חייבת היא לשלם לבעלים דמי חכירה מיום התפישה ועד היום בו היא משלמת לו את תמורת הקרקע. הוראת חוק זו מקבילה להוראת הפיצוי שבסעיף 12(ב) רישא לפקודה - מקבילה לה ומשלימה אותה.
המחוקק מדמה הפקעתה של קרקע למכירתה של הקרקע, ועל כן מורה הוא על שומת שווייה כבעיסקת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כך הוא במקום שהקרקע נמכרת ותמורתה ניתנת לאלתר. ואילו במקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה - באין תשלום שווייה - לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי עבור הקרקע, ועל כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה.
בדבר שווי הקרקע לעת פירסום ההודעה, התכוון החוק כי בקביעת השווי לא יובא במניין כל שינוי שנעשה לאחר יום הפירסום. ואולם, כך ניתן לטעון, המחוקק לא נתכוון בהכרח להקפיא את שווי הקרקע לשווייה בממון לעת פירסום ההודעה.
נקבעה גם הלכה לעניין פיצוי בגין דמי החכירה שנמנעו מן הבעלים, (כהוראת סעיף 13 לפקודת ההפקעות). נקבע כבר בפסיקה, כי דמי השכירות יוערכו כשווייה של הקרקע משנה לשנה, ושלא על בסיס קבוע, כשווייה של הקרקע לעת הפקעתה. באשר לתשלום לעניין דמי החכירה האבודים שלפי סעיף 13 לפקודה, יש "הצמדה" לשווי הקרקע מעת לעת. לעומת זאת, אין הצמדה של דמי החכירה האבודים מיום התגבשותה של הזכות ועד היום בו משתלם הפיצוי לבעלים.
קרקע שהופקעה בידי המדינה, זכאי הבעלים לפיצויים (פיצויי קרן) כשווייה של הקרקע לעת פירסום ההודעה. פיצוי זה אינו זוכה להצמדה, אך צובר הוא ריבית (פיצויי פירות) בשיעור של %6 לשנה. כן מורה הפקודה, כי מיום תפישת החזקה בנכס ועד ליום תשלום הפיצוי, זכאי הוא הבעלים לפיצוי, פיצויי פירות, בשל אובדן דמי חכירה. חישובם של דמי החכירה האבודים ייעשה על פי שווייה של הקרקע המופקעת משנה לשנה, אך חוב, או חובות, אלה עצמם אין הם צמודים, למדד או לכל מודד אחר.
מה הוא היחס בין אותו פיצוי פירות סטטוטורי בגין אובדן דמי חכירה לבין פיצוי הפירות ההילכתי של ריבית על פיצויי ההפקעה? האם מצטברים הם זה לזה? האם חלופיים הם זה לזה ומוציאים הם זה את זה? על כך השיבה ההלכה תשובה ברורה ומפורשת. בפרשת מנטל לבית ויסנשטרן (הראשונה) תבעו הבעלים ריבית על פיצויי ההפקעה, מיום תפישת החזקה ועד ליום תשלום הפיצויים, ובנוסף לה אובדן דמי חכירה כהוראת סעיף 13 לפקודת ההפקעות. בית המשפט קבע, כי שני סוגי פיצויים אלה חלופיים הם זה לזה.
בעלים זכאי לפיצוי בגין קרקע שנלקחה ממנו - פיצויי קרן - ובגין השימוש בקרקע שנלקח ממנו - פיצויי פירות - מאז נתפשה החזקה בקרקע ועד שזוכה הוא לקבל את פיצויי הקרן. פיצויי הקרן נקבעים לפי שווייה של הקרקע לעת פירסום ההודעה על הפקעתה, ודבר-ההלכה הוא, לפירושה של פקודת ההפקעות, כי פיצויים אלה אינם זוכים להצמדה. באשר לפיצויי הפירות, לאלו נקבעו שתי דרכי חישוב חלופיות: הדרך האחת נקבעה בפקודת ההפקעות גופא, ודרכה היא דרך דמי החכירה האבודים. הדרך האחרת נקבעה בהלכה, ודרכה היא דרך הריבית.
לשון אחר: דרך אחת היא הדרך שניתן לכנותה "הדרך הריאלית" - אם תרצה, "הדרך הקניינית" - וסימנה הוא: "קרקע בחזקת בעליה קיימת". כל עוד אין הבעלים זוכה בפיצויי הפקעה, כמו שומר הוא על קשר אישי עם הקרקע. מסקנה נדרשת מכאן היא, כי פיצויי הפירות שהבעלים יזכה בהם יחושבו על פי דמי החכירה האבודים, דמי חכירה שהם-עצמם יחושבו על פי שווייה הריאלי של הקרקע משנה לשנה. זו דרך החישוב ה"קלאסית", דרך החישוב לפיה מפצים איכר על נטילת השימוש באדמתו.
הדרך האחרת ניתן לכנותה "הדרך הפיננסית", והיא שיטת החישוב ה"מודרנית" לפיצויים. דרך חישוב זו עניינה הוא בחישוב פיננסי נקי, והקרקע המופקעת אינה משמשת בחישוב אלא כנתון חשבונאי בלבד. על פי שיטת חישוב זו, פירסום ההודעה על ההפקעה כמו מנתק את הקשר בין הבעלים לבין הקרקע. הקרקע כמו עוברת ממצב צבירה של קרקע למצב צבירה של כסף. מעתה ואילך, יחסי הבעלים והרשות הם יחסים כספיים גרידא, וחובת הרשות לפצות את הבעלים היא כחובת חייב לנושהו.
וכשם שחייב חייב לנושהו ריבית על הלוואה שקיבל, כן חייבת הרשות ריבית על פיצויי ההפקעה שלא שילמה לבעלים. זו הדרך הפיננסית. אכן, גם "הדרך הקניינית" לחישוב פיצויי הפירות בונה עצמה על שווי הקרקע, אך להבדיל מ"הדרך הפיננסית", דרכה היא ב"זיקה קניינית" מתמדת לקרקע, כערכה משנה לשנה.
הבעלים אינו זכאי לשני פיצויי הפירות במצטבר, שהרי מעיקרם חלופיים הם זה לזה. שניהם אמורים לבטא את שווייה של הקרקע במנהרת הזמן - מיום תפישת החזקה בקרקע ועד ליום תשלום הפיצוי - וממילא חלופיים הם זה לזה. הבעלים זכאי לגבוה מבין שני סוגי פיצויים אלה, אך אין הוא זכאי לשניהם גם יחד. פיצוי בגין עיכוב תשלומים של פיצויי הקרן יכול וראוי שיינתן פעם אחת בלבד, ואנו נשמור את הדברים.
אלה רק מקצת ההלכות בפסק דינו של מישאל חשין. הוא עוסק גם ביישומן של הוראות דין נוספות בהקשר לשיטת ההצמדה והחישוב, בהן חידושים חשובים, כמפורט בפירוט רב בפסק דינו של מישאל חשין שניתן ביום 3.11.97. אב בית הדין, א. גולדברג, והשופטים ת. אור, א. מצא וי. קדמי אימצו את פסיקת עמיתם ללא תוספת וללא סייג.
(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ, פקס: 03-7523311)
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
