הספר: פטור ממס שבח לדירת מגורים

מחברות הביטוח מדווחים, כי חלק הארי של תביעות רשלנות כנגד עורכי דין קשור לענייני ייעוץ כושל ללקוחות בתחום מס שבח מקרקעין. עוד אומרים לנו, כי החלק הגדול של התביעות הללו קשור לענייני הפטור של הדירות.

יעץ מי שיעץ, כי מתקיים פטור - או הניח כמובן מאליו שיש פטור - והנה הפקיד הממולח היושב מעברו השני של השולחן במשרדי מס שבח מקרקעין, מצא ללא מאמץ מיוחד, כי אין הפטור אלא בבחינת חלום באספמיה. חוייבה העיסקה במס שלא כצפוי, ואז המוכר של מה שנחשב כדירת מגורים מוצא עצמו מגיש תביעה כנגד עורך דינו ומי שהיה איש אמונו, משום שבעצם הדירה הנמכרת אינה תואמת לתנאי הפטור. אין זאת אלא שההוראות בעניין הפטור ממס במכירת דירות הן כה מסורבלות, עד כי נדמה שהמחוקק יותר משרצה להיטיב עם בעלי דירות, רצה להעמיד במבחן את עורכי הדין.

משום כך מוצא אני חשיבות רבה מאוד לחיבורו, בן שני הכרכים, של הנריק רוסטוביץ, "מס שבח מקרקעין". הספר עוסק בכל הקשור למס שבח במכירת דירות מגורים. הכרך הראשון הוא "טקסטבוק" - כתוב בלשון בהירה, בהרחבה ונגיש לכל קורא. הכרך השני הוא קובץ פסקי דין. מוגשת לנו מהדורה חמישית של החיבור החשוב הזה, ואף מהדורה זו כקודמותיה, בכריכה קשה, אם כי נאה ומושכת את העין.

מתבקשת מעצמה השאלה: מדוע כריכה קשה ולא עוקדן? אמנם כריכה קשה, לא כל שכן נאה כמו זו שהוצאת אוריאן בחרה במקרה זה, יפה וראויה לפאר כל ספריה, אך מה עם השימושיות ועם החיסכון הכספי למשתמשים? הרי ענייני פטור ממס שבח של דירות, מעסיקים לא רק שכבה דקה של מומחי מקרקעין, אלא גם את האחרון שבפרקליטינו, ולמה לא לספק מדי כמה חודשים דפי עידכון במקום להוציא לאור מדי כל כמה שנים מהדורה חדשה?

יחד עם הטרוניה הזו נודה ולא נבוש, כי השימוש בספר הוא נוח מאוד דווקא בצורתו הנתונה, שלא להזכיר כי הנקל למצוא בו מענה לכל קושיה ולכל שאלה שאפשר שתתעורר בהקשר לנושא החיבור שבפנינו, לפחות במועד הוצאתו לאור של החיבור שבפנינו. המחבר, עו"ד הנריק רוסטוביץ, הוא עורך דין, המופיע בבתי המשפט. ניסיונו ככזה ניכר בספרו. גישתו מעשית, פרקטית ועניינית. אך מחבר זה חושף, מבין השיטין של חיבורו, התעניינות בראייה האקדמית-המחקרית של סוגיותיו.

הוא מקדים לספרו פסוק מספר שמות "וישימו עליו שרי מיסים למען ענתו בסבלותם". לו אני במקומו של המחבר, משמיט הייתי את המובאה הזו, שהרי דווקא בתחום דירות המגורים, יצא המחוקק מגדרו לבוא לקראת בעלי הדירות הנישומים. ולא סתם בעלי דירות, אלא גם העשירים והאמידים שבהם, שמקצתם עושים סחר קבוע בניצול הפטור. הפטור נועד להיטיב עם הבינוניים והעניים, אך נהנים ממנו יפה גם מי שאינם בהכרח כאלה. עדיף היה להגיש מובאה המדגישה את הסבך של ההוראות בדבר הגבלות הפטור, המכשיל אביונים כאמידים ואולי את מאמציו של המחוקק לגבור על יצר הגבייה של פקידי שומת מס שבח.

מחוקקינו, כידוע, טרם הסירו מעל כתפיהם את הכותונת הקרועה למחצה של סוציאליסטים המיטיבים עם ההמונים, אך לעומד מן הצד יקשה שלא להתרשם כי אין הכותונות הקרועה משקפת את שפתם הבסיסית של המחוקקים הללו. ראוי היה, כי יעטו על כתפיהם גלימת אצילים. מחוקקינו נכנעים בזה אחר זה לציפיותיו של מעמד מאוד מוגדר. תחום המיסים מעיד עליהם, כי השקפתם של המחוקקים קפיטליסטית מאין כמותה.

באיזו מדינה מתוקנת אין מס על עזבונות?

באיזו מדינה מערבית הראויה לשמה אין מס על רווחי בורסה?

מדוע פטור על דירות מגורים הוא לכל סוגי הדירות והווילות ללא תקרת סכום?

אך אין לנו צורך לעסוק בכל אלה, שהרי הספר הנסקר על ידינו תכליתו מעשית לחלוטין, ומטרה זו מושגת על ידי המחבר המצטיין בהכרת החומר הן במישור המעשי, כמו גם הפסיקה הרבה והעצומה בתחום זה. השינויים התכופים בתחום החקיקה בעניין דירות המגורים משקפים את לבטיו של המחוקק, ומחברנו אף דואג לצייד את הקורא בסימני הדרך של ההיסטוריה החקיקתית. ההפרדה או ההקלה בעניין הפטור במכירת דירות המגורים משקפות מדיניות כלכלית-חברתית. הרחבת הפטור מיועדת לעודד את שוק הדירות. עידוד זה בא לידי ביטוי בחוקי "הוראת השעה", שכבר פג תוקפן. לצערנו, חסר מחקר אשר יצביע על מידת ההצלחה של היעד שהציבו לעצמם המחוקקים. בידי האוצר נתונים בדוקים מה ההפסד למדינה מהימנעות מגבייה של מס שבח על מכירת דירות מגורים, אך אין בידינו מחקר באיזו מידה שירת הפטור מדיניות כלכלית-חברתית מוגדרת. ודאי מצויים גם נתונים על הפסדי המס כגון דירות יוקרתיות בלבד, אך ענייני הפטור קבועים בחוק ושינויו בידי הכנסת. חברי הכנסת לא מעלים על דעתם להסיר את הפטור מדירות יוקרתיות, כמו שלא מעלים על דעתם להחזיר על כנו את מס העזבון או להטיל מיסים על הבורסה. למען האמת, גם פקידי האוצר - השנונים והבקיאים, החרדים למלא את החורים בתקציב המדינה, לא מעלים על דעתם להמליץ חקיקה של חוקים בעלי אופי סוציאלי מובהק. אחרי ככלות הכל, הם משרתים כפקידים במדינה שהסוציאליזם על דגלה, אך הקפיטליזם זורם בעורקיה. משום כך, מה תימה שהפטור על מכירת דירות מגורים יחול גם על וילה בסביון או בהרצליה שתימכר בעשרות מיליוני דולרים.

הפטור במכירת דירות מגורים יוצר גם פתח נוח להלבנת כספים, אם כי לא שמענו כי פרקטיקה זו התפתחה למימדים מדאיגים, אם בכלל. אך שלטונות מס שבח מוכיחים ערנות ביחס לקשורים לענף הנדל"ן המנצלים את הפטור באמצעות קרובים. אך יותר מכך מגלים השלטונות הקפדה ביחס למילוי כל תו ותג בניצול הפטור, ובהקשר זה הניזוקים הם בראש וראשונה קשי יום שלא נתנו דעתם - אם לא הם, אז יועציהם - לאותיות הקטנות של הוראת הפטור. מכאן חשיבותו של הספר המונח בפנינו, מה גם כי, כאמור, מחברו חושף בקיאות בכל פרטי הפרטים של כל סוגיות הפטור.

____________________

* הנריק רוסטוביץ: "מס שבח מקרקעין", הוצאת אוריאן בע"מ, ת.ד. 29210, תל-אביב טל' 035167111