איך לערוך עיסקת קומבינציה בשווי נמוך

כפי שיפורט להלן, גישה זו של נציבות מס הכנסה מנוגדת לפסיקת בית המשפט העליון בפרשת אלדר שרון.

באותו מקרה נאבקו רשויות מס הכנסה ומס שבח לקבלת פסק דין עקרוני, שלפיו החיוב במס בעיסקה מותנית הינו בעת חתימת ההסכם, גם אם ביצועו מותנה בשורה של תנאים כדוגמת הפשרת קרקע, שינוי ייעודה לבנייה או אף מתן רשיון בנייה לביצועה. כל זאת, גם אם סיכויי התממשות העיסקה נמוכים ולא סבירים לחלוטין.

בית המשפט העליון, מפי נשיא בית המשפט דאז, השופט מאיר שמגר, העדיף את המעטפת המשפטית של העיסקה על פני המהות האמיתית שלה, וקבע, כי הסכם נולד ובא לעולם המשפטי עם חתימתו על ידי שני צדדים, וזאת גם אם ביצועו אינו ודאי, עקב היותו מותנה בקיום תנאים עתידיים, שייתכן שלא יתקיימו לעולם.

בפסק דינו בעניין אלדר שרון, העדיף הנשיא שמגר את המציאות המשפטית ודחס לתוכה את התוכן הכלכלי בכך שקבע, ששווי העיסקה יגלם ממילא את חוסר הוודאות, וכפועל יוצא מכך יהיה נמוך ביותר.

קביעתו זו של הנשיא שמגר יצרה פתח לתכנוני מס, שבמסגרתם נעשו עיסקאות מותנות בשווי נמוך, אשר ערכן עלה באופן משמעותי מיד עם הסרת חוסר הוודאות ביחס לקיום העיסקה.

רק כעבור ימים רבים הבינו רשויות המס, כי מרבית תכנוני המס העכשוויים מבוססים בעצם על תקדים אלדר שרון שלעיל, שהן עצמן יצרו. בעקבות ההבנה הזאת, החלו רשויות המס להיאבק בהלכה שהן עצמן יזמו, וזאת באמצעות חוזרים מקצועיים. באופן זה, בחוזר נציבות מס הכנסה ביחס להחלטת ממ"י 727 נקבע, כי בעיסקה בקרקע חקלאית, ייקבע השווי שלאחר ההפשרה. חוזר זה איננו עומד, כמובן, במבחן פסיקת ביהמ"ש העליון בעניין אלדר שרון.

בימים אלו נמצאים מספר דיונים עקרוניים בבתי המשפט בסוגיית שווי המקרקעין בעיסקאות המותנות באישור ממ"י או עיסקאות עם ממ"י. לדעתנו, אם בית המשפט יקבל את פרשנותנו שלעיל להלכת אלדר שרון, ייפתח אפיק תכנוני משתלם ביותר לעיסקאות במקרקעין. מעניין אם כן לראות, מה תהיה פסיקת בית המשפט בסוגיה.

לסיום נציין, כי ניתן ליישם את פרשנותנו שלעיל ביחס לעיסקאות בכל נכס, ולאו דווקא במקרקעין, ובלבד שהעיסקאות תהיינה כפופות לתנאי מתלה או מגביל. כך, לדוגמה, ניתן יהיה ליישם את פרשנותנו שלעיל ביחס לחוזה למכירת אופציות חסומות או מניות שיש לגביהן "LOCK UP" לתקופה פלונית, ועל ידי כך להקטין את שווי העיסקה ואת חבות המס בגינה.

עורך המדור: ד'ר אבי אלתר.

מרצה למיסים באונ' ת"א. נציג לשכת עו"ד לכנסת ויו"ר ועדת מיסים - לשכת התאום של האירגונים הכלכליים. לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס הכנסה, יו"ר איפ"א ישראל, ויו"ר ועדת מיסים לשכת עוה"ד.

האמור ברשימה הינו על דעת המחבר בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.