הבן היה גם הקבלן

מעשה שהיה
מורד כהן רכש מגרש ממינהל מקרקעי ישראל במסגרת תוכנית "בנה ביתך" ובנה עליו דירת מגורים. לימים, כאשר מכר את הדירה, לא הכיר מינהל מיסוי מקרקעין בכל הוצאות הבנייה, מהטעם שלא היו לו קבלות על עלויות הבנייה. הוחלט להכיר בניכוי עלויות על סמך "שמאות" (שעל טיבה עוד נעמוד בהמשך), שנערכה לגבי שווי עלויות הבנייה, בניכוי מע"מ 17%(!) בניכוי רווח קבלני 25%(!!) ובניכוי מס הכנסה 36%(!?). הנימוק המשפטי, הכלכלי וההגיוני שנתן מינהל מיסוי מקרקעין להחלטה זו - הבנייה בוצעה על ידי בניו של מורד.

מורד טען בלהט, כי לא היה מקום להביא בשלב הערר ראיות סותרות ונוגדות לחוות הדעת של המומחה מטעמו, שכן מינהל מיסוי מקרקעין קיבל את ממצאיה של חוות הדעת, ורק סבר, כי יש להפחית ממנה סכומים שונים. מטעם מינהל מיסוי מקרקעין הוצגה "חוות דעת" של מפקח שומות מקרקעין, שלפיה סכום ההוצאות לבנייה היה נמוך מכפי שהצהיר מורד. עוד טען המינהל, כי מורד היה למעשה "איש קש" - הוא לא קנה את המגרש, הוא לא בנה עליו, והוא לא מכר אותו. הכול נעשה על ידי בניו.

החלטת ועדת הערר

השופט (בדימוס) י' בנאי פסק, כי במחלוקת שבין המומחים יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיב, שקבע עלויות בנייה נמוכות יותר, למרות שאין לו השכלה פורמלית בתחום. ועדת הערר מצאה חיזוקים לחוות דעתו בדברי העדים שהופיעו בפני בית המשפט וכן בפרשת פרזנסקי (ע"א 81/84), שבה קבעה השופטת בן-פורת, כי "כל אימת שקיימים נתונים ספציפיים לאותו בניין לגבי הוצאות של מבנה דומה באותו איזור, יש להעדיפם על פני נתונים סטטיסטיים כלליים". מהעדויות עלה, כי הבית נבנה יחד עם שבעה בתים נוספים בסמוך לו, ולכן אין ספק, כי בניית שמונה בתים בעת ובעונה אחת על ידי אנשים שמתאגדים לצורך זה, מוזילה משמעותית את עלות הבנייה.

עוד נפסק, כי לא היה מקום לנכות 17% עבור מע"מ, משום שהעורר איננו עוסק מורשה ואינו מקזז את המע"מ כמס תשומות. אשר להפחתה של 36% כמס הכנסה, הרי לא ניתן כל הסבר לניכוי זה. גם הפחתה של 25% עבור רווח קבלני אינה נכונה ואינה מוצדקת. הבנייה לא נעשתה על ידי בניו של העורר, אף שהם טיפלו בעניין ופנו לקבלנים שונים לצורך הבנייה. מאחר שהעורר אינו עוסק מורשה ומדובר בעיסקת אקראי, שבה אין העורר זכאי לקיזוז מס תשומות, התשלומים ששילם העורר לקבלנים כוללים מע"מ וראויים לניכוי לצורך חישוב מס שבח מקרקעין.

נפסק, כי אין מקום להתייחס לטענתו של מורד, שאין מקום לחוות דעת נוספת של המשיב. ראשית, הוא לא התנגד לעדות זו. שנית, לפי סעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין אין ועדת ערר כבולה לנימוקים של המשיב בהחלטת השגה. לוועדת הערר סמכות של ערכאת ערעור על החלטות המינהל, אך למעשה היא נכנסת לנעליו של מינהל מיסוי מקרקעין ומשמשת כערכאה ראשונה, והיא הדרג הראשון, הרשאי לגבות עדויות ולברר את העובדות במלואן בדרך שיפוטית או כעין שיפוטית.

הערר נתקבל בחלקו והוכר ניכוי עלויות בנייה בסכום נוסף של 110 אלף שקל.

עמ"ש 1905/98 כהן מורד נ' מינהל מס שבח מחוז הדרום. ניתן ביום 18.9.2000. ב"כ העורר: עו"ד ב' קויתי, ב"כ המשיב: עו"ד בר טל.

הרהורים נוגים

מה הניע את נציג אוצר המדינה להפחית מהוצאות הבנייה 17% מע"מ, 25% רווח קבלני ו-36% מס הכנסה? (ולמה דווקא 36%, שהוא שיעור מס החברות, ולא 50% המוטל על יחיד?). לפי היגיון צרוף זה, האם שלוש הפחתות אלה הן מצטברות, כלומר הפחתה מצטברת של 78%, או מפחיתים בכל פעם מהיתרה?

כאמור, הנימוק המשפטי, הכלכלי וההגיוני שנתן מינהל מיסוי מקרקעין להחלטה זו היה, כי הבנייה בוצעה על ידי בניו של מורד. האם מורד לא ידע, כי כאשר בנים עוזרים לאביהם, זהו דבר חמור כשלעצמו?

בפני ועדת הערר טען המינהל, כי מורד היה למעשה "איש קש" - הוא לא קנה את המגרש, הוא לא בנה עליו, והוא לא מכר אותו. הכול נעשה על ידי בניו. אילו זו הייתה האמת שלו, מדוע הוצאה שומת מס השבח למורד ולא לבניו?

החלטותיו של מינהל מיסוי מקרקעין מעוררת בנו הרהורים, על שום שכול איוולת מאלצת נישומים לרוץ אל ועדת הערר ולשלם לפרקליטים דמים כבדים.

נימוקיו של מינהל מיסוי מקרקעין גורמים לנו לדחף לאו בר כיבוש להגיש הצעת חוק, שלפיה ניתן יהיה לתבוע פיצויים אישיים במקרים של התעמרות בלתי סבירה בנישומים על ידי שלטונות המס.

המחלוקת בין המומחים: בעניין המחלוקת בין ה"מומחים", פסקה ועדת הערר, כי יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם מינהל מיסוי מקרקעין, שקבע עלויות בנייה נמוכות יותר, למרות שאין לו השכלה פורמלית בתחום, ולכך נמצאו חיזוקים בדברי העדים.

לא שמענו את העדויות ולא נוכל להתייחס להשפעתם, אבל לא נראה לנו, כי בניית שמונה בתים בעת ובעונה אחת על ידי אנשים שמתאגדים לצורך זה, מוזילה משמעותית את עלויות הבנייה. אולי יש הפתחה במתח הרווחים של הקבלן המבצע, אבל 80 טון בטון עולים פי שמונה מאשר עשרה טון.

איננו יודעים אם ה"מומחה" של אוצר המדינה, שנתן את חוות הדעת, נחקר בחקירה נגדית אם לאו. אם אותה "חוות דעת" הייתה מבוססת על כללי שמאות המקרקעין, מציגה עיסקאות השוואה, מנתחת את ההתפלגות הסטטיסטית הנובעת מפערי המחירים ומנמקת את התוצאה - דיינו. אנו מוכנים להמר, שאותה חוות דעת לא הייתה כזאת, וייתכן שגם חוות דעתו של המומחה מטעמו של מורד לא הייתה כזאת.

המסקנות: יש להגיש חוות דעת מומחה מבוססת כדבעי, ויש לחקור בחקירת שתי וערב את המומחה של הצד האחר. אין להותיר בידי בית המשפט או בידי ועדת הערר את הצורך לבחור בין שתי חוות דעת "פושרות".

היקף סמכויותיה של ועדת ערר של מיסוי מקרקעין: החלק המקצועי והמעניין בהחלטת ועדת הערר נוגע להיקף סמכויותיה. הפרשנות שנתנה ועדת הערר לסעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין הוא נכון וצודק. נכון - משום שזו לשון החוק, וצודק - משום שאין לכבול את ידיה של ועדה מקצועית זו בכבלים שיש לשופט בבית משפט אזרחי.

* הכותבים הם מחברי הספר "מס שבח מקרקעין" ועורכי השער לנדל"ן ומיסוי מקרקעין - www.landtax.co.il