עיקרון הפיצול הפיזי אינו קבוע בחוק; הוא פרי פיתוחה של הפסיקה ומתייחס לנכסי מקרקעין מעורבים, המכילים דירת מגורים וקרקע צמודה. מטרתו להבחין בין פטור שניתן ל"דירת מגורים מזכה" לבין זכויות נוספות במקרקעין הצמודים לדירה, ואשר על מכירתם מוטלת חבות במס. עיקרון הפיצול הפיזי מבוסס על השקפה פשוטה, שלפיה אין כל היגיון ששטח קרקע גדול הנמכר עם דירת מגורים ייהנה מהפטור ממס הניתן לדירה.
הפסיקה פיתחה מבחנים גמישים להחלת העיקרון, תוך שימוש במבחני ההיגיון והשכל הישר. "דירת מגורים" כוללת, בהתאם למבחני העיקרון הנ"ל, גם שטח סביר של קרקע סביב לה, והכול בהתאם לנסיבות של כל מקרה, לרבות אופי האיזור (כפרי או עירוני) וגודל הדירה. כנקודת מוצא בלבד נקבע בפסיקה, כי שטח של דונם אדמה הוא גודל סביר של מקרקעין הדרושים לבית מגורים.
סעיף 49ז' לחוק קובע עיקרון פיצול נוסף, הוא עיקרון "הפיצול הרעיוני", המפריד בין דירת מגורים לבין זכויות לבנייה נוספת, כאשר משולמת תמורה אחת בגין השניים יחדיו. הרעיון והתכלית המונחים ביסוד עקרון הפיצול הרעיוני דומים לאלו שביסוד עקרון הפיצול הפיזי.
לא אחת קורה, שנדרש שילובם של שני העקרונות הללו, כאשר נמכרת "דירת מגורים" על נכס מעורב (כאשר צמודה לדירה חלקת קרקע), שיש בו גם זכויות לבנייה נוספת. במקרה כזה נקבע שתחילה יש להגדיר את היקפה של "דירת המגורים" הפטורה ממס, ובמקרים מסוימים מפצלים בינה לבין יתרת הקרקע שנמכרה. רק לאחר מכן נעשה שלב הפיצול הרעיוני.
שילוב זה, כך נקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון, חל על משק חקלאי (מכוח הוראת סעיף 49ז'(ב') של החוק) כעל דירות אחרות (שעליהן חלה הוראת סעיף 49ז'(א') של החוק). סעיף 49ז'(ב') לא נועד לשלול את עקרון הפיצול הפיזי על משק חקלאי, הן לאור לשון הוראות החוק והן לאור תכליתו של עקרון הפיצול הפיזי.
(ע"א 5434/98 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ללזרי ואח', פס"ד מיום
29.10.00. השופטים תיאודור אור, טובה שטרסברג-כהן ואיילה פרוקצ'יה. בשם המערער:
עו"ד עמנואל לינדר, בשם המשיבים: עו"ד אפרים ווגדן)
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
