עובדה ידועה היא, כי הקבלנים מכינים פרוספקטים צבעוניים ומרשימים לשיווק הפרוייקט
והדירות, בכדי לשכנע את הרוכשים הפוטנציאליים באיכות ובכדאיות של הפרוייקט.
יוזמה לכשעצמה מוצדקת ולגיטימית ביותר.
בדרך כלל, בפרוספקטים אלו הקבלנים מתארים בעיקר מספר דברים: את הנוף הנשקף
מהדירה, את גודל הדירה, את סידורי הריהוט בדירה, ובקיצור - כל אותם מרכיבים
חשובים, שכל מתעניין פוטנציאלי בין היתר אמור לקחת בחשבון לפני רכישת הדירה
המבוקשת.
דע עקא, שלעתים המופיע בפרוספקט שונה במקצת ממה שיופיע בחוזה המכר, או לעתים
אין התייחסות למה שנאמר ותואר בפרוספקט בחוזה המכר או במפרט הטכני שהקבלן חייב
לפי החוק לצרף להסכם המכר.
לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, יש חובה על כל קבלן לצרף להסכם המכר שלו
גם מפרט, בו הוא מתאר, בין היתר, את ממדי הדירה, טיב החומרים שהוא משתמש לבנותה
וכמות שלהן. אי צירוף המפרט מהווה עבירה חמורה, וכל ספק בעניין יפעל לרעת הקבלן.
בתי המשפט נוטים יותר ויותר לתת תוקף לנאמר או למתואר בפרוספקט, באשר לדידם
פרוספקט לעתים מהווה את המצג האמיתי ששכנע את הרוכש להיכנס לעיסקה עם הקבלן.
לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בת"א, מפי השופט אביגדור סלטון, הדן
בסוגיה זו בעניין ת.א 1134/94 יוסף ז'אק ואח' נ' שלפרד חברה לפיתוח ובניין
בע"מ. בעניין ז'אק, הרוכשים קנו קוטג' מהקבלן, כשבפרוספקט היתה מתוארת סביבת
הקוטג' הנמכר. לפי התיאור המדובר, 22 קוטג'ים היו מיועדים למשפחות המקום, כשמול
היחידה שנרכשה, נשוא התביעה, היה אמור להיות "שטח ירוק". גם במפרט הטכני שצורף
להסכמי הרכישה צוין, כי ייבנו 22 יחידות קוטג'ים. והנה, הקבלן הגיש בקשה לעירייה
לבנות 4 קוטג'ים נוספים, דווקא בשטח הירוק המיוחל. הקבלן טען, כי הרוכשים ידעו
והוצגו בפניהם תוכניות שהוגשו לעירייה לצורך בניית 4 הקוטג'ים.
השופט סלטון קבע, כי האמור בפרוספקט הוא מה ששכנע את התובעים לרכוש את הקוטג',
ולא שוכנע כי הרוכשים הבינו בהבדל הקיים בין הפרוספקט לבין התוכניות. כמו כן,
השופט הסיק מהעובדה שגם במפרט נכתב 22 יחידות, כי אומד דעת הרוכשים היתה לחיות
בסביבה עם התיאור כפי שהיה בפרוספקט.
פסק דין זה של השופט סלטון מצטרף לפסק הדין המפורסם מלפני כשנתיים, מליבו ישראל
בע"מ ואח' פד"י נ (1) 826). בפסק דין מליבו, הקבלן כתב שטח דירה ברוטו, אך
לא ציין כל שטח במפרט הטכני, או לא צורפה כל תוכנית כמתבקש מחוק מכר (דירות),
וכן מצו מכר דירות (טופס של מפרט). באותו עניין, שטח הברוטו שצוין בפרוספקט
והוצג לרוכשים לפני המכירה, כלל לא רק את שטח הדירה עצמה, אלא גם את החלק היחסי
ברכוש המשותף, דבר שהדיירים טענו שלא הבינו את משמעותו.
בעניין מליבו נפסק, כי לאור העובדה כי בחוזה המכר או במפרט לא צוין בכלל שטח
הדירה, יש ללמוד כי הפרוספקט הוא מה שהצדדים ראו כנגד עיניהם, והוא מהווה את
אומד דעתם בחתימה על ההסכם. מכאן תאמר, כי לפרוספקטים שהקבלן מפיץ ברבים או
במצג שמציג איש המכירות בשטח, עלולה או עשויה להיות השפעה על הכרעה במקרה של
מחלוקת בין הצדדים.
העדפת המצג שהוצג בפני רוכש הדירה הינה מגמה עקבית של בתי המשפט. למעשה, מגמה
זו הינה תוצאה אוטומטית של השלטת "תום לב" בפרשנות החוזים, כפי שהיא שמסתמנת
בפסיקה הישראלית של השנים האחרות.
בפסק דין ז'אק הוכח, כי היתה קיימת תוכנית בניין עיר עוד שנים רבות לפני חתימת
ההסכמים, שייעד את השטח ל-26 יחידות, אך הקבלן לא הצליח להוכיח כי עניין זה
הובא לידיעת הקונים, אם זה מפאת מחדל מכוון, ואם זה מפאת "מחדל רשלני" כלשונו,
של השופט סלטון.
מכאן תאמר, כי עניין שהינו מהותי לשיקול דעת של רוכש דירה, על הקבלן להביאו
לידיעת הרוכש, ולא להסתמך על כך שהרוכש מבין משמעות של אזכורי שמות תוכניות
בניין עיר, שכמעט לא אומרות מאום לאזרח הרגיל. פסק הדין של השופט סלטון למעשה
מחייב קבלנים לנקוט ביתר זהירות בעת שיווק מרכולתם, לוודא שאמנם רוכש הדירה
מיודע וגם מבין בלשונו הוא את מה שאמור להתרחש בדירה שהוא רוכש ובסביבה המיידית
של הדירה.
הכותב הינו אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי
הדין, ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
