חבורת סוד מוחלט בהחלט

מדובר על כך שנציב מס הכנסה, יוני קפלן, וסגן הנציב למקרקעין, אהרון אליהו, יואילו להיענות לדרישת החוק, הכנסת והתזכורות החוזרות ונשנות של היועץ המשפטי לממשלה, ויסירו את הסודיות על מידע החבוי בקובץ הנתונים הנמצא ברשותם ובשליטתם, קובץ שהעיון בו פתוח היום רק לקבוצה מיוחסת.

מדובר בהצטרפות לאומות העולם הנאורות, שמיסדו והכירו בחשיבותו של מאגר מידע פומבי, לצורך קיומו של שוק מקרקעין פתוח ויעיל. זאת בניגוד לשוק הישראלי, עמוס הניחושים, הערכות אצבע, עיסקות ספקולטיביות, העברות "מתחת לשולחן" והערכות שמאים תמוהות - שלעיתים קרובות אין כל קשר ביניהן - המתבססות על השערות במקום על ממצאי אמת.

מדובר בתרומה גדולה למלחמה בהון השחור. מדובר גם בטובת ונוחות אזרחי המדינה - היום, אדם שרוצה לקנות או למכור דירה, מתחיל במסע ארוך לצבירת איזשהו מידע על מחירי קניה ומכירה. האינפורמציה הפתוחה תקצר את התהליך ותייעל אותו. קונה ומוכר ירכשו, בתשלום, מידע בעל מהימנות גבוהה, על מחירי עיסקאות דומות.

צדקנות התירוץ הצדקני של מס הכנסה, שנמנע עד היום מהתקנת תקנות, הוא הגנה על הפרטיות.

הדאגה לפרט נדונה - וחזרה ונדונה - במשך כמה שנים, עוד לפני החקיקה, על ידי גורמים נוספים שיש להם עניין, לפחות כמו למס הכנסה, בהגנה על הפרטיות. בסופו של דבר, הוחלט גם כאן, כפי שהוחלט כבר מזמן במדינות העולם המערבי, להגיע לאיזון הנכון בין צינעת הפרט, שהפגיעה בו מיזערית, לחופש המידע וטובת הציבור.

מה גם שעקרון הסודיות-למען-צינעת-הפרט, שמס הכנסה מסתתר מאחוריו, כבר מזמן שבור - מעצם העובדה שקבוצת הפקידים שיש בידה "קוד סודי" לכניסה לקובצי המידע של מס שבח הולכת וגדלה. בנוסף, שלטונות המס מוכנים (למעשה, חייבים), תמורת תשלום, להציג נתונים מהמאגר במקרים מסויימים, הקבועים בחוק. למשל, בפניות לוועדות הערר או בתביעות לבתי משפט. כל זאת, ובלבד שהם יהיו אלה שיבחרו אילו נתונים להציג ואילו להשאיר חסויים מעיני הציבור.

נתון נוסף: לפחות בדירות מגורים, לא מדובר בעניינים הנסתרים מן העין. מי שמתכוון למכור את דירתו, מפרסם את ההצעה בחוצות העיר, בשלטים, במודעות או אצל מתווכים. הוא מפרסם בגלוי את המחיר המוצע, כמו גם את גילגוליו במהלך הדרך. הסודיות נוגעת רק למחיר הסופי.

נוחות בשנת 1998, לאחר בדיקות, השוואות ואיסוף מידע מהעולם המערבי, נוסף סעיף 105 א' לחוק מס שבח. הסעיף קובע כי ינוהל מאגר מידע, פתוח לעיון הציבור, שיכלול פרטים על מכירות של זכויות במקרקעין, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים על הצדדים לעיסקה.

כל אדם יהיה זכאי לעיין במאגר, בדרך אלקטרונית של תקשורת בין מחשבים, בתנאים שייקבעו ותמורת תשלום. אגף התקציבים באוצר תיקצב את הפעולה, והוחלט שהכספים שייכנסו לקופת מאגר המידע ייוחדו להשבחת מערכת נתוני השמאות ושיכלול שוק מידע הנדל"ן. הכוונה היתה לגבש תוך מספר שנים מפה כלל-ארצית, עליה מסומנים גושים, חלקות, סימוני ייעוד, רחובות, בניינים, קומות, כיוונים, מחירים ותאריכי עיסקאות.

הנדל"ניסט ייכנס למערכת, וימצא בכמה באמת נמכרו מיתחמים הסמוכים לאיזור שהוא מעוניין בו. אזרח פרטי יזין את פרטי הדירה שהוא מבקש למכור או לקנות, ויגיע לנתוני השוואה. בשלב הבא, אמרו אז, נתקדם לכיוון האמריקני, שם המימשל מפרסם נתונים גולמיים וחברות עיסקיות פרטיות מעבדות אותם, לנוחות הציבור ומייצגיו.

הנבחרים כל זה, למען האמת, ניתן לעשות גם היום - אבל רק למתי המעט שבצד השלטונות. רשויות מס שבח עובדות עם קובץ הנתונים, תחת השם הרשמי "כרטסת מחירי נדל"ן" והכינוי "קובץ שמאי", בו רשומים מחירי העיסקאות, כפי שדווחו למס שבח.

קומץ הנבחרים היכולים לשזוף עיניהם בנתוני הקובץ הם מפקחי מס שבח, לשם השוואה של אמיתות דיווחי קניה - מכירה של נכסי נדל"ן; כל שמאי השמאי הממשלתי, לשם קביעת מחירי קרקעות, מיתחמים בתים ועוד; עובדים במשרד השיכון והבינוי הזקוקים למידע לשם פירסומים סטטיסטיים; ועובדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לקראת פרסומי מדד המחירים לצרכן, שכלול בו מרכיב מדד מחירי הדירות בבעלות.

חוק התכנון והבניה מאפשר לספק מידע מהקובץ גם לשמאי מכריע. הוא חייב להגיע למשרדי מס שבח, ולהתחיל לבקש ולהתחנן. למחשב הוא לא נכנס, אבל מידע הוא מקבל.

עבירה לפני כמה שנים העלו כמה פקידי ממשלה תמיהה על נחיצות הסודיות היתרה. ביניהם אודי ברזילי, אז סגן נציב למקרקעין, ואיתי אייגס ואלי דליצקי, אז מאגף התקציבים באוצר. הסודיות, טענו, רעה גם בהיבט המס וגם במקרו. היא גורמת, למשל, לחוסר יעילות במשק, ולתחושה קשה, ומיותרת, של האזרח מול שלטונות המס. קחו אזרח המדווח על מחיר מכירה. איש המס אומר לו: מכרת ביותר, עובדה, יש לנו עיסקאות בהשוואה. תראו לי, אומר האזרח. איש המס, במקרה הטוב, מציג נתוני השוואה כלשהם, כרצונו. גם אם איש המס פועל בשיא ההגינות, האזרח חש כי הציגו בפניו רק את העיסקאות היקרות, ונמנעו מהצגת העיסקאות התואמות את דיווחו. זה גם יועיל, אמרו אז, לדיווחי אמת בעיסקאות. הרי שני הצדדים יכולים להחליט, וזה כנראה קורה, על חלק ממחיר העיסקה שיועבר "מתחת לשולחן". אבל מרגע שמחירי העיסקאות מקבלים פומביות, רמת ההטיה תלך ותפחת, ודיווחי האמת יגדלו.

יתרה מזאת, לבעלי הענין הכבדים, יש גם היום דרך להשיג מידע. הם פשוט נאלצים לעשות זאת תוך עבירה על החוק. יש "שוק שחור" במידע ממס שבח, ויש בו מסחר יקר. החקירה המשטרתית המתנהלת ממש בימים אלה, לאחר סידרת המעצרים של חוקרים פרטיים החשודים שניהלו "שוק מידע", נוגעת גם למידע נדל"ני ממס רכוש.

ויש עוד טיעון: הרי רישומי הטאבו בישראל פתוחים לציבור. הבעלות והעברתה רשומות בטאבו - ובמיומנות, שלעיתים נדרשת לצידה גם חלקלקות, אפשר גם להגיע לחוזה, כולל המחיר הסופי.

כל זה הביא את משרד המשפטים, נציבות מס הכנסה ועדת הכספים בכנסת ואירגוני הצרכנים, למסקנה שיש משום איזון ראוי במאגר המידע.

תיקון החקיקה עבר והוחל, כאמור, לפני שנתיים. אבל נציב מס הכנסה אינו מפרסם תקנות, והיישום לא הוחל בפועל.

הניזוקים העיקריים כרגע הם שמאי המקרקעין, בעיקר כשהם מתמודדים מול שמאות לעיסקאות קרקע חקלאית, מיועדת, בתים וכדומה, מול השמאי הממשלתי. לו יש מאגר מידע. להם יש רק ניחושים, ולא עיסקאות להשוואה. ניזוק גם הציבור הרחב, הקונה ומוכר דירות.

השמאי עדי צביקל, המתמודד בבחירות הבאות על ראשות הלשכה, אומר: "מאגר המידע הזה, עבורנו, הוא כלי עבודה שישרת את כל אזרחי המדינה. ייצאו שומות יותר נכונות, המבוססות על עיסקאות אמיתיות, ולא שמועות. זה יעזור לצמצום פערים בין שומות, ויש בכך גם השפעה עקיפה על שוק המניות. במצב של אי ודאות - מישהו מרוויח ומישהו נפגע. במצב של חשיפה לכל, ההזדמנויות שוות. העיסקאות הספקולטיביות - שאנחנו יודעים עליהן במגרשים בעיקר במיגזר המיעוטים, אך גם במיגזר היהודי - יילכו ויתמעטו".

צינעה תגובת הנציבות: "סעיף 105 א' הוחל ב-5.11.98, אך חוקק עוד קודם לכן. הכוונה היתה לאפשר לציבור לקבל מידע על כל עיסקת נדל"ן, ללא ציון שמות המוכר והקונה. אולם פירסום כתובת העיסקה מאפשר זיהוי המעורבים בעיסקה, מה שנוגד את חוק הגנת הפרטיות. סגן הנציב לשעבר, עו"ד אודי ברזילי, מחקיקת החוק ועד לפרישתו ביולי 2000, ואהרון אליהו שהחליף אותו בתפקיד, עמלו וקידמו את נושא חשיפת העיסקאות, אולם טרם נמצאה הנוסחה המאפשרת חשיפת פרטי עיסקאות, אך מונעת אפשרות לקשור בין העיסקה לבין מבצעיה. נציבות מס הכנסה עובדת מול שע"ם בניסיון למצוא את הנוסחה שתאפשר את חשיפת הנתונים מחד, ואת השמירה על צינעת הפרט מאידך".

יצויין כי ככל הידוע, הדיונים עם שע"ם, הגוף הממשלתי המבצע את עיבוד הנתונים במינהל הכנסות המדינה, מתנהלים ביחס לאופן הגבייה מהנכנסים למאגר.

תואילו להזדרז

בחודשים אחרונים חוזר היועץ המשפטי לממשלה ומאיץ בנציב מס הכנסה, יוני קפלן, לקדם את המאגר. במכתב שנשלח בפברואר השנה, יש גם מעין "איום", הרומז: שים לב אדוני הסרבן, יש גם דרך אחרת להגיע לזיהוי. מדובר בתיק המתנהל בבית המשפט בירושלים, בו מבקש אזרח לקבל נתונים מלאים ממאגר המידע של מס שבח, לצורך ניהול תיק משפטי שהוא מקיים.

להלן תוכן המכתב:

"10.2.2000. אל: רו"ח יהונתן קפלן, נציב מס הכנסה... מאז נכנס החוק לתוקפו, חלפה למעלה משנה. נמסר לי כי הטיפול בהקמת מאגר המידע נמצא בשלבים מתקדמים, ואף הוכנה טיוטה של תקנות לצורך הפעלתו. אין להכביר מילים באשר לחשיבותו של מאגר כזה לצורך קיומו של שוק מקרקעין פתוח ויעיל, ובית המשפט המחוזי בירושלים (שבעקבות תיק המתנהל בו נדרשתי לכך) אף פנה וביקש את עמדתי לגבי העברת הנתונים ללא צורך בתקנות. בשלב זה הבענו את התנגדותנו לכך. עם זאת, אודה אם ייעשה מאמץ מירבי כדי לסיים את התקנת התקנות והפעלת המאגר בהקדם. בברכה, אליקים רובינשטיין".