עיקר התביעות נגד הקבלנים נמנות עם שני סוגי תביעות: האחד, איחורים במסירות של הדירות לרוכשים וכן איחורים ברישום זכויותיהם בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל; הסוג האחר והעיקרי הוא תביעות בגין ליקויי בנייה.
אמנם, למרבה הצער, בשנים אחרונות התפתח מנהג מגונה, שגופים מקצועיים יוזמים ומעודדים דיירים לתבוע קבלנים בתמורה לגיבוי משפטי ומקצועי, בלא שגופים אלו מקבלים שכ"ט מהדיירים אלא אחוזים מהתגמול שנפסק. במצב זה לדיירים לא נגרם נזק, באשר לא חלה עליהם חובת תשלום לאנשי מקצוע, והם מתפתים להגיש את התביעה בשיטת "המצליח".
עם זאת, מוגשות לבתי המשפט תביעות של דיירים שתביעתם היא תביעת "אמת", שאינה נובעת מהבטחות כלשהן אלא מליקויי בנייה אמיתיים.
לא אחת היחסים בין דייר לקבלן כה מדרדרים, עד שהדייר אינו מוכן אפילו שהקבלן ייכנס לדירתו, לא כל שכן שיתקן משהו בדירה. ואז נשאלת השאלה: האם ועד מתי הקבלן יכול לאכוף על הדייר שהוא דווקא, ולא קבלן אחר, יבצע את התיקונים, או שלא יחויב בתשלום פיצויים.
לעניין משמעות מיוחדת במינה, באשר תיקון ליקויים על ידי הקבלן לעולם יותר זול מאשר תיקון על ידי הדייר עצמו, באמצעות קבלן אחר, כי העלויות לקבלן נמוכות מאשר לדייר, שנאלץ לשאת גם ברווחיו של הקבלן האחר. עניין זה התעורר בתביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 629/93: ברזילי מנשה ואביגיל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל, שנדונה בפני השופטת בילהה גילאור.
בתיק זה תבעו 20 דיירי בית משותף בחיפה את המוכרת, שיכון ופיתוח, ואילו הנתבעת הגישה הודעות צד ג' ( הליך שבו מטיל הנתבע את האחריות לנזקים הנטענים על גורמים אחרים) נגד הקבלן שבנה את הבניין עבור שיכון ופיתוח ואת האדריכל שתכנן את הבניין וטעה, כנטען, בתכנון גובה תקני של מזקף הראש בגרמי מדרגות המובילים לקומת מחסנים.
שיכון ופיתוח ניסתה להתנער מאחריותה בטענה, כי לא כל הדיירים הודיעו לה על אי התאמה, כפי שדרש חוק מכר דירות בזמן שחתמו על חוזי הרכישה. הסכמי הרכישה נחתמו בשנים 1988, ואז, לפי חוק המכר, אי התאמה פירושה:
"כל דבר שבו הייתה הדירה שונה מן האמור במפרט או בתקנת בנייה או בתקן רשמי יהיה, על אף האמור בחוזה המכר, בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח 1968. הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה כאמור בסעיף קטן (א), אם נתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשות הקונה, ואם גילה אותה לאחר מכן - לאחר שגילה אותה, הכול תוך זמן סביר".
בית משפט דחה את טענת שיכון ופיתוח וקבע, כי "למרות שלא כל אחד מהתובעים פנה אל הנתבעת בתיאור הליקויים, הייתה הנתבעת מודעת לליקויים הקיימים ברוב הדירות בכל הנוגע לרטיבות, סדקים ובעיית ריצוף, ודי בכך כדי לשלול את טענת הנתבעת שלא קיבלה הודעה".
עוד טענה שיכון ופיתוח, כי יש לתת לה הזדמנות לתקן את הליקויים, בשעה שהתובעים ביקשו תמורה כספית. בעניין זה הסתמכה שיכון ופיתוח על הלכה של בית משפט העליון בעניין ע"א 472/95 ו- 553/95: זכריה זולוצקין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, שבו קבע השופט צבי טל כי:
"אמנם במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על פי המדיניות המשפטית הרצויה, ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים - כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר אוורור) ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתיקון. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש".
במקרה של ברזילי, לא הכחישה שיכון ופיתוח את קיום הליקויים, ובכל זאת השופטת גילאור קבעה, כי בשל חלוף השנים מאז הליקוי "אין עוד טעם לחייב את התובעים להסכים לתיקון הליקויים, ולכן הסעד בגין אותם ליקויים שיוכרו על ידי יהיה סעד כספי".
מכאן נובע, כי לפסק הדין בעניין דיור לעולה מצטרף עוד פרמטר שיש להביא בחשבון כדי להכריע בשאלה אם הזכות לתיקון ליקויים היא לקבלן המוכר או שהיא לסעד כספי. פרמטר זה מציאותי ביותר, באשר תביעות נגד קבלנים עשויות להימשך זמן רב בשל הצורך בהבאת מומחים וחוות דעת ועוד, ואי לכך, חרף רצון הקבלן לתקן וחרף העובדה שאינו מכחיש את קיום הליקויים, עדיין הוא יהיה מנוע מלבצע את התיקונים שהוא מוכן לעשות. יש כאן למעשה הוספת עילה שלא לאפשר לקבלן את ביצוע התיקונים.
הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
