הורשת דירה למטרה ציבורית

ביום 6.3.00 התקבל בכנסת תיקון מס' 46 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התש"ס 2000 (להלן "החוק"), אשר תיקן את סעיף 47 ב' לחוק והוסיף עילת פטור נוספת במכירת דירת מגורים על ידי מוסד ציבורי. התיקון מתייחס לצוואות אשר תעשינה אחרי 6.3.00, ומטרתו לעודד הורשת דירות למוסדות ציבור. הבעיה היא, שהתיקון לחוק מחטיא את מטרתו וסביר להניח, כי נוכח הקשיים והתמיהות שהחוק מעורר, ונוכח העובדה כי הוא אינו ברור דיו - הוא לא ייושם בפועל.

המצב המשפטי לפני תיקון החוק:

א. מוסד ציבורי אשר ירש דירת מגורים ורצה למכור אותה, נאלץ לשלם מס שבח, אלא אם כן עמד בתנאי סעיף 61 ב(1) לחוק.

ב. סעיף 61 ב(1) לחוק מעניק פטור מלא ממס שבח למוסד ציבורי רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: המקרקעין הנמכרים היו בידי המוסד הציבורי במשך שנה לפחות; המקרקעין הנמכרים שימשו במישרין למוסד הציבורי בתקופה של 80% לפחות מהתקופה שבה הזכות במקרקעין היתה בידי המוסד הציבורי.

אם אין מתקיימים שני התנאים המצטברים הללו, ניתן פטור חלקי בהתאם להוראות סעיף 61(ב)(2).

מטרת התיקון לחוק: התיקון בא לאפשר למוסד ציבורי למכור דירה אשר קיבל בירושה בפטור ממס שבח, בהתאם לאותם התנאים המוענקים ליורש שהוא אדם פרטי, כאמור בסעיף 49(ב)(5) ובנוסף לקיומם של תנאים נוספים. מטרת החוק, כפי שצוינה בדברי ההסבר שפורטו בהצעת החוק, היא לעודד הורשת דירות או חלקי דירות למוסדות ציבור, אשר חשיבותם לרווחה הציבורית גדלה והולכת, באמצעות הקלה במס, ובכך לקדם את מעורבותם של אותם מוסדות במימוש אינטרסים ציבוריים.

חלק מתנאי הפטור נוקשים ביותר, ולפיכך, לדעת הח"מ, עלולים להביא לידי כך שמטרת המחוקק לא תבוא לידי יישום ושהחוק יחטיא את מטרתו. תנאי הפטור:

א. המוכר הוא מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף 61(ד) לחוק, או כמשמעו בסעיף 61(ה) לחוק.

ב. המכירה היא של דירת מגורים מזכה, שהמוסד הציבורי קיבל בירושה.

ג. המוסד הציבורי מגיש דו"חות שנתיים לגבי נכסיו, הכנסותיו והוצאותיו, כאמור בסעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה, והגיש דו"ח כאמור בשנת המס שקדמה לשנת המכירה.

ד. המוסד הציבורי הוציא את כל סכום התמורה שקיבל ממכירת דירת המגורים למטרותיו הציבוריות, ורואה החשבון שלו אישר את השימוש האמור בדו"ח השנתי.

ה. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד. תנאי זה זהה לתנאי האמור בסעיף 49 ב(5)(ב).

ו. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה. תנאי זה זהה לתנאי האמור בסעיף 49 ב(5)(ג).

ז. המוריש קבע בצוואתו שימוש מוגדר למטרות הציבוריות של המוסד הציבורי בכל סכום התמורה, ורואה החשבון שלו יאשר את השימוש כאמור בדו"ח השנתי. גם תנאי זה טומן בחובו מספר בעיות: להלן כמה שאלות שעליהן לא נתן המחוקק את דעתו:

1. מה קורה כאשר המוריש ציווה את הדירה למוסד הציבורי, ולא קבע מה יעשה בתמורה.

2. מה קורה כאשר המוריש ציווה את הדירה למוסד ציבורי, וקבע בצוואתו כי בכספי התמורה ייעשו שימושים שאינם בגדר מטרותיו הציבוריות?

3. מה קורה כאשר המוריש ציווה את הדירה למוסד ציבורי, וקבע בצוואתו כי בכספי התמורה ירכוש ציוד אשר הינו בגדר מטרותיו הציבוריות של המוסד הציבורי, אך למוסד הציבורי יש שימושים דחופים ויעילים יותר לכספי התמורה?

דוגמה: המוריש הוריש את דירתו לבי"ח "תל השומר", וקבע כי בכספי התמורה יירכשו מיטות לחולים. במועד פטירת המוריש יש עודף במיטות לחולים, לעומת חוסר משווע במכשירי החייאה.

4. עד כמה אופן השימוש של כספי התמורה האמור בצוואה צריך להיות מוגדר?

בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב במפורש, כי הפטור יינתן למוסד ציבורי, אם המוריש קבע בצוואתו שימוש מוגדר למטרות המוסד הציבורי, וניתנו שתי דוגמאות: אמבולנס לבית חולים - שימוש מוגדר ומסוים; ציוד לנכים למוסד - שימוש מוגדר אך כללי.

5. מה קורה כאשר השימוש שהוגדר בצוואה זול מתמורת הדירה? למשל, המוריש ציווה כי בכספי תמורת הדירה יירכש אמבולנס. בפועל, שווי הדירה עולה על מחיר האמבולנס.

6. מה קורה כאשר השימוש שהגדיר המצווה היה לרכישת מיטות לבי"ח? בפועל ניתן היה לרכוש בכספי התמורה 100 מיטות, אך ביה"ח זקוק רק ל-50 מיטות. האם נכריח את המוסד הציבורי לרכוש 50 מיטות מיותרות רק כדי לעמוד בתנאי הפטור?

מסקנות:

לדעתי, התנאי האמור בסעיף 6(ב)(5) מכביד ומיותר, ויגרום לבעיות משפטיות וכלליות רבות בעתיד. אין זה ראוי ואין לצפות ממוריש לדעת מה יהיו הצרכים הדחופים והחיוניים של המוסד הציבורי בעת פטירתו או מאוחר יותר, בעת מכירת הדירה. אין זה ראוי לכבול את ידי המוסד הציבורי לעשות שימוש לא כלכלי ולא חיוני בכספי תמורת הדירה, רק על מנת לזכות בפטור.

לדעת הח"מ, יש להסתפק בתנאי האמור בסעיף 6(ב)(2), והוא: שהמוסד ישתמש בכל סכום התמורה למטרותיו הציבוריות, מבלי לדרוש מהמוריש להגדיר למוסד הציבורי איזה שימוש מוגדר וספציפי ייעשה בכספי התמורה.