המתווך שהתחפש ליזם

הנתבע הוחתם במשרדו של עו"ד אליו הובא על "כתב הסמכה והוראות", המסמיך את התובע לטפל ברכישת החנויות, בסכום של 580,000 דולר, כולל "דמי יזמות" ושכ"ט עו"ד. כן התחייב לחתום על הסכם לרכישת החנויות ולשלם את תמורתן.

בחלוף זמן הוברר לנתבע כי למעשה החנויות עומדות למכירה במכרז שפרסמה בעליה, חברת נכסי אריאל. הנתבע הוחתם על "כתב הסמכה והוראות" נוסף, שבו הוסמך התובע לייצגו בהליכי המכרז. סופו של דבר, הנתבע זכה במכרז ורכש את הנכס תמורת 607,000 דולר.

בשלב זה סירבו הנתבעים לשלם לתובע את שכרו המוסכם, בסך 380,000 ש'. התובע ניסה בכל דרך שהיא להיכנס להגדרת "יזם", ולצאת מהגדרת "מתווך", שהרי חוק המתווכים מטיל מגבלות על אופני עיסוקם של מתווכים ועל דרכי קביעת שכרם, וכן לאור גובה השכר הנתבע על-ידו.

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 מגדיר פעולת תיווך במקרקעין כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". עיסקת תיווך מאופיינת ביזום מפגש בין קונה למוכר וסיומה כתוצאה מאותו מפגש. בכל עיסקת תיווך יש איפוא גם אלמנט של יזום (היות המתווך "הגורם היעיל" לקשירת העיסקה).

הפירוש המילולי של יזם הינו מי שהגה רעיון חדש. ההגדרה המשפטית של מונח זה אינה ברורה דייה (וראו ע"א 262/86, פ"ד מ"ה(2), 353).

במקרה הנדון אין לראות בתובע יזם. פעולותיו המתוארות לעיל לא חרגו מגדר פעולות תיווך. כך בהתייחס להפגשת הקונה עם המוכר, כך בהתייחס לבירורים שערך התובע ביחס לחנויות וכך בפעולותיו לזירוז הליכי המכרז. כל אלו הינם חלק אינטגרלי מפעולות שבהן נוקט כרגיל מתווך מיומן.

השופטת שיצר קבעה, כי הנוסח שעליו החתים התובע את הנתבע יצר, במכוון, טשטוש וחוסר הבחנה בין מחיר הרכישה של החנויות לבין סכום עמלתו של התובע, וכי "הוא נועד להסתיר ולא לגלות". מטרת עקרון תום הלב הינה למנוע מצב של נבל ברשות החוזה.

התובע נהג בעקביות בחוסר תום לב. במעמד חתימת המסמך הראשון הוא לא גילה לנתבע שהחנויות יימכרו במכרז, ולא גילה לו כי החנויות הן בבעלות ממ"י, בהפירו את הוראת סעיף 8 לחוק. הוא יצר אצל הנתבע רושם כי יש לו קשרים מיוחדים, שיסייעו לו לזכות במכרז. בכך יש משום הטעייה, או לפחות מצג שווא כלפי הנתבע. התובע מילא את מסמכי המכרז בעצמו, במטרה להסתיר פרטים מהנתבע. בדרך זו בנה הוא לעצמו מבנה לתלפיות, שבאמצעותו קיוה לזכות בעמלתו, מבלי שהנתבע יעמוד על שיעורה הגבוה. "מתן לגיטימציה להסדרים מסוג שעשה התובע, משמעה מתן יד לעקיפת חוק המתווכים ותכליתו ולעשייתו פלסתר", קבעה השופטת.

יחד עם זאת, משיקולי צדק ומניעת עשיית עושר ולא במשפט, ולאור העובדה שהתובע בכל זאת עמל לקשירת העיסקה, נמצא לפסוק לו שכר ראוי בשיעור 2% ממחיר העיסקה בלבד. לאור סירובו של התובע להתפשר עם הנתבע, שהיה נכון לשלם לו את שכר עמלתו (אם כי לא בשיעור שדרש התובע), שללה השופטת מהתובע את פסיקתם של ריבית והוצאות.

(ת"א שלום ת"א 13728/99 הושנג נ. חנסב ואח', פס"ד מיום 25.3.01. ס. הנשיא יהודית שיצר. בשם התובע עו"ד אפרים מנדלמן, בשם הנתבעים עו"ד עמוס ויצמן)