סוגיית החזרת הקרקע המופקעת לבעלים המקוריים, כשהקרקע המופקעת לא משמשת למטרה
ציבורית לה נועדה, זכתה ללא מעט ביקורת ופסיקה במשך עשרות השנים של הפסיקה
הישראלית.
סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה מהווים את הבסיס החוקי להחזיר קרקע מופקעת
אל בעלים מקוריים בתנאים מסוימים, ובעיקר אם הייעוד שלהם משתנה לאחר שהופקעו.
עניין זה קורה, כשבכוונת הרשות למכור את המקרקעין, ובמקרה כזה עליה להציע לבעלים
המקורים לרכוש את המקרקעין בחזרה, ורק אחר כך לשווק לאחרים.
לעומת זאת, בהפקעות שהתבצעו לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור) 1943,
לא קיימת הוראה המחייבת החזר המקרקעין המופקעים, אם וישונה הייעוד הציבורי.
יחד עם זאת, הפסיקה ניסתה לקבוע במשך השנים מגבלות על פעולות השלטון. עד לאחרונה
שלטה בפסיקה הגישה שקבעה, שבעניינים אלו, אם הקרקע שהופקעה שימשה למטרה לה
יועדה בהפקעה, ואחר כך הרשות הפסיקה להשתמש בה, אין להחזיר את הקרקע לבעלים;
ואילו אם הקרקע לא שימשה בכלל למטרה שלה, אז יש להחזיר את הקרקע לבעלים המקוריים
(ראה: פסק הדין בג"ץ 282/71 מוריס בנין נ' שר האוצר פד"י כה (2) 466).
לאחרונה ניתן פסק דין תקדימי בעניין (בג"ץ 2390/96 יהודית קרסיק ואח' נ' מ"י),
אשר קבע, כי גם אם הקרקע שהופקעה מכוח פקודת הרכישה המנדטורית שימשה למטרה
הציבורית, אך המטרה חדלה להתקיים - יש להחזיר את הקרקע לבעלים אם השימוש מופסק.
לכשניתן פסק דין קרסיק הנ"ל, כותב שורות אלו דימה את פסק דין זה למעין "הלכת
מזל אהרונוב נ' בנק אוצר החייל" של דיני הפקעת מקרקעין, וצפה "ישומים" ו"סייגים
בישומים" של פסק דין זה. והנה, בבית המשפט המחוזי בת"א נדונה בפני השופט עודד
מודריק עתירה מינהלית בעניין ע.מ 1121/00 בתיה ישראלי נ' ועדה מקומית לתכנון
ולבנייה רמת השרון, אשר דנה בסוגיה מעניינת הגובלת בהלכת "קרסיק" ואיחוד וחלוקה.
העותרים היו בעלי חלקה מסוימת ברמת השרון. העירייה הפקיעה חלק מהחלקה וייעדה
את החלק המופקע למטרה ציבורית. לימים וללא קשר להפקעה בחלקת העותרים, העירייה
הפקיעה חלק מחלקה אחרת (חלקת משפחת אלון) בעיר ובמרחק כמה עשרות מטרים מחלקה
של העותרים. כשמשפחת אלון באה לקבל היתר בנייה לבנות על חלק שנותר מהחלקה,
הסתבר כי על חלק זה יש בית לשימור והעירייה מתכוונת להופכו למוזיאון. מאחר
והעירייה כבר הפקיעה 40% מחלקת אלון, הדרך היחידה היתה לרכוש את החלק הנותר
ממשפחת אלון.
והנה, העירייה העבירה תוכנית לאיחוד וחלוקה, ובמסגרתה הוכנס גם החלק של העותרים
שהופקע בשעתו, וחלק זה הועבר לבעלות משפחת אלון לצרכי מגורים, והחלק שנותר
מחלקה של אלון שינה את ייעודו לציבורי, ובכך הבית לשימור, שהיה קיים, קיבל
ייעוד ציבורי.
התעוררה שאלה, האם ניתן לקבוע בתוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, שטח שהיה מיועד
להפקעה לצרכי ציבור, שיהיה לשטח פרטי למגורים? או שמא שינוי הייעוד של השטח
המופקע והפיכתו לשטח פרטי משמעו, שיש להחזיר את המקרקעין לבעליו המקוריים?
העותרים טענו, כי מאז שזכות הקניין מוסדה כזכות קניינית חוקתית, אין לפגוע
בזכויות קניין אלא לפי הוראת דין מפורשת, ואין לשנות את ייעוד החלק המופקע
מבלי להחזירו לעותרים.
השופט מודריק קיבל את טענת הוועדה המקומית רמת השרון, אשר לפיה תוכנית החלוקה
החדשה אינה משנה את ייעוד החלק של העותרים שהופקע, אלא רק מעתיקה אותו ממקומו
המקורי (חלקה של העותרים) למיקום חדש (חלק של חלקת אלון) שמיועד למוזיאון,
ואין לראות בהעתקת מיקום המבנה הציבורי בסיס לשימוש בהוראת סעיף 196 לחוק.
השופט מודריק הסתמך על הלכה קודמת, שלפיה הליכי הפקעה והליכי איחוד וחלוקה
מחדש הן שתי דרכים נפרדות ולגיטימיות, שבאמצעותן הרשות יכולה להקנות לעצמה
מקרקעין לשימוש ציבור.
השופט מודריק קבע, כי אינו רואה פסול בכך, ששטח המופקע מהעותרים נלקח מהם בהפקעה
כדין, ולימים התברר לרשות כי מימוש הצורך הציבורי צריך להתבצע במקום סמוך,
ולאו דווקא באותו חלק שהופקע קודם.
יחד עם זאת, מאחר והעירייה חייבה את משפחת אלון ב"תשלומי איזון", השופט מודריק
הביע עמדה, שמן הראוי כי תשלום איזון זה ישולם לעותרים, בכדי להקהות את "הפגיעה
האלימה" כלשון השופט חשין בעניין "קרסיק". כמו כן השופט מודריק קבע, כי אין
פסול בכך, שתוכנית איחוד והחלוקה אינה על שתי חלקות סמוכות "ואין רצף טריטוריאלי
ממש", אלא יש מרחק של עשרות מטרים ביניהן ומספר חלקות. מאחר ולא מדובר בתוכנית
איחוד וחלוקה וירטואלית כדי סתם לאחד בין שני מגרשים משתי קצוות העיר, אין
פסול בהליך זה גם אם אין רצף קרקעי בין החלקות.
מפסק דין של השופט מודריק מתעוררת שאלה: האם אין בפסק דין זה כדי לתת "מכשיר"
לרשות, לעקוף את הלכת "קרסיק".
בפקודת הרכישה המנדטורית אין הוראה מיוחדת להחזר מקרקעין לאחר שינוי יעוד.
במקרה של "קרסיק" ההפקעה נעשתה על בסיס פקודת הרכישה, ולמרות שאין הוראת החזר
קרקע, בית המשפט הורה על החזרת הקרקע. האין כאן הרעת מצב לגבי מי שמקרקעיו
הופקעו לפי חוק התכנון והבנייה? במסגרת חוק התכנון והבנייה יש הוראה מיוחדת
על החזר קרקע לאחר הפקעה, ובכל זאת, לפי קביעת השופט מודריק, יש בידי איחוד
וחלוקה כדי "לנטרל" למעשה את ההוראה שבחוק.
האם משמעות פסק הדין של השופט מודריק הינה: אם במקרה של "קרסיק", המדינה היתה
עושה תוכנית איחוד וחלוקה, ובמסגרתה מעבירה את השטח המופקע לבעלות אחרים שיש
להם חלקות סמוכות, האם היתה נוהגת כדין? נראה כי הדים של הילכת קרסיק עוד יישמעו
בפסקי דין רבים בבתי המשפט בארץ, עד שנבין על בוריה גם את ישום ההלכה התקדימית
שנקבעה שם.
הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי
הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
