מימוש בחסדי השכנים

באיזור התעשייה הישן (המזרחי) והחדש (המערבי) של ראשון לציון, חלות תוכניות מתאר נושאיות (תוכניות העוסקות בנושא אחד בלבד, לדוגמה: תקני חניה, הוראות פיתוח, קווי בניין במגרשים פינתיים וכו'), המתירות בניית רמפות לעליית רכב למבנים באיזור תעשייה (תוכנית הנקראת רצ/מק/1/1/ט"ו), ורמפות ירידה לרכב לחניה תת קרקעית באיזור תעשייה (תוכנית הנקראת רצ//1/י"א).

ההוראות בתוכניות אלה מגדירות תנאים שונים למימוש זכויות הבנייה, לרבות הגשת תוכנית בינוי, התייחסות לתשתיות קיימות ועתידות וגם תנאי מגביל לניצול זכויות הבנייה, המצריך חתימת או הסכמת בעלי הזכויות (שכנים) במגרשים גובלים. תנאי זה מעמיד בסימן שאלה את עצם האפשרות לניצול זכויות בנייה אלה.

הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ דורשת תשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות בנכס (בעיקר במגרשים מעל שני דונם), בגין אישור תוכניות המתאר האמורות.

מימוש זכויות בנייה בנכס כפוף להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, באחד משלושת המקרים האלה: הוצאת היתר בנייה, התחלת שימוש במקרקעין והעברת זכויות (מכר).

לפיכך, דרישת הרשות המקומית לתשלום היטל השבחה במצב של העברת זכויות בנכס היא בעייתית, שכן אין ודאות שהרוכשים יוכלו לנצל זכויות בנייה אלה בעתיד, הואיל והם תלויים בחסדיהם ובטוב לבם של שכניהם, שייאותו לחתום על הסכמתם לבניית רמפות במגרש הגובל בהם, או שייתקלו חלילה באינטרסנטים ובסחטנים. מכאן, שמחיר העיסקה והחבות בהיטל השבחה (אם קיימת השבחה כלכלית) בגין מרכיב שווי זה נותרים מעורפלים עקב תנאים מגבילים אלו.

כמו כן, ראוי לתת את הדעת על האבחנה בין האפשרות לניצול זכויות בנייה אלה במגרשי בנייה לתעשייה, כאשר במגרש הגובל בהן קיים מבנה, לבין מגרש גובל ריק ופנוי, שבו משוואת האינטרסים ההדדית של השכנים, הגובלים במגרשי בנייה, עשויה להיות סימטרית.

באשר להוצאת היתר בנייה ניתן להניח, שדרישת הרשות המקומית בחיוב היטל השבחה נעשית בהסתמך על היתר בנייה שיוצג בפניה, הכולל מלכתחילה חתימת או הסכמת השכנים במגרשים הגובלים לבניית רמפות במגרש הגובל בהם, ואז נותרת השאלה במישור השמאיכלכלי: האם ובכמה הושבחו המגרשים עקב אישור תוכניות אלה, והאם השכנים דרשו "דמי הסכמה" עבור חתימתם.

הכותבים הם כלכלנים ושמאי מקרקעין, מוסמכים במינהל עסקים.