חצי וילה באזור

מיכרז השבוע מתייחס לחלק מחלקה המצויה ברח' יצחק שדה 10 באזור, הכולל חלק ממגרש עם בית מגורים חד קומתי ישן ומחסן. שטח החלקה בשלמות (חלקה 85 בגוש 6025) הינו 1,544 מ"ר והיא מחולקת לשניים - לחלק מערבי ולחלק מזרחי ששטחו 744 מ"ר. החלק המוצע למכירה הינו מחצית בלתי מסוימת מהחלק המזרחי, כלומר, זכויות בשטח מגרש של 372 מ"ר בלתי מסוימים ("מושע"). למגרש צורה מלבנית עם שתי חזיתות - חזית צפונית של כ-26 מ' לרחוב יצחק שדה, וחזית דרומית לרחוב הולנדי מתוכנן המהווה כיום שביל עפר. עומק המגרש כ-28.5 מ'. בחזית לרחוב בנוי בית מגורים חד קומתי ישן בשטח של כ-83 מ"ר. הבית בנוי בקיר משותף מערבי עם בית דומה (שאינו שייך לנכס זה). בעורף המגרש מחסן בנוי קירות בלוקים וגג רעפים, בשטח של כ-40 מ"ר, שנבנה ללא היתר. יתרת שטח המגרש פנוי וריק. רח' יצחק שדה הינו רחוב ראשי בישוב, המתפצל מערבה מרח' קפלן. המשכו מערבה הינו רח' משה שרת. הנכס הנדון מצוי בחלק האמצעי של הרחוב. בסמוך, ממזרח, מצוי בניין המועצה המקומית. צידו הדרומי של הרחוב מאופיין בבתים צמודי קרקע ותיקים, וצידו הצפוני ב"בתי רכבת" שיכוניים בני 4 קומות. הישוב אזור נהנה מביקוש למגורים צמודי קרקע, גם בתקופה זו של מיתון בענף הנדל"ן, בשל מספר סיבות : אופיו הקטן והאינטימי - כל הישוב הוא בעל אופי צמוד קרקע (למעט השיכונים שנבנו במקום בשנות השבעים) ובו מעט שטחי בנייה עתידיים; הביקוש לצמודי קרקע הינו של אוכלוסיית משפרי דיור מהסביבה, המעדיפה את הנגישות הנוחה לתל אביב על פני הפקקים בתנועה משכונות הקוטג'ים במערב ראשון; סגירת אתר הפסולת "חיריה". מיקום הנכס בישוב אינו אופטימלי, מאחר ורח' יצחק שדה הינו ראשי ובו תנועת אוטובוסים, וכן בשל השיכונים הממוקמים מעברו השני של הרחוב, אולם, מיקומו הינו מרכזי. כמו כן יש לזכור, כי למגרש שתי חזיתות וניתן לתכנן אדריכלית חלק מהיחידות לחזית הפנימית. עפ"י התוכנית החלה במקום (מאא/במ26/), מיועדת החלקה לבניית קוטג'ים בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם נטו. מהחלקה לא מתוכננות הפקעות, כך שעל המגרש ניתן לבנות 2.98 יח"ד, כלומר 3 יח"ד בדרך של הקלה, והזכויות הנמכרות הינן מחצית מהנ"ל. כדאי לציין, כי השטח שמדרום לחלקה פתוח ומגונן, אך חלקו מיועד לשטח בניין ציבורי וחלקו לשטח ציבורי פתוח. שטחי הבנייה לכל יחידת דיור הינם : 160 מ"ר (עד 100 מ"ר בקומת קרקע ועד 80 מ"ר בקומה א') + מרתף בהיקף הבית + 23 מ"ר ניצול חלל גג הרעפים + 30 מ"ר ל-2 חניות מקורות. מימוש מלא של זכויות הבנייה כרוך בהריסת הבית הקיים, אם כי ניתן לנצל גם רק חלק מזכויות הבנייה, לדוגמא, לבנות רק 2 יח"ד, כל אחד על מגרש של 372 מ"ר ובית יותר גדול. במידה ולא בונים מרתף יתכן וניתן לבנות על הבית הקיים מבלי להרסו. החלקה מוכרזת כאתר עתיקות בדומה לשטחים רבים אחרים בישוב. הדבר מחייב טרם הבנייה אישור רשות העתיקות, וכרוך בבצוע חפירות מקדמיות. החלקה בבעלות רשות הפיתוח, וקיימות בנכס זכויות חכירה לא מהוונות עד ליום 31.3.2002, שאינן רשומות ב"טאבו" כי אם במינהל מקרקעי ישראל. הזכויות רשומות ע"ש שני חוכרים, וכאמור רק מחצית הזכויות מוצעת למכירה. חוכר זה הינו המחזיק בפועל במגרש ובבית המגורים. מברור שנערך כנראה ולא קיים הסכם שיתוף בין השניים לגבי הנכס ולא קיימת חלוקה פיסית של המגרש ביניהם, כך שמי שירכוש את הנכס וירצה לממש את זכויות הבנייה יצטרך להגיע להסדר עם החוכר הנוסף של הנכס או לבקש פרוק שיתוף דרך בית המשפט. חוזה החכירה עומד להסתיים בעוד כשנתיים, וניתן לחדשו כיום בתנאי חוזה מהוון תוך תשלום דמי היוון. במקרה הנדון, "דמי הסכמה" למינהל ישולמו ע"י הכונס וקיימת לרוכש אפשרות להשלים את ההפרש לדמי היוון. מכל מקום ההיוון הינו לזכויות שהוקנו בחוזה החכירה המקורי (כנראה יח"ד אחת) ולא לזכויות הבנייה הקיימות כיום במגרש. מימוש זכויות הבנייה הנוספות כרוך בתשלומים נוספים למינהל עבור תוספת שתי יחידות דיור על היחידה הקיימת, מה שקרוי דמי היתר בגין שינוי ניצול ויעוד. במקרה של חלוקת המגרש לשתי יחידות תדרשו לשלם דמי היתר בגין פיצול מגרש. לגבי היטל השבחה - מחד, הקונה לא יצטרך לקחת בחשבון תשלום היטל השבחה בגין תכניות בניין עיר, מאחר וזה חל עפ"י החוק על המוכר וישולם ע"י הכונס. מאידך, בגין הקלה במספר יח"ד ו/או הקלות אחרות שיבקש הקונה בעת הבנייה, יחול היטל ההשבחה עליו. רוב העיסקאות בסביבה בשנים האחרונות הינן של קוטג'ים בנויים. הדבר נובע מכך, שחלק מהקרקעות הינן בבעלות פרטית, כך שרוב בעלי הקרקע אינם מוכרים את הקרקע אלא מעדיפים לבנות ולמכור נכס בנוי. גם מינהל מקרקעי ישראל לא הוציא קרקעות למכירה בישוב מאז בניית שכונת "בנה ביתך". מעיסקאות שבוצעו לאחרונה עולה, כי שווי המגרשים כולל פיתוח נע סביב 160,000-130,000 דולר, בהתאם למיקום, ובניכוי הוצאות פיתוח סביב 120,000 - 150,000 דולר. מחירי קוטג'ים חדשים בנויים על שטח של 250 מ"ר מגרש בבנייה דו משפחתית, נעים סביב 340,000 עד 380,000 דולר, בהתאם למיקום המגרש, סטנדרט הבנייה, גודל הבית (חלק ניכר מהבתים נבנים ללא מרתף) וכיו"ב. בהתחשב במיקום המגרש ובהיותו בעל שתי חזיתות, סביר יהיה לאמוד שווי מגרש לבניית יחידת דיור אחת סביב 130,000 דולר, כלומר כ-195,000 דולר עבור 1.5 יח"ד. לסכום זה יש להוסיף ולהפחית כדלקמן: להוסיף את תרומת הבית הבנוי הנובעת מחסכון באגרות ומשימוש ביניים עד לבנייה, ו/או כשלד עבור מי שלא ירצה להרסו; להפחית תשלומים צפויים למינהל עבור ניצול אפשרויות הבנייה; להפחית היטל השבחה בגין הקלה במספר יח"ד; להפחית כ-%10 בגין ה"מושע" והצורך להגיע להסכם שיתוף; להפחית בגין הצורך לערוך חפירות לרשות העתיקות. בהתחשב בנתונים אלה נקבל, כי שווי הנכס המוצע למכירה לאחר ההפחתות והתוספות נע סביב 130,000 עד 140,000 דולר. כאמור, קיימת אפשרות לנצל המגרש לבניית 2 יח"ד בלבד על מגרש גדול יותר, דבר המאפשר לחלק פיסית את המגרש בין החוכרים, בהליך של פיצול מגרש. במצב זה לא יהיו החוכרים חייבים להישאר שותפים, לא יהיה צורך בבקשת הקלה לשלוש יח"ד וגם התשלום למינהל מקרקעי ישראל יפחת. חלופה זו אולי אינה אופטימלית מבחינה כלכלית, אך יתכן כי היא ישימה יותר, בייחוד במקרה ותהיה בעיה להגיע להסכם שיתוף עם החוכר השני. רוכש פוטנציאלי יצטרך לקחת בחשבון הוצאות נוספות החלות על עיסקאות במקרקעין (מס רכישה, עו"ד, וכיו"ב). כותבת המאמר הינה כלכלנית ושמאית מקרקעין ומשמשת כיו"ר ועד מחוז תל - אביב והמרכז בלשכת שמאי המקרקעין. כל המפורט לעיל, הגם שנערך במתכונת קרובה לשומת מקרקעין, מהווה כתבה עיתונאית בלבד ואינה מהווה תחליף שומה. לפיכך, כל המגיש הצעת רכש על בסיס האמור בכתבה זו, עושה זאת על אחריותו בלבד