בפסק דין שניתן לאחרונה בבימ"ש השלום בחיפה, נקבע, כי החלופות המנויות בסעיף
2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) - בהתקיימם על בנק,
שנתן ערבות בנקאית להבטחת רכישת דירה מקבלן, לכבדה - אינן רשימה סגורה. נקבע,
כי חובת כיבוד הערבות הבנקאית תחול גם מקום שנערך בין הרוכש לקבלן הסכם לביטול
הסכם המכר.
שובינסקי יהודה ודיאן (להלן: "המבקשים") רכשו דירה מקבלן. בנק דיסקונט לישראל
בע"מ (להלן: "המשיב") העניק לפרויקט הבנייה ליווי פיננסי. בין השאר, הוציא
המשיב לטובת המבקשים ערובה בנקאית בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של
רוכשי דירות) (להלן: "חוק המכר דירות"). היות שפרויקט הבנייה "נתקע", נתמנה
כונס נכסים מטעם המשיב להשלמת הפרויקט. עוד קודם נערך בין המבקשים לבין הקבלן
הסכם לביטול הסכם המכר, שככל הנראה לא בוצע ע"י הקבלן.
המבקשים הגישו נגד המשיב תובענה לבימ"ש השלום בחיפה, במסגרתה הם ביקשו ליתן
פס"ד הצהרתי, המורה למשיב לכבד את הערובה הבנקאית. התובענה נדונה בפני השופט
י. עמית.
השופט עמית קובע, שהלכת קליינברגר (פס"מ תשמ"ז (ב) 502) מכריעה את הכף לטובת
המבקשים. יחד עם זאת, הוא מוסיף הערות משלו לניתוח המצב.
אין חולק, כי חוק המכר דירות מכסה עפ"י נוסחו 4 סיטואציות כאמור בסעיף 2(1)
לחוק. עולה השאלה, מה הדין מקום בו רוכש הדירה לא יכול לקבל את הדירה בסיטואציה
שאינה נופלת לאחת מ-4 האפשרויות המנויות בסעיף הנ"ל. שאלה זו ידועה בדיני פרשנות
כשאלה האם לפנינו הסדר שלילי או לאקונה.
השופט עמית קובע, כי אין כל ספק שלפנינו לאקונה ולא הסדר שלילי. על מטרתו של
חוק מכר הדירות עמדו מלומדים וניתן ללמוד עליו מהצעת החוק. מטרת החוק, על רקע
המעמד המיוחד של רכישת דירה ע"י צרכן בישראל (ראה פס"ד הידוע רוט נ' ישופה),
היא להגן על רוכש הדירה על מנת שבסופו של יום לא יצא קירח מכל הצדדים וימצא
עצמו ללא דירה וללא כסף.
השופט עמית מנתח כדוגמה את עיסקת הקומבינציה. כידוע, בעיסקת קומבינציה יש בפנינו
משולש יחסים של בעל קרקע-קבלן-רוכש דירה (ולעתים גם צלע רביעית, שהיא הבנק
שנותן משכנתא לרוכש הדירה). קשה להלום, כי במקרה של ביטול ההסכם בין בעל הקרקע
לקבלן, רוכש הדירה לא יהא זכאי לממש את הערבות על פי חוק מכר הדירות, אך ורק
מחמת שההסכם בין בעל הקרקע לבין הקבלן בוטל, בלי שהקבלן נכנס לפירוק או פשיטת
רגל.
ואם יטען הטוען, כי הבעיה היא היפותטית, נוכח ההלכות שנפסקו בפרשת חובני ונחשון
(מ"א(3) 96, מ"ב (1) 340), את פתח לו ואמור, כי פסקי הדין הנ"ל אינם מונעים
באופן מוחלט מבעל מהקרקע להתנות ולבטל את הערות האזהרה הרשומות לזכות רוכש
הדירה, ודי אם נפנה לעניין זה לפסק הדין בעניין ע"א 540/88 ג'י.איי.ג'י (פד"י
מ"ט 2) 735).
או, דוגמה נוספת - פסקי דין חובני ונחשון עניינם בביטול עקב הפרת חוזה. מה
דינו של רוכש דירה, מקום בו ההסכם בין בעל הקרקע לקבלן בוטל בשל פגם בכריתת
החוזה? האם אז נאמר, כי נסתפחה שדהו של רוכש הדירה, הערת האזהרה תבוטל וגם
לא יקבל את הכסף ממימוש הערבות על פי חוק המכר, מאחר שהחוזה בוטל מבלי שהקבלן
התפרק או פשט רגל?
קשה להלום מצב, בו רוכש דירה יצא קירח מכל הצדדים. שאם לא כן, נמצא כי הבנק
המלווה מעניק לרוכש הדירה בטוחה, שהוא יודע כי אינה מכסה את רוכש הדירה.
אין חולק כי הקבלן הפר באופן יסודי את ההסכם עם המבקשים, לפיו התחייב להחזיר
להם את כספם, במסגרת הסכם הביטול. משמע הדבר, כי קמה למבקשים זכות ביטול לפי
סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות), ללא צורך במתן ארכה.
הפסיקה הכירה בכך, שביטול יכול ויהיה גם על דרך של התנהגות וגם על דרך של הגשת
תביעה או כתב הגנה וכו'.
אין ספק, שאת התנהגות המבקשים לכל אורך הדרך - כמו גם ההליך שבפנינו - יש לראות
כהודעת ביטול ההסכם בינם לבין הקבלן. אם כך, הדר המצב לדוכתיה, ואנו נמצאים
במצב בו הקבלן נמצא בכינוס נכסים והמבקשים עותרים לממש הערבות שבידיהם.
הלכת אפרופים, עליה נסמך פסק דין קליינברגר, חידשה לנו בשניים. האחד - נטישת
תורת השלבים בפרשנות חוזה. השני - החלת עיקרון תום הלב לצורך מילוי לאקונה.
אם נלך לחידוש השני של הלכת אפרופים, הרי שלפנינו ערבות שהנפיק הבנק, כשהצדדים
לא נתנו דעתם על סיטואציה בה הרוכש לא מקבל את כספו בשל סיבות אחרות הקשורות
במוכר, אך אינן נופלות ל-4 הסיטואציות כאמור בסעיף 1(2) לחוק מכר הדירות. לכן,
על בית המשפט להשלים את אותה לאקונה, על פי אומד דעת הצדדים ועיקרון תום הלב.
עיקרון תום הלב מוביל להשלמת הלאקונה באופן שהערבות תכסה גם סיטואציה של ביטול
הסכם עקב קשיים שאליהם נקלע המוכר, גם אם אותו מוכר אם נכנס לפשיטת רגל או
לפירוק. גם אם נתעלם מהלכת אפרופים ונבחן הדברים לפי כללי הפרשנות הידועים
- קובע השופט עמית - נגיע לאותה תוצאה.
כלל ידוע הוא, כי הסכם יש לפרש עפ"י התכלית העסקית-מסחרית של הצדדים. במקרה
שלפנינו, עיון בסעיף 4(א)(2) לערבות שהנפיק הבנק מלמד, כי הצדדים התכוונו לכסות
כל מקרה שבו רוכש הדירה, במקרה זה המבקשים, לא קיבלו את הכספים נשוא הערבות.
לא למותר לציין, כי המחוקק לא קבע בחוק המכר דירות את נוסח הערבות הבנקאית,
וניתן לראות את הבנק כמי שהסכים להרחיב את תחולת הערבות גם על סיטואציות נוספות.
באנלוגיה לפוליסות ביטוח רכב ודירה, ששם חברות הביטוח נוהגות להוסיף על הפוליסה
התקנית הקבועה בחוק.
לכך יש להוסיף את כללי הפרשנות הידועים והמוכרים, כגון "נגד המנסח" ו"נגד הצד
החזק".
למעשה, המטרה של חוק מכר הדירות היא ליתן לרוכש הדירה מעין ביטוח לכספו, ולא
בכדי אחת החלופות היא ביטוח כאמור בסעיף 2(2) לחוק.
לכן, מבחינה מהותית הערבות שלפנינו היא בבחינת ביטוח, ויש להחיל עליה את דיני
הפרשנות שאותם מחילים על פוליסות ביטוח. לעניין זה, מפנה השופט עמית, להלכה
החדשה יחסית, לפיה יש לפרש פוליסת ביטוח על פי הציפיות הסבירות של המבוטח (פ"ד
נ(3) 281). האם יכול להיות ספק ספיקא, שהציפיות הסבירות של המבקשים היו, כי
הערבות הבנקאית תבטיח אותם בכל מקרה שבו לא יקבלו את הדירה, יהא הטעם אשר יהא,
ובלבד שאי קבלת הדירה נובעת מהמוכר, להבדיל מרעידת אדמה וכיו"ב.
בל נשכח כי בנק דיסקונט הוא הבנק המלווה את הפרויקט. הוא שנטל את מלוא הבטחונות,
לרבות שיעבוד המקרקעין והדירות. באם תידחה תובענת המבקשים יוצא, כי הבנק נשאר
עם הכסף של המבקשים, שהוזרם לקופת הפרויקט, ועם הדירה. זו תוצאה לא צודקת.
ההיגיון הכלכלי של העיסקה נוטה איפה לקבלת העתירה, והדבר נכון גם מבחינת מדיניות
משפטית של פיזור סיכונים והגנה על הצרכן.
התוצאה הסופית: התובענה מתקבלת. ניתן פס"ד הצהרתי לפיו על המשיב לפרוע את הערבות
הבנקאית.
ה.פ 622/01.
בימ"ש השלום חיפה, השופט י.עמית.
בשם המבקשים: עו"ד ד.גולדשטיין, י.שנידר.
בשם המשיב: עו"ד לוינבוק.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
