ליקויי בנייה - עילות התביעה

הצדדים הסכימו ביניהם כי טענותיהם לעניין ליקויי הבניה הנטענים יסתמכו על ממצאי המומחה שמונה מטעם בית המשפט.

תיאורטית עומדות לרשותו של רוכש דירה שלוש עילות תביעה בגין ליקויי בניה:

הראשונה - העילה הסטטוטורית על פי הוראות חוק המכר (דירות).

השניה - העילה החוזית על פי הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

השלישית - העילה הנזיקית, על פי אחת מהעוולות המצויות בפקודת הנזיקין.

ב"כ התובעים טען, שהתובעים הניחו תשתית ראויה בכל שלוש העילות, גם בעילה הנזיקית (רשלנות והפרת חובה חקוקה), שלטענתו אינה מצריכה מתן הודעה לקבלן וביצוע תיקונים בעקבותיה.

"דברים אלה", קבע שופט בית משפט השלום בירושלים, יצחק מילנוב, "מחייבים בחינה שכן ההנחה כי העילות, הנזיקית והחוזית, להבדיל מהעילה הסטטוטורית לפי חוק המכר (דירות), 'אינה מצריכה הודעה וביצוע תיקונים בעיקבותיה', בטעות יסודה והיא בגדר אשליה מטעה".

סעיף 4 לחוק המכר (דירות) כנוסחו משנת 73' (חוזי הרכישה נחתמו בשנים 89-90) מקנה לתובעים עילת תביעה. ס"ק 4(ב') מחייב קונה המבקש להסתמך על אי התאמה ליתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום קבלת החזקה בדירה, ואם גילה אותה מאוחר יותר - לאחר הגילוי ותוך זמן סביר.

החוק בנוסחו משנת 73' לא פירש על שום מה מחוייב הקונה ליתן הודעה למוכר. התשובה לכך ניתנה בסעיף 28 של חוק המכר הכללי. הוראות אלו מבססות שלוש כללים: (א) חובת המוכר לתקן ליקויים וזכות הקונה לתיקון הליקויים; (ב) חובת הקונה ליתן הודעה על ליקויים ומולה חובת המוכר לתקן את הליקויים; (ג) גילוי אי התאמה מחייב את הקונה למסור על כך הודעה למוכר בתוך פרקי הזמן שפורטו לעיל.

הוראות אלו מהוות דיני המתקת נזק סטטוטוריים, המיוחדים לתחום יחסי "מוכר" ו"קונה" של "דירה", כמשמעותם בחוק המכר (דירות). דינים אלה מהווים את המצע הנורמטיבי ליחסי הגומלין שבין האינטרס של הקונה - תיקון הליקויים על ידי ועל חשבון המוכר - לבין האינטרס של המוכר, לבצע את התיקונים בעלות נמוכה של קבלן ושמירת מוניטין.

קונה שאינו עומד בנטל מתן ההודעה על ליקויים מכח חוק המכר (דירות), נאלץ לחפש מזור בעילות תביעה חלופיות - החוזית והנזיקית. ואולם, כאמור לעיל, בעשותו כן אין הוא פטור ממתן ההודעה לקבלן.

כלל גדול בדיני חיובים הוא, כי על הניזוק לנקוט אמצעים להקטנת נזקו. עקרון זה קנה שביתה במיוחד בדיני החוזים, וגם בדיני הנזיקין. מתן ההודעה לקבלן מבטא דרך סבירה להקטנת הנזק. מתן ההודעה מהווה אמצעי זול, סביר ופשוט להקטנת הנזק ולמניעת החרפתו.

"הנה כי כן", מסכם השופט מילנוב, "הן דיני החוזים והן דיני הנזיקין מחייבים את הנפגע, מכח דיני הקטנת הנזק, למסור הודעה למפר או למעוול, בכל ההקדם האפשרי, ואף לפני חלוף שנה מיום קבלת החזקה בדירה, על ליקויים ו/או פגמים שגילה בדירה על מנת שהוא המפר ו/או המעוול יעשה לתיקונם המיידי בהתאם לחובתו".

"נפגע שאינו פועל כך, פועל שלא בתום לב ובדרך מקובלת. יתר על כן, הוא מפר את החוזה עליו חתם, והוא מסתכן בכך שלא יקבל את הפיצוי אותו תבע, כולו או חלקו, משום שלא פעל להקטנת הנזק".

(ת"א שלום י"ם 1366/93 לוי ואח' נ. חיים זקן בנין והשקעות בע"מ, פס"ד מיום 1.8.01. השופט יצחק מילנוב. בשם התובעים עו"ד מ. ניתאי, בשם הנתבעת עו"ד א. שחם)