היקף השעבוד בעיסקת קומבינציה

בלנגה דוד ואח' (להלן: "המבקשים"), שהיו בעלי מקרקעין, ערכו עיסקת קומבינציה עם ש.י.א.ת חברה להשקעות בניין ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), ובה מכרו את זכויותיהם במקרקעין לחברה כנגד קבלת שבע דירות בבניין (להלן: "הדירות").

החברה התקשרה עם בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק") בעיסקת ליווי פיננסי של הפרויקט. במסגרת עיסקה זו דרש הבנק וקיבל מהחברה שעבוד על זכויותיה במקרקעין. כמו כן, דרש הבנק וקיבל שעבוד של זכויותיהם של המבקשים במקרקעין.

במסגרת שעבוד זה, האחרון, נחתם בין הצדדים מסמך (להלן: "המסמך"), אשר הבהיר כי המבקשים אינם צד להלוואה שלקחה החברה. בין השאר, נאמר במסמך כך:

"1. לפניית ש.י.א.ת חברה להשקעת בניין ופיתוח בע"מ (להלן: 'ש.י.א.ת'), נתבקשתם למשכן לזכותנו את חלקכם במקרקעין שבנדון הרשומים על שמכם.

"2. הננו לאשר לכם בזאת, כי אינכם צד להלוואה ואינכם ערבים אישית לחובות ש.י.א.ת כלפינו, וחתימתכם על גבי שטר המשכנתא והתנאים המיוחדים נדרשת אך ורק לצורך רישום המשכנתא לזכות הבנק, בשל היותכם רשומים כבעלי חצי מהמקרקעין הנ"ל.

"3. אנו מתחייבים בזאת, כי בכל מקרה לא נפעל נגדכם אישית בכל הקשור לפירעון ההלוואה, וזאת מבלי לגרוע מזכותנו לממש את המקרקעין הנ"ל לצורך פירעון ההלוואה בהתאם לתנאי המשכנתא".

באמצע הבנייה נכנסה החברה לקשיים, והגיעה להליכי כינוס. כונס הנכסים (עו"ד א. בי-עזר) השלים את הבנייה, ומסר את שאר הדירות בבניין שנבנה לרוכשים, אלא שהבנק מסרב למסור את הדירות נשוא המחלוקת למבקשים, בטענה כי חלה עליהן המשכנתא. המבקשים הגישו לביהמ"ש המחוזי בקשה להורות לכונס הנכסים למסור לידם את הדירות. הבקשה נדונה בפני השופטת ורדה אלשייך.

השאלה המרכזית נשוא בקשה זו, קובעת השופטת אלשייך, היא פרשנותו הנכונה והראויה של המסמך, שעיקריו: הסכם המשכנתא הינו הסכם נלווה להסכם השעבוד העיקרי בין החברה לבנק, ונועד לאפשר את רישום השעבוד בעיסקה העיקרית. הסכם המשכנתא חל אך רק על זכויות המבקשים במקרקעין, ואינו נועד לחול על מסת הנכסים של המבקשים מעבר לדרוש לצורך שעבוד המקרקעין. ההבהרה דנן לא תפריע לבנק לממש את המקרקעין כנגד חובות החברה. הסוגיה המרכזית הטעונה הכרעה הינה, האם אותו שעבוד שעשו המבקשים חל אף על הדירות בבניין אשר טרם נבנו בעת החתימה על ההסכם.

אין חולק, כי בכדי לאפשר את הסכם הליווי, מישכנו המבקשים את זכויותיהם בקרקע. יש להכריע מה טיבן של זכויות אלו, והאם יש זהות בינן לבין הזכויות על הדירות. זאת, שכן אין חולק כי זכותו של הבנק כלפי המבקשים מוגבלת לנכס האמור בהסכם בין הצדדים, ואינה לוכדת דבר ממסת הנכסים של המבקשים מעבר לכך.

אין חולק שהסכם המשכון על זכויות החברה והמבקשים בקרקע תופס אותן כפי שהן, כולל כל חיוב, קנייני או אובליגטורי, כלפי צד ג'. כך, למשל, כפוף ההסכם לזכויות אובליגטוריות לטובת רוכשי הדירות. משבחר הבנק להמשיך בביצוע הפרויקט תוך כניסה לנעלי החברה, כפף עצמו גם לחיוביה של החברה, כולל מסירת הדירות לרוכשים. אין חולק, כי לעניינם של יתר הרוכשים, לא חלק הבנק על עובדה זו.

אין זהות בין הזכויות בקרקע לא בנויה לבין הזכויות בחלק מהדירות בבניין, אשר קם עליה לאחר מכן. לא זו בלבד, כי אותן זכויות אינן שוות בהיקפן לעניין האחוז מהנכס עליו הן מתפרשות, אלא אף קיים הבדל מהותי עוד יותר ביניהן מבחינת מעמדן המשפטי.

טרם חתימת הסכם הקומבינציה, היתה זכותם של המבקשים על המקרקעין שייכת לקבוצת זכויות הקניין. זכות זו נמכרה לחברה במסגרת עיסקת הקומבינציה, כאשר בתמורה לה קיבלו המבקשים זכות אובליגטורית על נכס עתידי בדמות דירות שייבנו באותו בניין. קרי, במסגרת העיסקה עתידים היו לאבד את הזכות שהיתה להם קודם לכן, בכדי לקבל זכות אובליגטורית על נכס אחר, אשר עתידה היתה להבשיל, ביום מן הימים, לכדי זכות קניינית.

פרשנות זו מתחזקת למקרא החוזה בין הצדדים אשר נוקט, במפורש, בלשון מכר, להבדיל ממתן זכויות בנייה גרידא. עתה נשאלת השאלה, האם לשונו של סעיף 6.1 לחוזה בין המבקשים לחברה עשויה לשנות תוצאה זו. סעיף זה גורס כדלקמן:

"המוכרים מתחייבים למכור ולהעביר לקבלן את הבעלות במקרקעין ולמעט חלק יחסי בהן הדרוש להקמת שש דירות וחנות..." זאת, כאשר סעיף 6.2, הבא לאחריו, קובע כדלקמן: "תמורת קרקע המוכרים מתחייב הקבלן לבנות עבור המוכרים שש דירות, שש חניות וחנות..."

השאלה הנשאלת היא, האם אין סעיף 6.1 מרמז, כי החלק היחסי בקרקע, אשר נותר בידי המוכרים המבקשים, ועליו אין חולק כי חל שעבוד, זהה למעשה לבעלות על הדירות אשר נבנו לאחר מכן.

השופטת אלשייך קובעת, כי אין זהות כזו מחויבת המציאות. זאת, שכן זכות קניין יחסית ערטילאית על חלק במקרקעין לא בנויים לחוד, וזכות אובליגטורית לדירות שטרם נבנו לחוד. השקפה זו מתחזקת בשל הדברים הבאים:

לא זו בלבד שהחוזה הינו, במפורש, חוזה מכר, הרי כל הזכויות המוקנות בו לחברה מוקנות, באופן מוחלט, לחברה. דומה, כי בעלות המוכרים על אותו חלק יחסי לא נועד אלא ליצור מנגנון של בטוחה או שעבוד חלק מהנכס בתמורה לחיוב.

קריאת סעיף 6.1 יחד עם סעיף 6.2 יוצרת חזות של הפרדה בין שני הנכסים, כאשר נכס הדירות מוזכר, במפורש, כנכס עתידי שאינו קיים עדיין, נכון לעת חתימת החוזה. גם עניין זה שולל יצירת זהות בין שני הנכסים דנן.

משפטית-מהותית, שני הנכסים דנן היו ונותרו נכסים שונים. כדי להתגבר על הבדל זה, היה על הצדדים לחוזה להתנות במפורש בדבר זהות ביניהם. אין חולק כי לא נעשה כזאת במקרה דנן.

גם נוסח ההבהרה בין המבקשים לבנק תומך באותה מסקנה. עולה ממנו הרושם, כאילו רישום השעבוד על זכויותיהם הערטילאיות של המבקשים לא נועד אלא בכדי לאפשר, פורמלית, את רישום השעבוד על זכויות החברה. זאת, בלא להיטיב את מצבו של הבנק לעומת מצבו אילו היתה הקרקע כולה בבעלות החברה. כמו כן, מתחזקת מסקנה זו לאור התניות באותה הבהרה, כאילו אין המבקשים צד לחוזה ההלוואה, וכי המשכון חל אך ורק על מימוש הקרקע (להבדיל מדירות) לטובת הבנק - מימוש אשר תלוי במערכת היחסים בין הבנק לחברה, אשר המבקשים אינם ולא היו מעולם צד לה. לא עולה מהחוזה, כלל ועיקר, כאילו המבקשים מסכנים את רכושם שלהם, מעבר לאותה בעלות ערטילאית, על חלק מהקרקע אשר נשמר בידיהם לאור הסכם הקומבינציה.

על הבנק, כמנסח החוזה מול המבקשים, חלה החובה לנסחו בזהירות ובהגינות, בכדי להעמיד את המבקשים על מעמדם טרם שהם חותמים עליו. לו רצה למשכן אף את זכויותיהם האובליגטוריות של המבקשים על הדירות, שהינן בגדר "נכס עתידי", מכוח זהות כביכול לזכותם היחסית-ערטילאית על חלק מהקרקע, היה עליו לציין זאת במפורש.

מסיבה זו, אין מעמדם של המבקשים שונה מהותית ממעמדם של רוכשי דירות אחרים. ההבדל היחיד בין אלו לאלו הינו, כי הראשונים שילמו עבור הזכויות, פרי הסכם הרכישה, בזכויות אחרות, ואילו האחרונים שילמו בכסף. משמימש הבנק את המשכנתא על הקרקע, ונכנס, מרצונו, לנעליה של החברה לעניין השלמת הפרויקט והיחסים אל מול הרוכשים (במקום, למשל, לנסות ולבטל את ההסכמים תוך עשיית שימוש אחר בקרקע), הרי אין הוא חב בחבויותיה של החברה.

התוצאה הסופית: הבקשה נתקבלה.

פש"ר 2323/99, בש"א 7585/01.

ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטת: ורדה אלשייך.

בשם המבקשים: עו"ד חג'בי חגי.

בשם הבנק: עו"ד א. בי-עזר.