פטור במכירת דירת מגורים: בא לברך ונמצא מקלקל יחסים במשפחה

"המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

"א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

"ב. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד;

"ג. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה".

זו אף זו: מכירת "דירת ירושה" על פי סעיף 49 ב (5) לחוק, כאמור, איננה נלקחת בחשבון לעניין הוראות סעיף 49 ב (1) לחוק, וכתוצאה מכך רשאים היורשים לממשה בפטור ממס, מבלי שפעולה זו תגרע מזכותם למכור דירת מגורים מזכה נוספת, בפטור ממס, אחת לארבע שנים.

לכאורה, יש לשבח את המחוקק הישראלי על כך, שידע לחזות מראש את המצב המשפחתי העדין שהיה נוצר אלמלא הוראות סעיף 49 ב (5) לחוק, ומנע בכך מלכתחילה משברים משפחתיים (שהרי היורשים הפוטנציאליים אינם חשופים ל"הפסד מס", בעת שיממשו את הדירה לאחר אריכות ימיו של המוריש הפוטנציאלי). ואולם, במקרים לא מעטים נמצאות בבעלותו של המוריש הפוטנציאלי יותר מדירת מגורים אחת בלבד (ולצורך עניין זה, גם חלק מדירה נחשב כדירה נוספת), ולכן לא נמנע - בפועל - המצב שהמחוקק הישראלי חפץ למונעו.

בחלק מהמקרים הללו מפעילים היורשים הפוטנציאליים על המוריש הפוטנציאלי "לחץ משפחתי מתון", אם לא יותר מכך, על מנת שיעביר להם, במתנה, את הבעלות על הדירות "המיותרות", על מנת שלא "לבזבז" את הפטור הייחודי לפי הוראות סעיף 49 ב (5) לחוק...

במקרים אחרים, כאשר היורשים הפוטנציאליים אינם מתאימים להגדרה המצומצמת שנכללה בסעיף האמור (לאמור: אינם בן זוגו של המוריש, או צאצאו, או בן זוגו של צאצאו) - עלולים היורשים הפוטנציאליים לנסות להביא לכך, שהמוריש הפוטנציאלי ימכור את דירת המגורים שלו בחייו, על מנת שיוכל להוריש להם מזומנים, פטורים ממס, כתחליף מועדף לדירת מגורים, שמכירתה עלולה להיות חייבת במס.

אירועים משפחתיים "עדינים" עוד יותר מתחוללים בשעה שמקצתם של היורשים מתאימים להגדרה הכלולה בסעיף 49 ב (5), בעוד שהיורשים האחרים אינם שייכים לקבוצה המיוחסת הזו. במקרים שכאלו, עלולים להתעורר ניגודי אינטרסים לא פשוטים בין היורשים, בשעה שחלקם יבחן את התמורה ממכירת חדירה במונחי "ברוטו", בעוד שהאחרים יבחנו את התמורה במונחי "נטו".

לאור כל אלו, מצאה לנכון לשכת רואי חשבון, במסגרת ההמלצות שהוגשו לוועדת המיסים לרפורמה במיסוי המקרקעין, להמליץ על "הרחבת" מסלול הפטור הייחודי, לפי הוראות סעיף 49 ב (5) לחוק. לפי המלצת הלשכה, אם תתקבל, יבוטל התנאי לפיו יינתן הפטור הייחודי רק כאשר היה המוריש, לפני פטירתו, בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. כתוצאה מכך, תימנע האפשרות לעכירת היחסים המשפחתיים, במקרים מסוימים, בשל ניגודי אינטרסים שהחוק הקיים יוצר בין בני המשפחה.

לטעמנו, טוב יעשה המחוקק אם יגדיל לעשות ויבטל גם את הדרישה הקיימת (כיום) בסעיף 49 ב (5)(א) לחוק, לפיה מותנה הפטור בכך שהמוכר הינו בן זוג של המוריש, צאצאו, או בן זוגו של צאצאו.