הפירצה של תיקון 53 נפתחה זמנית

לאחר עלייתו של הליכוד לשלטון, החליטה ממשלת ישראל על הקפאת החוקים הפרטיים ובכלל זה על הקפאתו של תיקון 53, לתקופה שתחילתה ביום 1.4.01 וסיומה ביום 31.12.01 (במסגרת חוק ההסדרים 2001). ראוי לציין, כי בהתאם להוראת המעבר, תיקון 53 יחול לגבי מי שקיבל היתר בנייה או העביר את הבעלות או החכירה לדורות במקרקעין, בין מועד היכנסו לתוקף של התיקון (14.12.2001) ועד למועד תחילת הקפאתו (1.4.2001). המשך הקפאת תיקון 53, בהצעת חוק ההסדרים 2002, נקבע, כי תוארך ההקפאה של החוקים הפרטיים, ובכלל זה תיקון 53, עד ליום 31.12.04. ואולם כידוע, הצעת חוק ההסדרים 2002 נמשכה על ידי ממשלת ישראל, ולא ברור בשלב זה, האם תוגש במתכונתה הנוכחית, והאם ההקפאה תחול רטרואקטיבית גם לגבי מי שיבצע "מימוש זכויות", לפני מועד חקיקת חוק ההסדרים 2002.

במצב דברים זה, נכון להיום, תיקון 53 חזר ונכנס לתוקף על כל השלכותיו, והוא ימשיך להיות בתוקף, אם לא יתקבל חוק המאריך את הקפאתו או מבטלו. כתוצאה מכך, אדם אשר "מימש זכויות" (ביצע העברה של מקרקעין או קיבל היתר בנייה) בתקופה שמיום 1.1.2002 ועד שיתקבל חוק כאמור, רשאי לדרוש מהרשויות המקומיות ליישם כלפיו את ההקלות שנקבעו במסגרת התיקון. במקרה שבו תתקבל הצעת חוק ההסדרים 2002, הרי שלאדם שביקש היתר בנייה וטרם קיבלו, עשויה לעמוד טענה נגד הרטרואקטיביות של המשך הקפאת התיקון.

המצב החוקי טרם חקיקתו של תיקון 53: הפטור בבנייה או הרחבה של דירת מגורים - סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, קובע דחיית היטל ההשבחה, בכך שלא יראו כ"מימוש זכויות" בנייה או הרחבה של דירה, ובלבד שהמקרקעין שימשו למגורי המחזיק או קרובו, ושטח הדירה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר. מעבר לשטח האמור, משתלם היטל השבחה באופן יחסי לשטח שמעבר ל-120 המ"ר.

הפטור במכירת דירת מגורים - סעיף 19(ג)(2) קובע פטור מוחלט בהעברת דירה שנבנתה או הורחבה, או שניתן להרחיבה, "כאמור בפסקה (1)" (היינו פטור רק לדירת מגורים עומדת בתנאי מגבלת השטח), וזאת בתנאי שהמחזיק או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי קרוביהם, במשך 4 שנים לפחות.

הפטור למוסד ציבורי - סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק קובע פטור מתשלום היטל השבחה בגין מקרקעין של מוסד הפועל למטרות הציבוריות המנויות בסעיף, כאשר תנאי להחלת הפטור הינו, שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש את המוסד למטרותיו הציבוריות.

המצב החוקי לאחר חקיקתו של תיקון 53: הפטור בבנייה או הרחבה של דירת מגורים, בסעיף 19(ג)(1) הורחבה תחולת הפטור לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד שטח של 160 מ"ר בתוספת מחסן בשטח של 20 מ"ר. הנימוק הבסיסי להרחבת תחולת הפטור כאמור הינו, כי שונו הרגלי הצריכה של הציבור בישראל, ו-120 המ"ר שנקבעו בשנות ה-80 משקפים כיום 160 מ"ר בתוספת מחסן כאמור. בהקשר זה מפנים דברי הצעת החוק להחלטות המינהל, בהן ניתן פטור מדמי היתר עד לשטח של 160 מ"ר.

הפטור במכירת דירת מגורים - תיקון 53 קבע, כי ימחקו המילים "כאמור בפסקה (1)" מסעיף 19(ג)(2), ובכך ניתק המחוקק את הפטור במכירת דירת מגורים מהתנאי של מגבלת השטח.

מקריאת לשון הוראת סעיף 19(ג)(2) עולה, כי אדם יהא זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין מכירת דירה, ששימשה למגוריו או למגורי קרובו במשך 4 שנים, וזאת ללא קשר לזכויות הבנייה על המקרקעין (וגם אם ניתן לבנות גורד שחקים על המקרקעין).

מעיון בדברי חברי הכנסת במועד הצגת תיקון 53 עולה, שחבר הכנסת מאיר פרוש, אשר הציע את התיקון האמור וששת חברי הכנסת הנוספים (!) שישבו במליאה, לא בדקו, בלשון המעטה, את ההשלכות הכספיות של התיקון. לדוגמא, אדם שיש לו דירה, שניתן להורסה ולבנות עליה דירות או משרדים, עשוי להעדיף למכור את הדירה לחברה בבעלותו בפטור ממיסי שבח ומכירה (סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין) גם במחיר תשלום מס רכישה, והחברה תבנה על המקרקעין. המוכר יהא פטור מהיטל השבחה לאור התיקון, והחברה לא תחויב בהיטל מאחר והיא לא היתה הבעלים של המקרקעין במועד אישור התב"ע (ע.א 6126/98 חברת חלקה 510). בנוסף, התיקון מעודד מכירת דירות או ביצוע תכנון מס אחר על פני בנייה על המקרקעין, מאחר והפטור בגין בנייה, כפוף למגבלת השטח. נציין, שייתכן ולמרות הפרשנות הלשונית האמורה, בתי המשפט עשויים ליתן לסעיף פרשנות תכליתית ולא לפטור מהיטל אחוזי בנייה הניתנים לניצול מעבר להרחבה של דירה אחת.

הפטור למוסד ציבורי - תיקון 53 הרחיב תחולת הפטור גם למקרים בהם התמורה ממכירת מקרקעין בידי מוסד ציבורי משמשת או מיועדת לשמש למטרות הציבוריות, וזאת גם אם המוסד הציבורי לא השתמש במקרקעין. תיקון זה "פורץ" את היקף הפטור, מאחר ומוסדות ציבור, מעצם מהותם, רשאים להשתמש ברווחיהם אך ורק למטרות הציבוריות שלהם. נציין, כי במקרה זה נהנה מהפטור גם השלטון המרכזי, מאחר שבמכירת המקרקעין המוסד לא ינכה מהשבח את היטל השבחה, שכן מכירת מקרקעין שלא שימשו במישרין את המוסד, חייבת במס שבח באופן מלא או חלקי.

כמו כן הורחב הפטור למוסד ציבורי בכך שהוסף ההקדש הציבורי לרשימת המוסדות הפטורים. תיקון זה יגרום לכך, שכל עמותה או גוף הפועל למטרה ציבורית כלשהי, יופטרו מהיטל השבחה. הגדרת המונח "הקדש ציבורי" בחוק הנאמנות רחבה ביותר וכוללת כל הקדשה של נכסים לקידום עניין ציבורי כלשהו.

לסיכום נציין, כי תיקון 53 יוצר עיוותים רבים ויש לו השלכות מרחיקות לכת על קופותיהן הגירעוניות של הרשויות המקומיות, וזאת לאור "פרצות המס" הנוצרות על ידו ולאור העובדה, כי לא נמצא מקור מימון חלופי להשלמת החסר הצפוי בגביית היטל ההשבחה. לאור האמור, מן הראוי שממשלת ישראל תפעל להעברת הצעת חוק ההסדרים 2001 או כל חוק אחר שיקפיא או יבטל את תיקון 53, וזאת בהקדם האפשרי.

הכותב הוא ממשרד ש. הורוביץ ושות' וחבר ועדת המיסים בלשכת עוה"ד.