סוף סוף: פטור ממס שבח ורכישה על איחוד חלקות

החוק לא קבע הוראה דומה לגבי פעולה של איחוד חלקות, ועל כן בעליהם של חלקות צמודות לא היו יכולים לאחד את חלקותיהם לצורך השגת יתרונות בתחום התכנון והבנייה מבלי שעננת המס תרחף מעליהם. שלטונות המס, שהיו ערים לבעיה, נהגו בעבר לפטור, לפנים משורת הדין, עסקאות איחוד ממס שבח, וחייבו את העסקאות במס רכישה בלבד.

באפריל 1996 ניתן בוועדת הערר, לפי חוק מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב, פס"ד שטיינברג (עמ"ש 954/94), ששם קץ לפרקטיקה המקלה הנ"ל. הוועדה קבעה, כי פעולה של איחוד מהווה "מכירה", החייבת במס שבח ובמס רכישה. הוועדה השוותה בין פעולות החלוקה (הפטורות) לבין פעולות האיחוד (החייבות), ומצאה שהשוני היחיד הוא, שפעולת החלוקה הופטרה, ואילו פעולת האיחוד לא זכתה לפטור דומה.

שתי הפעולות, לדעת הוועדה, אינן משנות את הזכויות בין הבעלים, ואינן מהוות שינוי בהרכב הבעלות מבחינת התוכן הכלכלי, ועל כן סברה הוועדה, שבמטרה להבטיח ניצול יעיל של משאב המקרקעין - מן הראוי שהמחוקק ייתן את דעתו לעניין זה, וירחיב את הוראת הפטור שבסעיף 67 ואת התנאים לקבלת אותו פטור, גם לגבי פעולות איחוד מסוימות.

בעקבות פסק דין שטיינברג, שאושר גם בבית המשפט העליון, הוצאה על-ידי נציבות מס הכנסה הוראת ביצוע מיוחדת (14/97), המנחה כיצד לגבות את המס בפעולות איחוד. הנציבות, שהיתה מודעת להשלכותיו של פסק הדין על שוק המקרקעין, קבעה בהוראת הביצוע הוראה מקלה, לפיה בשל העובדה שהחליפין אינם בכסף, ניתן לפנות אליה בבקשה לדחיית תשלום מס השבח ובנסיבות מיוחדות גם לדחיית מס הרכישה. גם הוראת ביצוע זו זכתה לביקורת מצד מומחים שקראו לתיקון המצב בחקיקה.

פס"ד שטיינברג "הציף" את הבעיה הכרוכה במיסוי פעולות האיחוד ואת השלכותיה על השוק, ודרישות לתיקון החוק הופנו מכל עבר. גם בנציבות עצמה תמכו בתיקון החוק, ובכנס שמאי מקרקעין, שהתקיים באילת באוקטובר 1999, אמר היועץ המשפטי של הנציבות דאז, עו"ד אודי ברזילי, כי הנציבות פועלת לביטול המס, וכי הם מאמינים שביטול המס ישחרר תוכניות לבניית אלפי יחידות דיור שבנייתן מתעכבת במשך שנים.

והנה, לפני ימים אחדים, חמש וחצי שנים לאחר פס"ד שטיינברג, נפל דבר. במסגרת סעיף 20 לחוק ההסדרים במשק המדינה התשס"ב - 2002, תוקן סעיף 67 לחוק, כך שבמקום הנוסח הקיים יבוא הנוסח הבא: "67(א) על מכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים, או שהיא איחוד מקרקעין, יחולו הוראות אלה: לא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף, והחלוקה נעשתה בהתאם לחלקיהם בזכות (להלן: "סכום הפרש") פטורה המכירה ממס. שולם סכום הפרש - פטורה המכירה ממס, למעט מכירת הזכות שבשלה שולם סכום ההפרש".

"הזכות שבשלה שולם סכום הפרש" - החלק היחסי מהזכות במקרקעין שנתן המוכר, שהוא כיחס שבין סכום ההפרש שקיבל המוכר, לבין הסכום הכולל של שווי הזכות במקרקעין שקיבל המוכר עקב איחוד המקרקעין או חלוקת המקרקעין, בתוספת סכום ההפרש שקיבל המוכר".

לא אחווה דעתי על הניסוח הברור, שבוודאי ישמש חומר לימי עיון ולמאמרים מקצועיים, ואף לא אתייחס במסגרת זו לעובדה שהתיקון בוצע במסגרת חוק ההסדרים. אגב, בשנה שעברה נכשל, מסיבות קואליציוניות, ניסיון של האוצר להעביר תיקון דומה.

על התוצאה יש לברך. סוף סוף, ומוטב מאוחר, נפתח הסכר שהרתיע ומנע מבעלי מקרקעין ויזמים לבצע פעולות איחוד וחלוקה תוך מיצוי הפוטנציאל הגלום בכלים חשובים אלה.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עו"ד יגנס טויסטר ושות'.