"פגיעה מעבר לסביר" - לא נקבע מהו הרף

במאמרו מיום 31.1.02, סוקר חברי, עו"ד צבי נח, את פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין החבות בפיצוי, כאשר קרקע נפגעת כתוצאה משינוי תכנון. נשוא פסק הדין הוא סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, הפוטר את הוועדה המקומית מתשלום בשורה ארוכה של מקרים, "ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".

מסקנתו של עו"ד נח, במאמרו, היתה כי דעת הרוב בפסק הדין היתה, כי "שיעור ירידת ערך של מקרקעין, שניתן לראותו כפגיעה מזערית שהרשות פטורה מלפצות בעבורו הוא כדי 3%-2% לכל היותר". למיטב הבנתי, לא היתה כל הכרעה בעניין "הרף" של תחום הסביר. ואנמק: נקודת המוצא היתה, כי שיעור הפגיעה במקרה הנדון היתה 11.8%. השופט יעקב טירקל אכן קבע, כי לדעתו פגיעה של מעל 3%-2% עוברת את תחום הסביר. הנשיא אהרון ברק, לעומתו, קבע כי "מסכים אני לתוצאה אליה הגיע חברי, השופט טירקל. הסכמתי זו מבוססת על הגישה לפיה 'מן הצדק' הוא לשלם למשיבה פיצוים על הפגיעה בה נפגעה. איני שותף לעמדתו של חברי, כי הפגיעה בה נפגעה המשיבה 'עוברת את תחום הסביר'".

לדידו, הוראת סעיף 200 מטרתה לאזן בין זכות הקנין מחד, ואינטרס הציבור (לאפשר קידום תכנון לטובת הכלל) מאידך, ואיזון כאמור מחייב שלא ליתן למונח "סביר" משמעות של "פגיעה מזערית".

לדידו, פגיעה בשיעור של 11.8% הינה במתחם הסביר, אלא שבנסיבותיו של מקרה זה, כאשר בעלת הקרקע רכשה את המקרקעין בהסתמכה על תוכנית קודמת, וכי היא לא יכלה לממש את זכויות הבנייה לפי אותה תוכנית עקב התנהגות בלתי חוקית של רשויות התכנון שסירבו ליתן לה היתר, וכך התמשכה התנהגות בלתי חוקית זאת עד שנפגעו זכויותיה של בעלת המקרקעין ע"י התוכנית החדשה. במקרה זה מן הצדק לשלם לה פיצויים, על אף שהפגיעה היא בתחום הסביר.

השופט השלישי, זועבי, פוסק כך: "בנסיבות מקרה זה נראה לי, שהפגיעה עוברת את תחום הסביר כפי שקבע חברי השופט טירקל. מכאן שאין לי צורך להידרש לנושא של איזון בין האינטרס הציבורי לבין הפגיעה בפרט, שחברי הנשיא הרחיב בפסק דינו. על כן אני מסכים לתוצאה אליה הגיעו שני חבריי, והיא דחיית שני הערעורים".

לדידי, ובניגוד למסקנתו של עו"ד נח, הריני סבור כי ניתן להסיק כי לפי דעת הרוב, פגיעה בשיעור של 11.8% ומעלה הינה מעבר לסביר (בניגוד לדעת הנשיא ברק) אך המסקנה כי השופט זועבי סבור, כשופט טירקל, כי כל פגיעה מעבר ל-3%-2% היא מעבר לסביר - אינה עומדת, לטעמי, בהנמקת השופט זועבי.

לפרשנות זאת חשיבות גדולה, שהרי לטעמי כל עוד שלא ייפסק אחרת, ההלכה שיצאה מבית המשפט העליון היתה כי פגיעה מעל ל-11.8% הינה מעבר לסביר, ואילו בפגיעות פחותות טרם נקבעה הלכה מחייבת.