דירת מגורים מזכה: החופש להתחרט

בסעיף -49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963, נקבע, כי ניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח (אם המוכר מכר את כל זכויותיו בדירה), בכפוף לתנאים המפורטים בפרק חמישי 1 לחוק האמור. עם זאת "רשאי" המוכר לבחור, בשעת מתן ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק, שהמכירה לא תהיה פטורה ממס.

כלומר, המחוקק העניק למוכר הדירה את האופציה לבחור בפטור ממס שבח, ולחילופין לדווח על השבח כחייב במס, ובדרך זו "להועיד" את הפטור במס למכירת דירת מגורים מזכה אחרת (ומן הסתם - כזו שבמכירתה בעתיד "גלום" רווח הון בסכום גבוה, יחסית לדירה הנמכרת כיום).

השאלה הנשאלת היא, מה הדין כאשר המוכר בחר כפי שבחר, בעת מתן ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק, אך בשלב מאוחר יותר ביקש לחזור בו. בקובץ הפרשנות לחוק מס שבח מקרקעין, שפורסם על-ידי נציבות מס הכנסה (חבק מס שבח, עמוד 362), נקבעה הנחיה למקרה בו ביקש המוכר לפטרו ממס, בעת הגשת ההצהרה, אך חזר בו וביקש לחייבו במס, בשלב מאוחר יותר.

ההנחיה - המתבססת על הכרעה משפטית שנתקבלה בעמ"ש 1206/89 שוורץ אלעזר (פד"א י"ט 447) וכן בעמ"ש 813/89 לוין שולמית (פד"א י"ט 464) - קובעת, כי זכות ה"חרטה" שמורה למוכר לא יאוחר מ-50 יום מ"יום המכירה". ההנחיה מאמצת הלכה זו, הן למקרה בו ביקש המוכר פטור ואחר כך חזר בו, והן למקרה ההפוך, בו ביקש המוכר לשלם את המס ואחר כך חזר בו.

ראוי לציין, כי בעמ"ש 17/89, בפני ועדת ערר מס שבח בירושלים, בעניין הייער רוברט ואחרים נגד מנהל מס שבח (פורסם ב"מיסים" כרך ד' - 5), נדון עניינם של מוכרי דירת מגורים, שביקשו תחילה שלא לפטור את המכירה ממס, אך לאחר הוצאת השומה חזרו בהם וביקשו פטור.

ועדת הערר קבעה (מפי כב' השופטים שלגי, בנדל ווגנר), כי אם המחוקק מצא לנכון להעניק לאזרח פריבילגיה שלא להזדקק לפטור, לטובת עניינו הכלכלי בעיסקה מאוחרת יותר, אין לשלול זכות זו ממנו רק מטעמים פורמליים. עוד נקבע, כי כל עוד אין מניעה לכך בחוק, הרי מי שביקש להנות מפריבילגיה כלפי המדינה, רשאי גם לוותר עליה בכל עת.

עולה מכך - בניגוד למה שנאמר בחבק מס שבח - כי אין מניעה למוכר, אשר בחר תחילה בתשלום המס בגין השבח, לחזור בו מאוחר יותר ולבקש לפטור את המכירה ממס (בכפוף להוראות פרק חמישי 1 לחוק האמור). שהרי "משקלו" של התקדים, בעניין עמ"ש 17/89, איננו קטן מ"משקלם" של התקדימים האחרים, המוזכרים בחבק מס שבח.