איך הגלגל מסתובב

להלן שתי דוגמאות להחלטות משפטיות, שבמועד קבלתן גרמו בוודאי לסיפוק רב למנהל מס שבח מקרקעין, אך ניתן לעשות בהן גם שימושים נוספים, במיוחד בעידן החדש שלאחר קבלת תיקון מספר 50 לחוק מיסוי המקרקעין.

ביום 21.5.1992 ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין בעניין אלדר שרון נגד מנהל מס שבח מקרקעין (ע.א 489/89). באותו מקרה נקבע, לשביעות רצונו של המנהל, כי אין מקום להבחין בין חוזה מותלה, שהתנאי בו התקיים, לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא התקיים.

חוזה עם תנאי מתלה הינו, על כן, חוזה שלם מרגע כריתתו, ויום המכירה, לעניין חיוב במס שבח, הינו יום כריתת החוזה. לכל היותר, תאושר דחיית תשלום המס עד למועד קיום התנאי המתלה. אם לא התקיים התנאי המתלה במועדו - מתבטל החוזה בדיעבד.

מבחינת השלכות פסק הדין האמור על הוראות שונות שנכללו בתיקון מספר 50 לחוק מיסוי המקרקעין, ניווכח כי ניתן, לכאורה, לעשות שימוש בפסק הדין שניתן בעניין אלדר שרון, ו"לקבע" את יום הפעולה בדרך של הקנית אופציה לרוכש פוטנציאלי שתינתן במהלך התקופה הקובעת, לפיה יקבל בעל האופציה זכות קדימה לרכוש את המקרקעין בעתיד, בהתאם לשווי השוק שייקבע על-ידי גורם מוסמך ואובייקטיבי, וזאת בכפוף להתקיימותו של תנאי מתלה.

ככל הנראה, מהלך מסוג זה יבטיח לצדדים את הזכאות להקלות המס הייחודיות, שמוענקות לעושי פעולות בתקופה הקובעת, גם אם מימוש האופציה בפועל יתבצע לאחר התקופה הקובעת. ביום 13.6.1999 ניתן בוועדת ערר מס שבח חיפה פסק הדין בעניין אריה בן-אאיס ואחרים נגד מנהל מס שבח חיפה (ע.ש 5017/97). באותו מקרה נקבע, לשביעות רצונו של המנהל, כי על מכירת מניות שהוחזקו כהשקעת הון בידי בעליהן, בחברה שהמקרקעין שבידיה מהווים מלאי עסקי, יחולו הוראות החוק למיסוי מקרקעין (לאמור, יוטל מס רכישה על הקונה ומס שבח על המוכר), וזאת על אף העובדה, שאילו נמכרו המקרקעין עצמם (בידי החברה), היתה הפעולה חייבת במס הכנסה ופטורה ממס שבח.

הרבה קולמוסין נשתברו בכתיבת מאמרים ודברי פרשנות לפסק הדין הזה, ואין בכוונתנו להוסיף ולעסוק בכך. עם זאת, נבקש להפנות את תשומת הלב לכך, כי במסגרת הוראות תיקון מס' 50 לחוק מיסוי המקרקעין, נעשתה הבחנה ברורה בין מקרקעין שהינם מלאי עסקי לבין מקרקעין שאינם כאלו, ונקבעו שיעורי מס מתונים (יחסית) למקרקעין שאינם מהווים מלאי עסקי בידי בעליהם.

לכאורה, ניתן להסיק מפסק הדין בעניין בן-אאיס, כי מי שמוכר מניות בחברה "קבלנית" (שמלאי המקרקעין שבבעלותה מהווה מלאי עסקי), רשאי להנות מעתה משיעורי המס המועדפים, אם המניות שנמכרו סווגו בידיו כהשקעת הון..

אין להוציא מכלל אפשרות, כי מנהל מס שבח יחליט להעלות מעתה טיעונים חדשים, שאינם עולים בהכרח בקנה אחד עם הטיעונים שהעלה בעניין אלדר שרון ובעניין בן-אאיס, לא כל שכן בנסיבות בהן התממשה, לטעמו, הפחתת מס בלתי נאותה.

יש לקוות, שלא בקלות יתיר לו בית המשפט להעלות טיעונים שכאלו.