חבילה של תימרוץ

הרפורמה בנושא שיעור המס נוגעת במשולש מיסוי המקרקעין הכולל את מס השבח, מס הרכישה ומס המכירה.

מס השבח - הפחתת שיעור המס באופן קבוע: סעיף 48א(א) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן, והוא קובע, כי על השבח הריאלי ממכירת נדל"ן אצל יחיד ואצל חבר בני אדם ישולם מס שבח בשיעור של 25%.

על אף זאת, קובע סעיף 48א(ב)(1), שהפחתת שיעור המס ל-25% תחול רק על השבח הריאלי שיצטבר מהיום הקובע 7.11.01 ואילך, כאשר על מרכיב השבח הריאלי שיצטבר עד ליום הקובע יחולו שיעורי המס הרגילים, היינו, אצל יחיד עד ל-50% ואצל חבר בני אדם 36%.

חלוקת השבח הריאלי בין התקופות: לצורכי יעילות תפעול החוק נקבע, כי ייחוס השבח לכל אחת מן התקופות ייעשה לפי תקופת האחזקה. לעניין זה תוקנה הגדרת השבח הריאלי בסעיף 47 לחוק, ועל-פיה חלוקת השבח תיעשה באופן ליניארי, וזאת במקום לקבוע שווי חדש לנכסים ביום הקובע - 7.11.01.

המחוקק בחר בשיטה הפשוטה יחסית ואשר תפעולה קל, למרות שבמקרים מסוימים היא יכולה לפגוע ברשויות המס או בבעלי הזכויות במקרקעין, לפי העניין. כך למשל, לבעל זכות במקרקעין, אשר מחזיק בנכס נדל"ן תקופה ארוכה מבלי שהצטבר שבח על הנכס, וידוע לו כי בעתיד הקרוב צפויה עליית שווי המקרקעין בעקבות שינוי תוכנית בניין העיר, יהיה אינטרס למהר ולקבוע יום רכישה חדש, כדי שהשבח הגדול שיצטבר לאחר המועד הקובע יחויב במס שיעור של 25%.

ולהיפך, במקרים בהם לבעל המגרש הצטבר שבח גבוה על המקרקעין הוא יעדיף להמתין תקופה ארוכה עד למכירתם, כך שהשבח יתפרס גם על השנים בהם שיעור המס נמוך יותר. במקרה זה דווקא לרשויות המס יש האינטרס לקבוע יום רכישה חדש לפי השווי המלא, כך שרק צמיחת השבח משווי זה ואילך תמוסה בשיעור המס הנמוך של 25%.

מס השבח, העלאת שיעור המס של 24%-12% - סעיף 48א'(ד) תוקן, והוא מגדיל את שיעור המס החל על זכויות במקרקעין שנרכשו בין השנים 1960-1948. העלאת שיעור המס תחול על מכירות שיבוצעו החל משנת המס 2005, ומאז יעלה שיעור המס כל שנה ב-1%, עד ששיעור המס החל על המקרקעין ישתווה לשיעור המס הרגיל הנוהג, קרי 25%.

חשוב להדגיש, כי העלאת שיעור המס תחול רק על מוכר המוגדר כחבר בני אדם ולא על היחיד, אלא אם קיבל היחיד את המקרקעין אגב פירוק החברה, שאז גם עליו תחול ההחמרה.

הפחתת שיעור מס השבח במכירות בתקופה הקובעת - כדי לעודד את הפעילות בשוק הנדל"ן בתקופה הקרובה, נקבעה כהוראת שעה הקלה בשיעור המס על מכירות שיתבצעו בתקופה הקובעת. כך, במכירות עד לסוף שנת 2002, יקבל המוכר הפחתה בשיעור של 20% מהמס, ובמכירות בשנת 2003 תהיה ההפחתה בשיעור של 10% בלבד.

כדי למנוע מצב שבו יבוצעו מכירות "פיקטיביות", במובן זה שהנכס ימשיך להישאר תחת שליטת בעלי הזכויות אך תבוצע חכירה לחברה בשליטה, נקבעה הוראה אנטי תכנונית, לפיה ההקלה לא תחול על העברות ללא תמורה, העברות שחל עליהם פטור ממס, כולו או חלקו, או במקרים בהם חל שיעור מס מופחת על המכירה. קיימות אפשרויות רבות לפרשנות המונח "מס מופחת" ונראה, כי הנטייה היא לכלול בגדר מונח זה את הנכסים עליהם חל שיעור מס בשיעור של 24%-12%, כך שהם לא ייהנו מההטבה.

לעומת זאת, שיעור המס האינפלציוני, 10%, ייכלל בגדר ההקלה. קשה יותר תהיה ההכרעה בשאלה, האם ההקלה במס להפקעה (50%) תיכלל גם היא בגדר המונח מס מופחת, וכן מה יהא הדין לגבי מרכיב השבח הריאלי החייב בשיעור של 25% בעקבות תיקון החוק. כמו כן נבהיר, כי המגבלה על מכירה לקרוב כוללת בחובה חברות-אם ובת וכן חברה-אחות. נראה, כי מניסוח הגדרת קרוב נשמטה התייחסות למקרה בו האיגוד פועל מול יחיד השולט בו (ולא להיפך), שכן ההגדרה מתייחסת דווקא לאיגוד שולט. חשוב להדגיש, כי ההקלה חלה רק על מכירת נדל"ן ולא על מכירת מניות באיגוד מקרקעין.

הפחתת שיעור מס השבח במכירת נכסים שנרכשו בתקופה הקובעת - במסגרת פרק זה המטרה היא לעודד רכישות נדל"ן בתוך התקופה הקובעת, מתוך רצון לעודד במקביל הן את מוכרי המקרקעין והן את הרוכשים. לכן נקבע, כי מי שרוכש זכות במקרקעין עד ליום 31.12.02 ייהנה בעת המכירה, שעליה לא חלה מגבלת זמן, מהנחה של 20%, וברכישת נדל"ן בשנת 2003 ייהנה מהנחה בשיעור של 10%.

משמעות הקביעה היא, כי מי שרוכש נדל"ן עד סוף שנה זו יהיה חייב בעת מכירתו בשיעור מס של 20% בלבד (25% שיעור המס הקובע ולאחר הנחה של 20%).

חשוב להדגיש שלושה דברים:

ההקלה לא תחול על מכירת מניות באיגוד מקרקעין, אלא על מכירת זכות במקרקעין.

ההקלה לא תחול על מכירת קרקע, אלא אם קיימת תוכנית בנייה על הקרקע והיא תתממש תוך חמש שנים מיום הרכישה, עד לניצול 70% לפחות מזכויות הבנייה.

ההקלה לא תחול על רכישת נדל"ן שלא תרמה לעידוד שוק המקרקעין כמו בהעברות בפטור, בהעברות ללא תמורה, בשחלוף מקרקעין ובהעברות בין קרובים.